주택관련 담보대출 등에 대한 리스크관리 세부기준 편집하기 (부분)

== 제2장 총부채상환비율(DTI) ==


6. (총부채상환비율의 산정) 총부채상환비율은 다음의 방식으로 산출한다. 
{| class="wikitable"
|해당 주택담보대출 및 기존 주택담보대출의 연간 원리금 상환액 + 기타부채의 연간이자상환액
| rowspan="2" |×100
|-
|연소득
|}


7. (해당 주택담보대출 연간 원리금 상환액의 산정) 


가. 연간 원리금 상환액은 다음의 어느 하나의 방식으로 산출한다.


(1) 원(리)금균등분할 상환방식 : 분할상환 개시이후 연간 원리금 상환액

{| class="wikitable"
| rowspan="2" |(2) 원금일시상환방식 : 연간 이자액 + 
|대출총액
|-
|대출기간(연)*
|}
<nowiki>*</nowiki> 단, 대출기간이 10년 이상인 원금일시상환대출의 경우, 대출기간을 10년으로 계산

{| class="wikitable"
| rowspan="2" |(3) 원금일부분할상환방식

<nowiki>:</nowiki>분할상환 개시이후 연간 원리금상환액 + 
|


만기상환액
|-
|대출기간 - 거치기간
|}


나. 변동금리부 대출의 이자상환액은 취급당시의 적용 금리를 기준으로 산정한다.


다. 중도금대출 또는 이주비대출ㆍ추가분담금 대출은 아파트 준공 후 장기 주택담보대출로 전환된다는 특약이 있는 경우 전환 후의 대출조건 기준으로 총부채상환비율을 산정할 수 있다.


라. 기존대출의 채무를 인수하는 경우로서 만기 도래 후 새로운 대출로 전환된다는 특약이 있으면 전환 후의 대출조건 기준으로 총부채상환비율을 산정할 수 있다.


7-1. (기존 주택담보대출 연간 원리금 상환액의 산정) 


가. 연간 원리금 상환액은 해당 주택담보대출의 심사시점 또는 승인시점을 기준으로 산정한다. 


나. 연간 원금 상환액은 다음의 어느 하나의 방식으로 산출한다.


(1) 원(리)금균등분할 상환방식 : 분할상환 개시이후 연간 원금 상환액

<nowiki>*</nowiki> 대출 잔여만기가 1년 이하인 경우에는 연간 원금 상환액은 잔여 만기 개월 수만큼 산출


{| class="wikitable"
| rowspan="2" |(2) 원금일시상환방식 : 
|(잔여)대출총액*
|-
|대출기간(연)*
|}
<nowiki>*</nowiki> 대출기간은 대출취급일부터 만기일까지의 기간으로 계산(만기가 연장된 경우에는 연장된 기간만 반영)대출기간이 10년 이상인 원금일시상환대출의 경우, 대출기간을 10년으로 계산

한도대출인 경우, 대출총액은 한도금액으로 계산


{| class="wikitable"
| rowspan="2" |(3) 원금일부분할상환방식

<nowiki>:</nowiki>분할상환 개시이후 연간 원금상환액* + 
|


(잔여)만기상환액
|-
|대출기간 - 거치기간
|}
<nowiki>*</nowiki> 대출 잔여만기가 1년 이하인 경우에는 분할상환 원금상환액은 잔여만기 개월 수만큼 산출


(4) 중도금대출 또는 이주비대출ㆍ추가분담금 대출은 잔여대출총액을 25개년 원금균등분할 상환하는 것으로 산출한다.


다. 거치기간이 있는 대출의 경우 이자만 납부하는 거치기간 중에도 연간 원금 상환액은 나목에 따라 산출한다.


라. 연간 이자 상환액은 차주가 연간 납부하기로 약정한 실제 이자 상환액으로 산출한다.


마. 해당 주택담보대출에 의해 기존 주택담보대출의 원금상환이 예정된 경우에는 기존 주택담보대출의 상환예정금액은 연간 원리금 상환액에서 제외한다.


7-2. (다주택자의 주택담보대출 연간 원리금 상환액의 산정) 


가. 은행은 차주의 두 번째(담보물건 수를 기준으로 산정한다) 주택담보대출 취급시부터 대출의 만기를 15년으로 제한하여 연간 원리금 상환액을 산정한다. 다만, 대출의 만기제한은 해당 대출 취급시 연간 원리금 상환액의 산정에만 적용한다.


나. 가목에도 불구하고 차주가 이사 등 불가피한 목적으로 일시적으로 2개의 주택담보대출을 보유하게 되는 경우에는 다음과 같이 연간 원리금 상환액을 달리 산정할 수 있다.


(1) 차주가 매매계약서 등을 통해 기존 주택(분양권 및 재건축 또는 재개발 지분 등 포함)의 즉시 처분을 입증하는 경우에는 상환이 예정된 기존 주택담보대출은 이자상환액*만 산정하고, 두 번째 주택담보대출은 만기제한을 적용하지 않을 수 있다.

<nowiki>*</nowiki> 기존 주택담보대출이 당행 대출이면 실제 이자상환액으로, 다른 금융회사 대출이면 평균대출금리에 따른 이자상환액


(2) 차주가 2년 이내에 기존 주택(분양권 및 재건축 또는 재개발 지분 등 포함)을 처분(명의이전 완료)하는 것을 조건으로 하는 대출로서 차주가 기한 내에 기존 주택의 처분 및 기존 대출의 상환이 완료되었음을 입증하지 못하는 경우 기한의 이익이 상실된다는 내용의 특약이 체결되는 경우에는 두 번째 주택담보대출은 만기제한을 적용하지 않을 수 있다.


8. (기타부채의 연이자 상환액의 산정) 기타부채의 연이자 상환액은 다음의 방법으로 산출한 해당 주택담보대출 취급 당시의 기타부채총잔액에 평균 대출금리를 곱하여 산출한다. 


가. 기타부채총잔액 : 주택담보대출 이외의 기타 대출로 대환대상 대출(해당 주택담보대출에 의해 상환이 예정된 금액)과 예ㆍ적금 담보대출은 공제하며, 무이자 대출잔액은 포함한다.


나. 평균대출금리 : 한국은행이 매월 발표하는 예금은행 가중평균 가계대출금리(잔액기준) + 1%를 말한다.


9. (연소득의 산정)


가. 연소득은 최근의 근로소득원천징수영수증, 소득금액증명원, 사업소득원천징수영수증, 연금증서, 급여입금통장 등 공공성이 강한 기관에서 발급한 제반 소득증빙자료를 이용(주택금융공사 보금자리론 소득증빙 방법 준용)하여 확인하여야 한다. 또한, 증빙된 소득이 현재까지 유지되고 있음을 재직증명서, 사업자등록상태 조회 등을 통하여 확인하여야 한다.


나. 연소득은 차주 본인을 기준으로 하되, 차주의 배우자의 소득을 합산하여 산정할 수 있다. 다만, 배우자의 소득을 합산하여 산정하는 경우에는 배우자 명의 대출을 포함하여 산정하여야 한다. <개정 2022.9.1.>


다. 연소득은 증빙소득으로 산정하는 것을 원칙으로 하며, 증빙소득으로 산정하는 것이 어려운 경우 인정소득 또는 신고소득으로 산정할 수 있다. 연소득 산정을 위한 기준은 다음과 같다. 


(1) 은행은 차주의 최근 2년간 증빙소득을 확인한 후 최근 1개년 증빙소득으로 연소득을 산정하며, 2개년 증빙소득의 차이가 20%를 초과하는 경우에는 2개년 증빙소득을 평균하여 연소득을 산정한다. 다만, 차주가 증가한 증빙소득이 지속가능성을 가진 상시소득임을 입증하는 경우에는 최근 1개년 소득으로 산정한다.


(2) 은행은 차주가 1년 미만의 증빙소득만 있는 경우에는 1년 소득으로 환산한 후, 10%를 차감하여 연소득을 산정한다. 다만, 신규입사, 복직, 휴직 등 불가피한 사유로 1년치 증빙소득이 없거나,  차주가 증빙소득이 지속될 것임을 입증하거나 청년층, 신혼부부인 경우에는 차감하지 않는다. 


(3) 은행이 연소득을 인정소득 및 신고소득으로 산정하는 경우에는 각각 추정된 소득액의 95%, 90%만 산정한다. 다만, 추정하여 산정하는 연소득은 50백만원을 초과하지 않도록 한다. 


(4) 은행은 증빙소득과 인정소득 산정 및 입증방법에 대하여 주택금융공사 보금자리론의 소득산정 및 재직(사업영위) 확인에 관한 사항을 준용하고, 신고소득에 대한 산정 및 입증방법에 대해서는 차주의 연소득이 합리적으로 산정될 수 있도록 내부지침을 마련한다. 


라. 나목에 따라 배우자의 소득을 합산하는 경우 배우자의 소득은 증빙소득과 신고소득으로 한정한다. 다만, 차주의 연소득을 인정소득으로 산정하는 경우 배우자의 소득은 합산할 수 없다. 


마. 은행은 다목 (1)에 따라 2년간 근로소득 증빙자료를 제출한 차주의 장래소득 변동이 예상되는 경우에는 그 변동분을 반영하여 연소득을 산정할 수 있으며, 배우자의 장래소득 변동이 예상되는 경우에는 나목과 다목 (1)에 따라 그 변동분을 반영하여 차주의 증빙소득에 합산할 수 있다. 다만, 만기 10년 이상 비거치식 분할상환대출을 취급하는 경우에 한정한다. <개정 2024.3.7.>


바. 은행은 통계 정보 등을 활용하여 장래소득 인정기준을 내부지침으로 마련하며, 차주별 연소득 및 실제 상환부담 정도를 감안하여 장래소득 인정기준 내에서 소득 변동한도를 자율적으로 설정하여 운영한다. 다만, 청년층, 신혼부부에 대한 소득 증액시에는 장래소득 인정기준 내에서 일반 대출신청자보다 증액한도를 상향조정 할 수 있으며, 최근 1년 증빙소득만 제출하는 경우에도 마목에 따른 장래소득 증가분을 반영하여 연소득을 산정할 수 있다. <개정 2024.3.7.>



10. (총부채상환비율 적용대상 확인 등) 은행은 규정 <별표6> 제3호에 따라 주택담보대출을 취급하는 경우 다음의 방법에 의한다.


가. <삭제 2017.8.22.>


나. <삭제 2017.8.22.>


다. <삭제 2017.8.22.>


라. 서민ㆍ실수요자에 대해 투기지역, 투기과열지구 및 조정대상지역 소재 주택구입자금 대출을 취급하는 경우 제5-1호를 준용하여 확인한다.


11. (총부채상환비율 및 총부채원리금상환비율 적용 회피 목적의 판단기준) 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 경우에는 총부채상환비율 적용을 회피하기 위한 것으로 보며, 이는 총부채원리금상환비율 산출시에도 동일하게 적용한다. <개정 2024.3.7.>


가. <삭제 2017.8.22.>


나. <삭제 2017.8.22.>


다. <삭제 2017.8.22.>


라. <삭제 2017.8.22.>


마. <삭제 2017.8.22.>


바. 대출가능금액 확대를 위하여 합리적인 근거없이 대출만기를 과도하게 장기로 운영하는 대출의 경우 


사. 기타 은행의 대출 심사과정에서 총부채상환비율의 적용을 회피하기 위한 거래라고 판단되는 경우