부동산 규제지역: 두 판 사이의 차이

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==종류==
==종류==
일반적으로 아래와 같이 포함 관계를 가지나, 일부 특수한 지역은 투기과열지구이면서 조정대상지역이 아닌 경우도 있다.


*[[조정대상지역]]
또한 투기지역은 현재 실효성있는 규제정책이 없고 투기과열지구 위주로 규제를 하다보니 그냥 조정대상지역 - 투기과열지구 두가지 규제체계로 이해해도 무방하다.
**세제 강화, 대출규제 강화
{| class="wikitable"
*[[투기과열지구]]
!규제 지역
**대출규제 강화
{| class="wikitable"
**재개발 재건축의 전매제한 등 정비사업 규제
|[[조정대상지역|조정대상지역: 주택 분양 등이 과열 되거나 우려가 있는 지역]]
*[[투기지역]]
{| class="wikitable"
![[투기과열지구|투기과열지구: 주택 투기가 성행하거나 우려가 있는 지역]]
{| class="wikitable"
|[[투기지역|투기지역: 부동산 가격이 급등하거나 우려가 있는 지역]]
|}
|}
|}
|}
 
==지정 효과==
 
===조정대상지역===


== 지정 현황 ==
*[[조정대상지역 취득세 중과세|취득세 중과세]]
<br />
**2주택 8%, 3주택 이상 12%
==지정 기준 및 절차==
**3억이상 증여취득세 12%
*양도세 중과세
**[[1세대 1주택자 거주요건]] 추가
**일시적 2주택 1년 내 처분
**다주택 양도세 중과세율
**장기보유특별공제 적용 배제
*구입 및 대출 규제
**LTV, DTI 강화
**2주택 이상이거나 실거주목적 외인경우 주담대 금지
**자금조달계획서 제출 의무 강화
**전세자금대출 보증제한
 
===투기과열지구===
 
*더 강화된 LTV, DTI 적용
*더 강화된 전세자금대출 보증제한
*조합원입주권, 분양권 전매 제한
*자금조달계획서 제출 의무 강화
 
==제도 비교<ref>주택 중과세 제도 도입 및 주요 쟁점해설(행정안전부, 2020.10)</ref>==
{| class="wikitable"
{| class="wikitable"
!구분
! colspan="2" |'''구분'''
!투기지역
!'''조정대상지역'''
!투기과열지구
!'''투기과열지구'''
!조정대상지역
!'''투기지역'''
|-
|-
|'''법령'''
| colspan="2" |개념
|주택 분양 등이 과열 되거나 우려가 있는 지역
|주택 투기가 성행하거나 우려가 있는 지역
|부동산 가격이 급등하거나 우려가 있는 지역
|-
| colspan="2" |법적근거
|주택법 §63의2
|주택법 §63
|소득세법 §104의2
|-
| colspan="2" |지정권자
|국토부 장관
|국토부 장관, 시·도지사
|기재부 장관
|-
| colspan="2" |지정기준
|
|
*소득세법 제104조의2
*주택가격상승률이 물가상승률의 130% 초과
*동법 시행령 제168조의3
*청약 경쟁률 5:1 초과 또는 분양권 전매 거래량 증가 등
|
|
*주택법 제63조
*주택가격상승률이 물가상승률 보다 현저히 높음
*동법 시행규칙 제25조
*청약 경쟁률 5:1 초과 또는 주택공급물량 감소 등
|
|
*주택법 제63조의2
*주택가격상승률 또는 지가상승률이 물가상승률의 130% 초과 등
*동법 시행규칙 제25조의2
|-
! colspan="2" |구분
! colspan="3" |'''주요  지정  효과'''
|-
|-
|'''지정'''
| rowspan="4" |금


'''기준'''
융
|'''정량적 요건 : 공통요건+선택요건 중 1이상 충족'''
| rowspan="2" |가계
*(공통요건) 직전월 당해 주택 가격상승률 > 전국소비자물가상승률*130%
*(선택요건)
*①직전 2개월 당해 주택 평균가격상승률  > 전국 주택가격상승률*130%
*②직전 1년간 당해 주택 가격상승률 > 직전 3년간 연평균 전국 주택가격 상승률
*단, 물가상승률*130%, 소비자물가상승률*130%가 0.5% 미만인 경우 0.5%로 함


'''정성적 요건 :''' 정량적 요건을 갖추고 당해 지역의 부동산 가격 상승이 지속될 가능성이 있거나 다른 지역으로 확산 우려가 있다고 판단되는 경우
대출
|'''정량적 요건: 공통요건+선택요건 중 1 이상 충족'''
| colspan="3" |
*(공통요건) 해당지역 주택가격상승률이 물가상승률보다 현저히 높은 지역
*2세대 이상 보유세대는 주택 신규 구입을 위한 주택담보대출 금지
*(선택요건)
*1주택 세대는 주택 신규구입을 위한 주택담보대출 원칙적 금지
*①직전 2개월 월평균 청약경쟁률 모두 5:1 초과(국민주택규모 10:1)
*고가주택(시가 9억 초과) 구입 시 실거주 목적 제외 주택담보대출 금지
*②주택분양계획이 전월대비 30%이상 감소
|-
*③주택건설사업계획승인이나 주택건축허가 실적이 지난해보다 급격하게 감소
|
*④신도시개발이나 전매행위 성행 등으로 주거불안 우려가 있는 경우로 주택보급률 또는 자가주택 비율이 전국 평균 이하이거나, 주택공급물량이 청약1순위자에 비해 현저히 적은 경우
*LTV : 9억↧ 50%, 9억↑ 30%
*DTI : 50%
|
*LTV : 9억↧ 40%, 9억↑ 20%, 15억↑ 0%
*DTI : 40%
|
|-
| rowspan="2" |사업자


'''정성적 요건 :''' 지역주택시장 여건 등을 고려하였을 때 주택에 대한 투기가 성행하고 있거나 우려되는 지역
대출
|'''정량적 요건 : 공통요건+선택요건 중 1 이상 충족'''
| colspan="3" |
*(공통요건) 직전월부터 소급하여 3개월간 해당지역 주택가격상승률이 시·도 소비자물가 상승률의 1.3배를 초과한 지역으로서 다음 중 하나에 해당하는 지역
*주택매매업·임대업 외 사업자의 주택구입목적의 주택담보 기업자금대출 신규 취급 금지
*(선택요건)
|-
*① 직전월부터 소급하여 주택공급이 있었던 2개월간 청약경쟁률이 5:1을 초과(국민주택규모 10:1)
|
*②직전월부터 소급하여 3개월간 분양권 전매거래량이 전년동기대비 30% 이상 증가
*LTV : 9억↧ 50%, 9억↑ 30%
*③ 시도별 주택보급률 또는 자가주택비율이 전국평균이하
|
 
*LTV : 9억↧ 40%, 9억↑ 20%, 15억↑ 0%
'''정성적 요건 :''' 주택가격, 청약경쟁률, 분양권 전매량 및 주택보급률 등을 고려하였을 때 주택 분양 등이 과열되어 있거나 과열될 우려가 있는 지역
*개인·임대사업자 고가주택 구입시 신규 주택담보대출 금지
|
|-
| colspan="2" |세제
|
*다주택자 양도세 중과 및 장기보유특별공제 배제
**2주택 +10%, 3주택 +20%
**분양권 주택수에 포함
*2주택이상 보유자 종부세 추가과세
|좌동
|좌동
|-
|-
|'''지정'''
| colspan="2" |전매제한
 
|
'''절차'''
*분양권 전매 제한
|국토부장관이 요청하면 기획재정부장관이 부동산가격안정심의위원회를 거쳐 지정 및 해제(필요시 재정부장관이 직접 위원회 회부)
|
|지자체 의견 청취 및 검토의견 회신, 주거정책심의위원회 심의를 거쳐
*주택·분양권 전매 제한
|
|}


국토부장관 : 시·도지사의 의견을 들어 지정·해제
==지정 현황==
{{틀:규제지역 지정현황}}


시·도지사 : 국토부장관과 협의를 거쳐 지정·해제
==각주==
|지자체 의견 청취 및 검토의견 회신, 주거정책심의위원회 심의를 거쳐, 국토부장관이 주거정책심의위원회 심의를 거쳐 지정
<references />
|}

2024년 1월 19일 (금) 12:47 기준 최신판

정부에서 주로 부동산의 투기 방지, 주택 시장 안정화 등을 위해 지정하여 관리하는 지역을 의미한다.

법률적 근거를 가지고 정해진 절차에 따라 지정하며, 지정 결과에 따라 투자에 제약이 생기고 시세에도 영향을 끼치게 된다.

종류[편집 | 원본 편집]

일반적으로 아래와 같이 포함 관계를 가지나, 일부 특수한 지역은 투기과열지구이면서 조정대상지역이 아닌 경우도 있다.

또한 투기지역은 현재 실효성있는 규제정책이 없고 투기과열지구 위주로 규제를 하다보니 그냥 조정대상지역 - 투기과열지구 두가지 규제체계로 이해해도 무방하다.

규제 지역
조정대상지역: 주택 분양 등이 과열 되거나 우려가 있는 지역
투기과열지구: 주택 투기가 성행하거나 우려가 있는 지역
투기지역: 부동산 가격이 급등하거나 우려가 있는 지역

지정 효과[편집 | 원본 편집]

조정대상지역[편집 | 원본 편집]

  • 취득세 중과세
    • 2주택 8%, 3주택 이상 12%
    • 3억이상 증여취득세 12%
  • 양도세 중과세
  • 구입 및 대출 규제
    • LTV, DTI 강화
    • 2주택 이상이거나 실거주목적 외인경우 주담대 금지
    • 자금조달계획서 제출 의무 강화
    • 전세자금대출 보증제한

투기과열지구[편집 | 원본 편집]

  • 더 강화된 LTV, DTI 적용
  • 더 강화된 전세자금대출 보증제한
  • 조합원입주권, 분양권 전매 제한
  • 자금조달계획서 제출 의무 강화

제도 비교[1][편집 | 원본 편집]

구분 조정대상지역 투기과열지구 투기지역
개념 주택 분양 등이 과열 되거나 우려가 있는 지역 주택 투기가 성행하거나 우려가 있는 지역 부동산 가격이 급등하거나 우려가 있는 지역
법적근거 주택법 §63의2 주택법 §63 소득세법 §104의2
지정권자 국토부 장관 국토부 장관, 시·도지사 기재부 장관
지정기준
  • 주택가격상승률이 물가상승률의 130% 초과
  • 청약 경쟁률 5:1 초과 또는 분양권 전매 거래량 증가 등
  • 주택가격상승률이 물가상승률 보다 현저히 높음
  • 청약 경쟁률 5:1 초과 또는 주택공급물량 감소 등
  • 주택가격상승률 또는 지가상승률이 물가상승률의 130% 초과 등
구분 주요 지정 효과
금

융

가계

대출

  • 2세대 이상 보유세대는 주택 신규 구입을 위한 주택담보대출 금지
  • 1주택 세대는 주택 신규구입을 위한 주택담보대출 원칙적 금지
  • 고가주택(시가 9억 초과) 구입 시 실거주 목적 제외 주택담보대출 금지
  • LTV : 9억↧ 50%, 9억↑ 30%
  • DTI : 50%
  • LTV : 9억↧ 40%, 9억↑ 20%, 15억↑ 0%
  • DTI : 40%
사업자

대출

  • 주택매매업·임대업 외 사업자의 주택구입목적의 주택담보 기업자금대출 신규 취급 금지
  • LTV : 9억↧ 50%, 9억↑ 30%
  • LTV : 9억↧ 40%, 9억↑ 20%, 15억↑ 0%
  • 개인·임대사업자 고가주택 구입시 신규 주택담보대출 금지
세제
  • 다주택자 양도세 중과 및 장기보유특별공제 배제
    • 2주택 +10%, 3주택 +20%
    • 분양권 주택수에 포함
  • 2주택이상 보유자 종부세 추가과세
 좌동 좌동
전매제한
  • 분양권 전매 제한
  • 주택·분양권 전매 제한

지정 현황[편집 | 원본 편집]

  • 2023년 1월 5일 기준 부동산 규제지역 지정현황
구분 투기과열지구 조정대상지역
서울
  • 서초구, 강남구, 송파구, 용산구 (4개구)
  • 서초구, 강남구, 송파구, 용산구 (4개구)

변동사항[원본 편집]

2023년 1월 5일 규제지역 지정 해제

  • 서초구, 강남구, 송파구, 용산구 (4개구)를 제외한 모든 지역을 규제지역에서 해제

2022년 11월 14일 규제지역 지정 해제

  • 서울, 과천, 성남(수정, 분당), 하남, 광명을 제외한 모든 지역을 규제지역에서 해제
  • 조정대상지역, 투기과열지구 공통

2022년 9월 26일 투기과열지구 지정 해제

2022년 9월 26일 조정대상지역 지정 해제

  • 국토교통부공고 제2022-1207호
  • 경기 안성, 평택, 동두천, 양주, 파주
  • 충청도 청추, 천안, 논산, 공주
  • 전라도 전주
  • 경상도 포항, 창원
  • 부산, 대구, 광주, 대전, 울산

2022년 7월 5일 투기과열지구 지정 해제

  • 국토교통부공고 제2022-882호
  • 경기도 안산 단원구 대부동동, 대부남동, 대부북동, 선감동, 풍도동
  • 대구광역시 수성구
  • 대전광역시 동구, 중구, 서구, 유성구
  • 경상남도 창원시 의창구

2021년 8월 30일 조정대상지역 추가 지정

  • 경기도 동두천시(광암동, 걸산동, 안흥동, 상봉암동, 하봉암동, 탑동동 제외)

2020년 12월 18일 조정대상지역 추가 지정

  • 부산광역시 서구/동구/영도구/부산진구/금정구/북구/강서구/사상구/사하구
  • 대구광역시 중구/동구/서구/남구/북구/달서구/달성군(가창면, 구지면, 하빈면, 논공읍, 옥포읍, 유가읍 및 현풍읍 제외)
  • 광주광역시 동구/서구/남구/북구/광산구
  • 울산광역시 중구/남구
  • 경기도 파주시(문산읍, 파주읍, 법원읍, 조리읍, 월롱면, 탄현면, 광탄면, 파평면, 적성면, 군내면, 장단면, 진동면 및 진서면 제외)
  • 충청남도 천안시 동남구(동지역)/서북구(동지역)
  • 충청남도 논산시(동지역)
  • 충청남도 공주시(동지역)
  • 전라북도 전주시 완산구/덕진구
  • 전라남도 여수시(동지역, 소라면)
  • 전라남도 순천시(동지역, 해룡면, 서면)
  • 전라남도 광양시(동지역, 광양읍)
  • 경상북도 포항시 남구(동지역)
  • 경상북도 경산시(동지역)
  • 경상남도 창원시 성산구

2020년 12월 18일 투기과열지구 추가 지정

  • 경상남도 창원시 의창구(대산면 제외)

2020년 12월 18일 조정대상지역 해제

  • 인천광역시 중구 을왕/남북/덕교/무의동
  • 경기도 양주시 백석읍, 남/광적/은현면
  • 경기도 안성시 미양/대덕/양성/고삼/보개/서운/금광/죽산/삼죽면

2020년 11월 20일 조정대상지역 추가 지정

  • 경기도 김포시(통진읍 및 월곶면/하성면/대곶면 제외)
  • 부산광역시 해운대구/수영구/동래구/연제구/남구
  • 대구광역시 수성구

2019년 11월 8일 조정대상지역 지정 해제

  • 국토교통부공고 제2019-1540호
  • 경기도 고양시(삼송택지개발지구, 원흥·지축·향동 공공주택지구, 덕은·킨텍스(고양국제전시장)1단계·고양관광문화단지(한류월드) 도시개발구역 제외), * 경기도 남양주시(다산동·별내동 제외)
  • 부산광역시 해운대구, 수영구, 동래구

2018년 12월 31일 조정대상지역 지정 해제

2018년 8월 28일 조정대상지역 지정 해제

각주[편집 | 원본 편집]

  1. ↑ 주택 중과세 제도 도입 및 주요 쟁점해설(행정안전부, 2020.10)
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