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공동소유

2022-03-27T13:26:16Z

Icando:

*상위 문서: [[소유권]]

'''공동소유란 하나의 물건을 2인 이상의 다수인이 공동으로 소유하는 것을 말한다.'''

*민법에서는 공동소유의 형태를 다음과 같이 ① 공유, ② 총유, ③ 합유의 3가지로 구분하고 있다.

==공유(共有)==
'''공유란 여러 사람이 1개의 물건 위에 1개의 소유권을 분량적으로 분할하여 소유하는 형태를 말한다.'''

*각 공유자는 지분을 갖고 그 처분이 자유이므로 언제든지 공동소유관계를 소멸시키고 단독으로 전환할 수 있기 때문에 개인적인 색채가 강하다는 특징을 갖는다.

===공유의 지분===

*물건이 지분에 의하여 수인의 소유로 된 때에는 공유로 한다.([[민법 제262조]]제1항)
*공유자의 지분은 균등한 것으로 추정한다.([[민법 제262조]]제2항)
*공유자는 그 지분을 처분할 수 있고 공유물 전부를 지분의 비율로 사용, 수익할 수 있다.([[민법 제263조]]) 지분을 처분할 때에는 다른 공유자의 동의는 필요로 하지 않는다.([[대판 71다2760]]판결)
*공유자가 그 지분을 포기하거나 상속인없이 사망한 때에는 그 지분은 다른 공유자에게 각 지분의 비율로 귀속한다.([[민법 제267조]])

===공유자 간의 법률관계===

*'''공유물의 관리, 보존''': 공유물의 관리에 관한 사항은 공유자의 지분의 과반수로써 결정한다. 그러나 보존행위는 각자가 할 수 있다.([[민법 제265조]])
*'''공유물의 처분, 변경''': 공유자는 다른 공유자의 동의없이 공유물을 처분하거나 변경하지 못한다.([[민법 제264조]])
*'''공유물의 부담''': 공유자는 그 지분의 비율로 공유물의 관리비용이나 기타 의무를 부담한다. 공유자가 1년 이상 이러한 의무이행을 지체한 때에는 다른 공유자는 상당한 가액으로 지분을 매수할 수 있다.([[민법 제266조]])

===공유물의 분할===

*'''공유물의 분할청구''': 공유자는 공유물의 분할을 청구할 수 있다. 그러나 5년내의 기간으로 분할하지 아니할 것을 약정할 수 있으며, 이러한 계약을 갱신한 때에는 그 기간은 갱신한 날로부터 5년을 넘지 못한다.([[민법 제268조]]제1항 및 제2항)
**※ 위의 규정은 [[민법 제215조]](건물의 구분소유) 및 제239조(경계에 설치된 경계표·담·구거 등)의 공유물에는 적용하지 않는다.([[민법 제268조]]제3항)
*'''분할의 방법''': 분할의 방법에 관하여 협의가 성립되지 않은 때에는 공유자는 법원에 그 분할을 청구할 수 있으며, 현물로 분할할 수 없거나 분할로 인하여 현저히 그 가액이 감손될 염려가 있는 때에는 법원은 물건의 경매를 명할 수 있다.([[민법 제269조]])
**※ 공유물을 경매에 붙여 매각대금을 분배할 것을 명하는 판결은 경매를 조건으로 하는 특수한 형성판결에 해당한다.([[대판 2017다216981]])
*'''분할로 인한 담보책임''': 공유자는 다른 공유자가 분할로 인하여 취득한 물건에 대하여 그 지분의 비율로 매도인과 동일한 담보책임이 있다.([[민법 제270조]])

===공유 관련 판례===

*[[대판 68다1142]]
**건물의 공유지분권자는 동 건물 전부에 대하여 보존행위로서 방해배제 청구를 할 수 있다.
*[[대판 93다9392]]
**지분을 소유하고 있는 공유자나 그 지분에 관한 소유권이전등기청구권을 가지고 있는 자라고 할지라도 다른 공유자와의 협의 없이는 공유물을 배타적으로 점유하여 사용 수익할 수 없는 것이므로, 다른 공유권자는 자신이 소유하고 있는 지분이 과반수에 미달되더라도 공유물을 점유하고 있는 자에 대하여 공유물의 보존행위로서 공유물의 인도나 명도를 청구할 수 있다.
*[[대판 87다카961]]
**부동산의 공유자의 1인은 당해 부동산에 관하여 제3자 명의로 원인무효의 소유권보존등기가 경료되어 있는 경우 공유물에 관한 보존행위로서 제3자에 대하여 그 등기 전부의 말소를 구할 수 있다. 그러나 그 제3자가 해당 부동산의 공유자 중의 1인인 경우에는 그 소유권보존등기는 동인의 공유지분에 관하여는 실체관계에 부합하는 등기라고 할 것입니다. 그러므로 이러한 경우 공유자의 1인은 단독 명의로 등기를 경료하고 있는 공유자에 대하여 그 공유자의 공유지분을 제외한 나머지 공유지분 전부에 관하여만 소유권보존등기 말소등기절차의 이행을 구할 수 있다.
*[[대판 2011다42430]]
**공유건물에 관하여 과반수지분권을 가진 자가 공유건물의 특정된 한 부분을 배타적으로 사용·수익할 것을 정하는 것은 공유물의 관리방법으로서 적법하지만, 이 경우 비록 그 특정 부분이 자기의 지분비율에 상당하는 면적의 범위 내라 할지라도 다른 공유자들 중 지분은 있으나 사용·수익은 전혀 하고 있지 아니함으로써 손해를 입고 있는 자에 대하여는 과반수지분권자를 포함한 모든 사용·수익을 하고 있는 공유자가 그 자의 지분에 상응하는 부당이득을 하고 있다고 보아야 한다.

==총유(總有)==
'''총유란 법인 아닌 사단의 사원이 집합체로서 물건을 소유하는 공동소유의 형태로 물건의 관리·처분의 권한은 단체에 속하고, 그 물건을 사용·수익하는 권한은 각 단체원에 속하는 것으로 공동소유형태 중 가장 개인적인 색채가 약한 형태를 말한다.'''
{| class="wikitable"
!'''구분'''
!'''내용'''
|-
|총유관계의

성립
|
*법인이 아닌 사단의 사원이 집합체로서 물건을 소유할 때에는 총유로 한다.([[민법 제275조]]제1항)
*총유의 법률관계는 사단의 정관이나 기타 계약에 따르지만, 정한 것이 없으면 아래의 법률관계에 따른다.([[민법 제275조]]제2항)
|-
|총유의 법률관계
|
*총유물의 관리 및 처분은 사원총회의 결의에 따른다.([[민법 제276조]]제1항)
*각 사원은 정관이나 기타의 규약에 좇아 총유물을 사용, 수익할 수 있다.([[민법 제276조]]제2항)
|-
|총유물에 관한 권리·의무
|
*총유물에 관한 사원의 권리의무는 사원의 지위를 취득·상실함으로써 취득·상실된다.([[민법 제277조]])
|}

==합유(合有)==
'''합유란 조합의 소유형태로서 공유와 총유의 중간에 해당하며, 각자가 지분을 가지고 있어도 자유롭게 양도할 수 없고 분할도 제한되어 있다.'''

*공동의 목적을 위하여 어느 정도 개인적인 입장을 구속하고 있지만, 각자가 지분을 가지고 있는 점에서 총유보다는 개인적 색채가 강한다.

{| class="wikitable"
!'''구분'''
!'''내용'''
|-
|합유관계의

성립
|
*법률의 '''규정''' 또는 '''계약'''에 의하여 수인이 조합체로서 물건을 소유하는 때에는 합유로 한다.([[민법 제271조]]제1항 전단)
*합유관계에 관하여는 개별 계약에서 정하며, 그러한 계약이 없으면 아래의 법률관계에 따른다.([[민법 제271조]]제2항)
|-
|합유의 법률관계
|
*합유자의 권리는 합유물 전부에 미친다.([[민법 제271조]]제1항 후단)
*합유물을 처분 또는 변경할 때에는 합유자 전원의 동의가 있어야 한다. 그러나 보존행위는 각자가 할 수 있다.([[민법 제272조]])
*합유자는 전원의 동의없이 합유물에 대한 지분을 처분하지 못하며, 합유자는 합유물의 분할을 청구하지 못한다.([[민법 제273조]])
|-
|합유의 종료
|
*합유는 조합체의 해산 또는 합유물의 양도로 인하여 종료한다.([[민법 제274조]]제1항)
*이 경우에 합유물의 분할에 관하여는 공유물의 분할에 관한 규정을 준용한다.([[민법 제274조]]제2항)
|}

==준공동소유==

*공동소유에 관한 규정은 소유권 이외의 재산권에 준용한다. 그러나 다른 법률에 특별한 규정이 있으면 그에 따른다.([[민법 제278조]])

==같이 보기==

*[[소유권]]
*[[소유권에 기한 물권적청구권]]

==참고 문헌==

*찾기쉬운 생활법령정보

공동소유

2022-03-27T13:25:31Z

Icando:

*상위 문서: [[소유권]]

'''공동소유란 하나의 물건을 2인 이상의 다수인이 공동으로 소유하는 것을 말한다.'''

*민법에서는 공동소유의 형태를 다음과 같이 ① 공유, ② 총유, ③ 합유의 3가지로 구분하고 있다.

==공유(共有)==
'''공유란 여러 사람이 1개의 물건 위에 1개의 소유권을 분량적으로 분할하여 소유하는 형태를 말한다.'''

*각 공유자는 지분을 갖고 그 처분이 자유이므로 언제든지 공동소유관계를 소멸시키고 단독으로 전환할 수 있기 때문에 개인적인 색채가 강하다는 특징을 갖는다.

===공유의 지분===

*물건이 지분에 의하여 수인의 소유로 된 때에는 공유로 한다.([[민법 제262조]]제1항)
*공유자의 지분은 균등한 것으로 추정한다.([[민법 제262조]]제2항)
*공유자는 그 지분을 처분할 수 있고 공유물 전부를 지분의 비율로 사용, 수익할 수 있다.([[민법 제263조]]) 지분을 처분할 때에는 다른 공유자의 동의는 필요로 하지 않는다.([[대판 71다2760]]판결)
*공유자가 그 지분을 포기하거나 상속인없이 사망한 때에는 그 지분은 다른 공유자에게 각 지분의 비율로 귀속한다.([[민법 제267조]])

===공유자 간의 법률관계===

*'''공유물의 관리, 보존''': 공유물의 관리에 관한 사항은 공유자의 지분의 과반수로써 결정한다. 그러나 보존행위는 각자가 할 수 있다.([[민법 제265조]])
*'''공유물의 처분, 변경''': 공유자는 다른 공유자의 동의없이 공유물을 처분하거나 변경하지 못한다.([[민법 제264조]])
*'''공유물의 부담''': 공유자는 그 지분의 비율로 공유물의 관리비용이나 기타 의무를 부담한다. 공유자가 1년 이상 이러한 의무이행을 지체한 때에는 다른 공유자는 상당한 가액으로 지분을 매수할 수 있다.([[민법 제266조]])

===공유물의 분할===

*'''공유물의 분할청구''': 공유자는 공유물의 분할을 청구할 수 있다. 그러나 5년내의 기간으로 분할하지 아니할 것을 약정할 수 있으며, 이러한 계약을 갱신한 때에는 그 기간은 갱신한 날로부터 5년을 넘지 못한다.([[민법 제268조]]제1항 및 제2항)
**※ 위의 규정은 [[민법 제215조]](건물의 구분소유) 및 제239조(경계에 설치된 경계표·담·구거 등)의 공유물에는 적용하지 않는다.([[민법 제268조]]제3항)
*'''분할의 방법''': 분할의 방법에 관하여 협의가 성립되지 않은 때에는 공유자는 법원에 그 분할을 청구할 수 있으며, 현물로 분할할 수 없거나 분할로 인하여 현저히 그 가액이 감손될 염려가 있는 때에는 법원은 물건의 경매를 명할 수 있다.([[민법 제269조]])
**※ 공유물을 경매에 붙여 매각대금을 분배할 것을 명하는 판결은 경매를 조건으로 하는 특수한 형성판결에 해당한다.([[대판 2017다216981]])
*'''분할로 인한 담보책임''': 공유자는 다른 공유자가 분할로 인하여 취득한 물건에 대하여 그 지분의 비율로 매도인과 동일한 담보책임이 있다.([[민법 제270조]])

===공유 관련 판례===

*건물의 공유지분권자는 동 건물 전부에 대하여 보존행위로서 방해배제 청구를 할 수 있다.([[대판 68다1142]])
*지분을 소유하고 있는 공유자나 그 지분에 관한 소유권이전등기청구권을 가지고 있는 자라고 할지라도 다른 공유자와의 협의 없이는 공유물을 배타적으로 점유하여 사용 수익할 수 없는 것이므로, 다른 공유권자는 자신이 소유하고 있는 지분이 과반수에 미달되더라도 공유물을 점유하고 있는 자에 대하여 공유물의 보존행위로서 공유물의 인도나 명도를 청구할 수 있다.([[대판 93다9392]])
*부동산의 공유자의 1인은 당해 부동산에 관하여 제3자 명의로 원인무효의 소유권보존등기가 경료되어 있는 경우 공유물에 관한 보존행위로서 제3자에 대하여 그 등기 전부의 말소를 구할 수 있다. 그러나 그 제3자가 해당 부동산의 공유자 중의 1인인 경우에는 그 소유권보존등기는 동인의 공유지분에 관하여는 실체관계에 부합하는 등기라고 할 것입니다. 그러므로 이러한 경우 공유자의 1인은 단독 명의로 등기를 경료하고 있는 공유자에 대하여 그 공유자의 공유지분을 제외한 나머지 공유지분 전부에 관하여만 소유권보존등기 말소등기절차의 이행을 구할 수 있다.([[대판 87다카961]])
*공유건물에 관하여 과반수지분권을 가진 자가 공유건물의 특정된 한 부분을 배타적으로 사용·수익할 것을 정하는 것은 공유물의 관리방법으로서 적법하지만, 이 경우 비록 그 특정 부분이 자기의 지분비율에 상당하는 면적의 범위 내라 할지라도 다른 공유자들 중 지분은 있으나 사용·수익은 전혀 하고 있지 아니함으로써 손해를 입고 있는 자에 대하여는 과반수지분권자를 포함한 모든 사용·수익을 하고 있는 공유자가 그 자의 지분에 상응하는 부당이득을 하고 있다고 보아야 한다.([[대판 2011다42430]])

==총유(總有)==
'''총유란 법인 아닌 사단의 사원이 집합체로서 물건을 소유하는 공동소유의 형태로 물건의 관리·처분의 권한은 단체에 속하고, 그 물건을 사용·수익하는 권한은 각 단체원에 속하는 것으로 공동소유형태 중 가장 개인적인 색채가 약한 형태를 말한다.'''
{| class="wikitable"
!'''구분'''
!'''내용'''
|-
|총유관계의

성립
|
*법인이 아닌 사단의 사원이 집합체로서 물건을 소유할 때에는 총유로 한다.([[민법 제275조]]제1항)
*총유의 법률관계는 사단의 정관이나 기타 계약에 따르지만, 정한 것이 없으면 아래의 법률관계에 따른다.([[민법 제275조]]제2항)
|-
|총유의 법률관계
|
*총유물의 관리 및 처분은 사원총회의 결의에 따른다.([[민법 제276조]]제1항)
*각 사원은 정관이나 기타의 규약에 좇아 총유물을 사용, 수익할 수 있다.([[민법 제276조]]제2항)
|-
|총유물에 관한 권리·의무
|
*총유물에 관한 사원의 권리의무는 사원의 지위를 취득·상실함으로써 취득·상실된다.([[민법 제277조]])
|}

==합유(合有)==
'''합유란 조합의 소유형태로서 공유와 총유의 중간에 해당하며, 각자가 지분을 가지고 있어도 자유롭게 양도할 수 없고 분할도 제한되어 있다.'''

*공동의 목적을 위하여 어느 정도 개인적인 입장을 구속하고 있지만, 각자가 지분을 가지고 있는 점에서 총유보다는 개인적 색채가 강한다.

{| class="wikitable"
!'''구분'''
!'''내용'''
|-
|합유관계의

성립
|
*법률의 '''규정''' 또는 '''계약'''에 의하여 수인이 조합체로서 물건을 소유하는 때에는 합유로 한다.([[민법 제271조]]제1항 전단)
*합유관계에 관하여는 개별 계약에서 정하며, 그러한 계약이 없으면 아래의 법률관계에 따른다.([[민법 제271조]]제2항)
|-
|합유의 법률관계
|
*합유자의 권리는 합유물 전부에 미친다.([[민법 제271조]]제1항 후단)
*합유물을 처분 또는 변경할 때에는 합유자 전원의 동의가 있어야 한다. 그러나 보존행위는 각자가 할 수 있다.([[민법 제272조]])
*합유자는 전원의 동의없이 합유물에 대한 지분을 처분하지 못하며, 합유자는 합유물의 분할을 청구하지 못한다.([[민법 제273조]])
|-
|합유의 종료
|
*합유는 조합체의 해산 또는 합유물의 양도로 인하여 종료한다.([[민법 제274조]]제1항)
*이 경우에 합유물의 분할에 관하여는 공유물의 분할에 관한 규정을 준용한다.([[민법 제274조]]제2항)
|}

==준공동소유==

*공동소유에 관한 규정은 소유권 이외의 재산권에 준용한다. 그러나 다른 법률에 특별한 규정이 있으면 그에 따른다.([[민법 제278조]])

==같이 보기==

*[[소유권]]
*[[소유권에 기한 물권적청구권]]

== 참고 문헌 ==

* 찾기쉬운 생활법령정보

공동소유

2022-03-27T13:24:43Z

Icando: 새 문서: * 상위 문서: 소유권 '''공동소유란 하나의 물건을 2인 이상의 다수인이 공동으로 소유하는 것을 말한다.''' * 민법에서는 공동소유의...

* 상위 문서: [[소유권]]

'''공동소유란 하나의 물건을 2인 이상의 다수인이 공동으로 소유하는 것을 말한다.'''

* 민법에서는 공동소유의 형태를 다음과 같이 ① 공유, ② 총유, ③ 합유의 3가지로 구분하고 있다.

== 공유(共有) ==
'''공유란 여러 사람이 1개의 물건 위에 1개의 소유권을 분량적으로 분할하여 소유하는 형태를 말한다.'''

* 각 공유자는 지분을 갖고 그 처분이 자유이므로 언제든지 공동소유관계를 소멸시키고 단독으로 전환할 수 있기 때문에 개인적인 색채가 강하다는 특징을 갖는다.

=== 공유의 지분 ===

* 물건이 지분에 의하여 수인의 소유로 된 때에는 공유로 한다.(민법 제262조제1항)
* 공유자의 지분은 균등한 것으로 추정한다.(민법 제262조제2항)
* 공유자는 그 지분을 처분할 수 있고 공유물 전부를 지분의 비율로 사용, 수익할 수 있다.(민법 제263조) 지분을 처분할 때에는 다른 공유자의 동의는 필요로 하지 않는다.(대판 71다2760판결)
* 공유자가 그 지분을 포기하거나 상속인없이 사망한 때에는 그 지분은 다른 공유자에게 각 지분의 비율로 귀속한다.(민법 제267조)

=== 공유자 간의 법률관계 ===

* '''공유물의 관리, 보존''': 공유물의 관리에 관한 사항은 공유자의 지분의 과반수로써 결정한다. 그러나 보존행위는 각자가 할 수 있다.(민법 제265조)
* '''공유물의 처분, 변경''': 공유자는 다른 공유자의 동의없이 공유물을 처분하거나 변경하지 못한다.(민법 제264조)
* '''공유물의 부담''': 공유자는 그 지분의 비율로 공유물의 관리비용이나 기타 의무를 부담한다. 공유자가 1년 이상 이러한 의무이행을 지체한 때에는 다른 공유자는 상당한 가액으로 지분을 매수할 수 있다.(민법 제266조)

=== 공유물의 분할 ===

* '''공유물의 분할청구''': 공유자는 공유물의 분할을 청구할 수 있다. 그러나 5년내의 기간으로 분할하지 아니할 것을 약정할 수 있으며, 이러한 계약을 갱신한 때에는 그 기간은 갱신한 날로부터 5년을 넘지 못한다.(민법 제268조제1항 및 제2항)
** ※ 위의 규정은 민법 제215조(건물의 구분소유) 및 제239조(경계에 설치된 경계표·담·구거 등)의 공유물에는 적용하지 않는다.(민법 제268조제3항)
* '''분할의 방법''': 분할의 방법에 관하여 협의가 성립되지 않은 때에는 공유자는 법원에 그 분할을 청구할 수 있으며, 현물로 분할할 수 없거나 분할로 인하여 현저히 그 가액이 감손될 염려가 있는 때에는 법원은 물건의 경매를 명할 수 있다.(민법 제269조)
** ※ 공유물을 경매에 붙여 매각대금을 분배할 것을 명하는 판결은 경매를 조건으로 하는 특수한 형성판결에 해당한다.(대판 2017다216981)
* '''분할로 인한 담보책임''': 공유자는 다른 공유자가 분할로 인하여 취득한 물건에 대하여 그 지분의 비율로 매도인과 동일한 담보책임이 있다.(민법 제270조)

=== 공유 관련 판례 ===

* 건물의 공유지분권자는 동 건물 전부에 대하여 보존행위로서 방해배제 청구를 할 수 있다.(대판 68다1142)
* 지분을 소유하고 있는 공유자나 그 지분에 관한 소유권이전등기청구권을 가지고 있는 자라고 할지라도 다른 공유자와의 협의 없이는 공유물을 배타적으로 점유하여 사용 수익할 수 없는 것이므로, 다른 공유권자는 자신이 소유하고 있는 지분이 과반수에 미달되더라도 공유물을 점유하고 있는 자에 대하여 공유물의 보존행위로서 공유물의 인도나 명도를 청구할 수 있다.(대판 93다9392)
* 부동산의 공유자의 1인은 당해 부동산에 관하여 제3자 명의로 원인무효의 소유권보존등기가 경료되어 있는 경우 공유물에 관한 보존행위로서 제3자에 대하여 그 등기 전부의 말소를 구할 수 있다. 그러나 그 제3자가 해당 부동산의 공유자 중의 1인인 경우에는 그 소유권보존등기는 동인의 공유지분에 관하여는 실체관계에 부합하는 등기라고 할 것입니다. 그러므로 이러한 경우 공유자의 1인은 단독 명의로 등기를 경료하고 있는 공유자에 대하여 그 공유자의 공유지분을 제외한 나머지 공유지분 전부에 관하여만 소유권보존등기 말소등기절차의 이행을 구할 수 있다.(대판 87다카961)
* 공유건물에 관하여 과반수지분권을 가진 자가 공유건물의 특정된 한 부분을 배타적으로 사용·수익할 것을 정하는 것은 공유물의 관리방법으로서 적법하지만, 이 경우 비록 그 특정 부분이 자기의 지분비율에 상당하는 면적의 범위 내라 할지라도 다른 공유자들 중 지분은 있으나 사용·수익은 전혀 하고 있지 아니함으로써 손해를 입고 있는 자에 대하여는 과반수지분권자를 포함한 모든 사용·수익을 하고 있는 공유자가 그 자의 지분에 상응하는 부당이득을 하고 있다고 보아야 한다.(대판 2011다42430)

== 총유(總有) ==
'''총유란 법인 아닌 사단의 사원이 집합체로서 물건을 소유하는 공동소유의 형태로 물건의 관리·처분의 권한은 단체에 속하고, 그 물건을 사용·수익하는 권한은 각 단체원에 속하는 것으로 공동소유형태 중 가장 개인적인 색채가 약한 형태를 말한다.'''
{| class="wikitable"
!'''구분'''
!'''내용'''
|-
|총유관계의

성립
|
* 법인이 아닌 사단의 사원이 집합체로서 물건을 소유할 때에는 총유로 한다.(민법 제275조제1항)
* 총유의 법률관계는 사단의 정관이나 기타 계약에 따르지만, 정한 것이 없으면 아래의 법률관계에 따른다.(민법 제275조제2항)
|-
|총유의 법률관계
|
* 총유물의 관리 및 처분은 사원총회의 결의에 따른다.(민법 제276조제1항)
* 각 사원은 정관이나 기타의 규약에 좇아 총유물을 사용, 수익할 수 있다.(민법 제276조제2항)
|-
|총유물에 관한 권리·의무
|
* 총유물에 관한 사원의 권리의무는 사원의 지위를 취득·상실함으로써 취득·상실된다.(민법 제277조)
|}

== 합유(合有) ==
'''합유란 조합의 소유형태로서 공유와 총유의 중간에 해당하며, 각자가 지분을 가지고 있어도 자유롭게 양도할 수 없고 분할도 제한되어 있다.'''

* 공동의 목적을 위하여 어느 정도 개인적인 입장을 구속하고 있지만, 각자가 지분을 가지고 있는 점에서 총유보다는 개인적 색채가 강한다.

{| class="wikitable"
!'''구분'''
!'''내용'''
|-
|합유관계의

성립
|
* 법률의 '''규정''' 또는 '''계약'''에 의하여 수인이 조합체로서 물건을 소유하는 때에는 합유로 한다.(민법 제271조제1항 전단)
* 합유관계에 관하여는 개별 계약에서 정하며, 그러한 계약이 없으면 아래의 법률관계에 따른다.(민법 제271조제2항)
|-
|합유의 법률관계
|
* 합유자의 권리는 합유물 전부에 미친다.(민법 제271조제1항 후단)
* 합유물을 처분 또는 변경할 때에는 합유자 전원의 동의가 있어야 한다. 그러나 보존행위는 각자가 할 수 있다.(민법 제272조)
* 합유자는 전원의 동의없이 합유물에 대한 지분을 처분하지 못하며, 합유자는 합유물의 분할을 청구하지 못한다.(민법 제273조)
|-
|합유의 종료
|
* 합유는 조합체의 해산 또는 합유물의 양도로 인하여 종료한다.(민법 제274조제1항)
* 이 경우에 합유물의 분할에 관하여는 공유물의 분할에 관한 규정을 준용한다.(민법 제274조제2항)
|}

== 준공동소유 ==

* 공동소유에 관한 규정은 소유권 이외의 재산권에 준용한다. 그러나 다른 법률에 특별한 규정이 있으면 그에 따른다.(민법 제278조)

== 같이 보기 ==

* [[소유권]]
* [[소유권에 기한 물권적청구권]]

소유권에 기한 물권적청구권

2022-03-27T13:14:37Z

Icando:

*상위 문서: [[소유권]]

'''소유권에 기한 물권적청구권이란 소유권의 완전한 실현이 어떤 사정으로 방해받고 있는 경우에 방해자에게 소유권의 완전실현을 청구할 수 있는 권리를 말한다.'''

==종류==
소유권에 기한 물권적청구권에는 ① 소유물반환청구권, ② 소유물방해제거청구권, ③ 방해예방청구권의 3가지가 있다.([[민법 제213조]] 및 [[민법 제214조|제214조]])

===소유물반환청구권===

*'''소유자는 그 소유에 속한 물건을 점유한 자에 대하여 반환을 청구할 수 있다.([[민법 제213조]])'''
**그러나 점유자가 그 물건을 점유할 권리가 있는 때에는 반환을 거부할 수 있다.

*이 경우 미등기 무허가건물의 양수인이라 할지라도 그 소유권이전등기를 경료받지 않는 한 그 건물에 대한 소유권을 취득할 수 없고, 그러한 상태의 건물 양수인에게 소유권에 준하는 관습상의 물권이 있다고 볼 수도 없다. 그러므로 건물을 신축하여 그 소유권을 원시취득한 자로부터 그 건물을 매수하였으나 아직 소유권이전등기를 갖추지 못한 자는 그 건물의 불법점거자에 대하여 직접 자신의 소유권 등에 기하여 명도를 청구할 수는 없다.([[대판 2007다11347]])

*한편, 점유자에게 불법점유를 이유로 하여 그 명도 또는 인도를 청구하려면 현실적으로 그 목적물을 점유하고 있는 자를 상대로 하여야 하고 불법점유자라 하여도 그 물건을 다른 사람에게 인도하여 현실적으로 점유를 하고 있지 않은 이상, 그 자를 상대로 한 인도 또는 명도청구는 부당하다고 할 것이다.([[대판 98다9045]])

===소유물방해제거청구권===

*'''소유자는 소유권을 방해하는 자에 대하여 방해의 제거를 청구할 수 있다.([[민법 제214조]])'''

*소유권에 기한 방해배제청구권에 있어서 '방해'라 함은 현재에도 지속되고 있는 침해를 의미하고, 법익 침해가 과거에 일어나서 이미 종결된 경우에 해당하는 '손해'의 개념과는 다르다 할 것이다. 그래서, 소유권에 기한 방해배제청구권은 방해결과의 제거를 내용으로 하는 것이 되어서는 안되며(이는 손해배상의 영역에 해당함) 현재 계속되고 있는 방해의 원인을 제거하는 것을 내용으로 한다.([[대판 2003다5917]])

===방해예방청구권===

*'''소유자는 소유권을 방해할 염려있는 행위를 하는 자에 대하여 그 예방이나 손해배상의 담보를 청구할 수 있다.([[민법 제214조]])'''

==같이 보기==

*[[소유권]]

[[분류:민법 및 민사특별법]]

소유권에 기한 물권적청구권

2022-03-27T13:14:13Z

Icando:

* 상위 문서: [[소유권]]

'''소유권에 기한 물권적청구권이란 소유권의 완전한 실현이 어떤 사정으로 방해받고 있는 경우에 방해자에게 소유권의 완전실현을 청구할 수 있는 권리를 말한다.'''

==종류==
소유권에 기한 물권적청구권에는 ① 소유물반환청구권, ② 소유물방해제거청구권, ③ 방해예방청구권의 3가지가 있다.([[민법 제213조]] 및 [[민법 제214조|제214조]])

===소유물반환청구권===

*소유자는 그 소유에 속한 물건을 점유한 자에 대하여 반환을 청구할 수 있다.
*그러나 점유자가 그 물건을 점유할 권리가 있는 때에는 반환을 거부할 수 있다.([[민법 제213조]])

*이 경우 미등기 무허가건물의 양수인이라 할지라도 그 소유권이전등기를 경료받지 않는 한 그 건물에 대한 소유권을 취득할 수 없고, 그러한 상태의 건물 양수인에게 소유권에 준하는 관습상의 물권이 있다고 볼 수도 없다. 그러므로 건물을 신축하여 그 소유권을 원시취득한 자로부터 그 건물을 매수하였으나 아직 소유권이전등기를 갖추지 못한 자는 그 건물의 불법점거자에 대하여 직접 자신의 소유권 등에 기하여 명도를 청구할 수는 없다.([[대판 2007다11347]])

*한편, 점유자에게 불법점유를 이유로 하여 그 명도 또는 인도를 청구하려면 현실적으로 그 목적물을 점유하고 있는 자를 상대로 하여야 하고 불법점유자라 하여도 그 물건을 다른 사람에게 인도하여 현실적으로 점유를 하고 있지 않은 이상, 그 자를 상대로 한 인도 또는 명도청구는 부당하다고 할 것이다.([[대판 98다9045]])

===소유물방해제거청구권===

*'''소유자는 소유권을 방해하는 자에 대하여 방해의 제거를 청구할 수 있다.([[민법 제214조]])'''

*소유권에 기한 방해배제청구권에 있어서 '방해'라 함은 현재에도 지속되고 있는 침해를 의미하고, 법익 침해가 과거에 일어나서 이미 종결된 경우에 해당하는 '손해'의 개념과는 다르다 할 것이다. 그래서, 소유권에 기한 방해배제청구권은 방해결과의 제거를 내용으로 하는 것이 되어서는 안되며(이는 손해배상의 영역에 해당함) 현재 계속되고 있는 방해의 원인을 제거하는 것을 내용으로 한다.([[대판 2003다5917]])

===방해예방청구권===

*소유자는 소유권을 방해할 염려있는 행위를 하는 자에 대하여 그 예방이나 손해배상의 담보를 청구할 수 있다.([[민법 제214조]])

==같이 보기==

*[[소유권]]

[[분류:민법 및 민사특별법]]

소유권에 기한 물권적청구권

2022-03-27T13:13:21Z

Icando:

'''소유권에 기한 물권적청구권이란 소유권의 완전한 실현이 어떤 사정으로 방해받고 있는 경우에 방해자에게 소유권의 완전실현을 청구할 수 있는 권리를 말한다.'''

== 종류 ==
[[소유권]]에 기한 물권적청구권에는 ① 소유물반환청구권, ② 소유물방해제거청구권, ③ 방해예방청구권의 3가지가 있다.([[민법 제213조]] 및 제214조)

=== 소유물반환청구권 ===

* 소유자는 그 소유에 속한 물건을 점유한 자에 대하여 반환을 청구할 수 있다.
* 그러나 점유자가 그 물건을 점유할 권리가 있는 때에는 반환을 거부할 수 있다.([[민법 제213조]])

* 이 경우 미등기 무허가건물의 양수인이라 할지라도 그 소유권이전등기를 경료받지 않는 한 그 건물에 대한 소유권을 취득할 수 없고, 그러한 상태의 건물 양수인에게 소유권에 준하는 관습상의 물권이 있다고 볼 수도 없다. 그러므로 건물을 신축하여 그 소유권을 원시취득한 자로부터 그 건물을 매수하였으나 아직 소유권이전등기를 갖추지 못한 자는 그 건물의 불법점거자에 대하여 직접 자신의 소유권 등에 기하여 명도를 청구할 수는 없다.([[대판 2007다11347]])

* 한편, 점유자에게 불법점유를 이유로 하여 그 명도 또는 인도를 청구하려면 현실적으로 그 목적물을 점유하고 있는 자를 상대로 하여야 하고 불법점유자라 하여도 그 물건을 다른 사람에게 인도하여 현실적으로 점유를 하고 있지 않은 이상, 그 자를 상대로 한 인도 또는 명도청구는 부당하다고 할 것이다.(대판 선고 98다9045)

=== 소유물방해제거청구권 ===

* '''소유자는 소유권을 방해하는 자에 대하여 방해의 제거를 청구할 수 있다.([[민법 제214조]])'''

* 소유권에 기한 방해배제청구권에 있어서 '방해'라 함은 현재에도 지속되고 있는 침해를 의미하고, 법익 침해가 과거에 일어나서 이미 종결된 경우에 해당하는 '손해'의 개념과는 다르다 할 것이다. 그래서, 소유권에 기한 방해배제청구권은 방해결과의 제거를 내용으로 하는 것이 되어서는 안되며(이는 손해배상의 영역에 해당함) 현재 계속되고 있는 방해의 원인을 제거하는 것을 내용으로 한다.(대판 선고 2003다5917)

=== 방해예방청구권 ===

* 소유자는 소유권을 방해할 염려있는 행위를 하는 자에 대하여 그 예방이나 손해배상의 담보를 청구할 수 있다.([[민법 제214조]])

== 같이 보기 ==

* [[소유권]]

[[분류:민법 및 민사특별법]]

소유권에 기한 물권적청구권

2022-03-27T13:12:31Z

Icando: 새 문서: '''소유권에 기한 물권적청구권이란 소유권의 완전한 실현이 어떤 사정으로 방해받고 있는 경우에 방해자에게 소유권의 완전실현을 청구...

'''소유권에 기한 물권적청구권이란 소유권의 완전한 실현이 어떤 사정으로 방해받고 있는 경우에 방해자에게 소유권의 완전실현을 청구할 수 있는 권리를 말한다.'''

== 종류 ==
[[소유권]]에 기한 물권적청구권에는 ① 소유물반환청구권, ② 소유물방해제거청구권, ③ 방해예방청구권의 3가지가 있다.(민법 제213조 및 제214조)

=== 소유물반환청구권 ===

* 소유자는 그 소유에 속한 물건을 점유한 자에 대하여 반환을 청구할 수 있다.
* 그러나 점유자가 그 물건을 점유할 권리가 있는 때에는 반환을 거부할 수 있다.(민법 제213조)

* 이 경우 미등기 무허가건물의 양수인이라 할지라도 그 소유권이전등기를 경료받지 않는 한 그 건물에 대한 소유권을 취득할 수 없고, 그러한 상태의 건물 양수인에게 소유권에 준하는 관습상의 물권이 있다고 볼 수도 없다. 그러므로 건물을 신축하여 그 소유권을 원시취득한 자로부터 그 건물을 매수하였으나 아직 소유권이전등기를 갖추지 못한 자는 그 건물의 불법점거자에 대하여 직접 자신의 소유권 등에 기하여 명도를 청구할 수는 없다.(대판 2007다11347)

* 한편, 점유자에게 불법점유를 이유로 하여 그 명도 또는 인도를 청구하려면 현실적으로 그 목적물을 점유하고 있는 자를 상대로 하여야 하고 불법점유자라 하여도 그 물건을 다른 사람에게 인도하여 현실적으로 점유를 하고 있지 않은 이상, 그 자를 상대로 한 인도 또는 명도청구는 부당하다고 할 것이다.(대판 선고 98다9045)

=== 소유물방해제거청구권 ===

* '''소유자는 소유권을 방해하는 자에 대하여 방해의 제거를 청구할 수 있다.(민법 제214조)'''

* 소유권에 기한 방해배제청구권에 있어서 '방해'라 함은 현재에도 지속되고 있는 침해를 의미하고, 법익 침해가 과거에 일어나서 이미 종결된 경우에 해당하는 '손해'의 개념과는 다르다 할 것이다. 그래서, 소유권에 기한 방해배제청구권은 방해결과의 제거를 내용으로 하는 것이 되어서는 안되며(이는 손해배상의 영역에 해당함) 현재 계속되고 있는 방해의 원인을 제거하는 것을 내용으로 한다.(대판 선고 2003다5917)

=== 방해예방청구권 ===

* 소유자는 소유권을 방해할 염려있는 행위를 하는 자에 대하여 그 예방이나 손해배상의 담보를 청구할 수 있다.(민법 제214조)

== 같이 보기 ==

* [[소유권]]

[[분류:민법 및 민사특별법]]

물권의 변동

2022-03-27T13:03:40Z

Icando:

'''물권의 변동이란 물권의 발생·변경·소멸을 통틀어서 일컫는 말이다.'''

* 이를 물권의 주체를 중심으로 말한다면 물권의 득실변경이라 표현한다.

== 물권변동의 원인 ==
물권의 변동은 법률행위에 따른 경우와 그 밖에 취득시효([[민법 제245조]]), 상속([[민법 제1005조]]), 무주물선점([[민법 제252조]]), 유실물습득([[민법 제253조]]), 매장물 발견([[민법 제254조]]), 첨부([[민법 제256조]]부터 제258조까지), 민법 외의 규정에 의한 공용징수, 몰수, 경매 등 법률의 규정에 따른 경우가 있으며 일정한 판결([[민법 제187조]])에 따른 경우도 있다.

'''공시의 원칙과 공신의 원칙'''
{| class="wikitable"
|'''구분'''
|'''내용'''
|-
|공시(公示)의 원칙
|
* 물권의 변동은 언제나 외부에서 인식할 수 있는 어떤 표상, 즉 공시방법을 수반하여야 한다는 원칙을 말한다.
* 이에 따라 민법은 동산에 관하여 인도([[민법 제188조]]), 부동산에 관하여는 등기([[민법 제186조]])를 공시방법으로 인정하고 있고,
** 그 밖에는 판례에서 명인방법이라는 특별한 관습상의 공시방법을 인정하고 있다.
* 동산 및 부동산 거래에 대해서 이 원칙이 인정된다.
|-
|공신(公信)의 원칙
|
* 공시방법을 신뢰해서 거래한 자가 있는 경우에 비록 그 공시가 진정한 권리관계가 아니더라도 공시한 그대로의 권리가 존재하는 것처럼 다루어 그 자의 신뢰를 보호하여야 한다는 원칙을 말한다.
* [[민법 제249조]]의 선의취득제도가 동산에 관한 공신의 원칙을 구현한 가장 대표적인 규정이다.
* '''부동산 거래에 대해서는 이 원칙을 인정하지 않는다.'''
|}

== 물권행위 ==
'''물권행위의 의의'''

* 물권행위란 물권 자체의 득실변경(발생·변경·소멸)을 직접 내용으로 하는 법률행위로, 저당권을 설정하는 행위나, 토지의 소유권을 이전하는 행위 등을 말한다.

'''물권행위의 독자성과 유인성·무인성'''

* 물권행위는 그것만으로서 하는 경우는 드물고, 채권행위 등에 부수하는 것이 보통이다. 이 때 물권행위가 그 원인이 되는 채권행위와 별개의 행위로 행하여지는가가 문제가 되는데, 판례는 물권행행위의 독자성을 부정하여, 물권행위는 채권행위에 포함되어 있고 독립한 존재가 아니라고 봅니다.([[대판 75다1394]])
* 또한 채권계약이 해제되면 변동되었던 물권이 원상태로 복귀하는지가 문제되는데(유인성 ·무인성 문제), 판례는 계약이 해제되면 물권은 당연히 그 계약이 없었던 원상태로 복귀한다고 봅니다.([[대판 75다1394]])

== 부동산등기 일반론 ==
'''[[등기]]란 국가기관(등기공무원)이 등기부라는 공적 장부에 부동산에 관한 권리관계를 기재하는 행위 또는 그 기재 자체를 말한다.'''

* 그 절차나 방법은 원칙적으로 부동산등기법에서 규정하고 있다.

=== 등기의 종류 ===

* 등기는 그 내용, 효력, 방법에 따라 다음과 같이 분류할 수 있다.

{| class="wikitable"
! colspan="2" |'''구분'''
!'''내용'''
|-
! rowspan="6" |'''내용에 따른 분류'''
|기입등기
|
* 새로운 등기원인에 따라 어떤 사항을 새로 기입하는 등기
|-
|경정등기
|
* 등기를 마친 후 그 등기에 착오(錯誤)나 빠진 부분이 있음을 발견하였을 경우 이를 바로 잡기 위해 하는 등기
|-
|변경등기
|
* 기존의 등기 일부를 변경하는 등기
|-
|말소등기
|
* 기존의 등기를 말소하는 등기
|-
|회복등기
|
* 멸실된 등기를 다시 회복하는 등기
|-
|멸실등기
|
* 부동산이 멸실된 경우 표제부의 기재를 말소하고 그 등기용지를 폐쇄하는 방법으로 행하여지는 등기
|-
! rowspan="2" |'''효력에 따른 분류'''
|종국등기 또는 본등기
|
* 등기 본래의 효력 즉 물권변동의 효력을 발생하게 하는 등기
|-
|가등기(假登記)
|
* 본등기의 순위를 보전하는 등기
|-
! rowspan="2" |'''방법에 따른'''

'''분류'''
|주등기

(主登記)
|
* 독립한 번호를 부여하는 등기
|-
|부기등기

(附記登記)
|
* 독립된 순위번호를 갖지 않고 기존의 등기에 부기번호(附記番號)를 붙이는 등기
|}

=== 등기부와 대장 ===
{| class="wikitable"
!'''구분'''
!'''내용'''
|-
|'''등기부'''
|
* '''전산정보처리조직에 의하여 입력·처리된 등기정보자료를 대법원규칙으로 정하는 바에 따라 편성한 것'''([[부동산등기법 제2조]]제1호)
* 토지등기부와 건물등기부로 구분한다.([[부동산등기법 제14조]]제1항)
* 등기부의 등기기록은 아래와 같이 이루어져있다.([[부동산등기법 제14조]] 및 제15조)
** ① 표제부(토지나 건물의 표시와 그 변경에 관한 사항을 기록)
** ② 갑구(소유권에 관한 사항을 기록)
** ③ 을구(소유권 이외의 권리에 관한 사항을 기록)
|-
|'''대장'''
|
* '''부동산에 대한 과세나 징세 등을 위해 기재된 공적장부'''
* 대장의 종류에는 ① 토지대장, ② 임야대장, ③ 건축물대장이 있다.([[공간정보관리법 제2조]]제19호, [[공간정보관리법 제71조|제71조]] 및 [[건축법 제38조]])
|}
{{안내문|제목=※ 부동산등기부와 대장(臺帳)상의 소유자에 관한 사항이 일치하지 않는 경우, 그 변경 또는 경정 절차|내용=지적법과 부동산등기법에서 정한 규정들을 종합해서 살펴보면, 지적공부는 등기된 토지에 관해 토지소유자에 관한 사항을 증명하는 것은 아니다. 그래서 부동산등기부상의 소유자의 주소와 임야대장상의 소유자의 주소가 다른 경우에는 먼저 진정한 소유자의 신청에 의한 경정등기가 이루어져야 한다. 그리고 그 다음에 경정등기가 이루어진 등기필증·등기부등본 또는 초본에 의하여 임야대장상의 등록사항 정정이 이루어져야 한다. 등기된 부동산의 경우 지적공부가 직접 경정등기의 자료로 사용되는 것이 아니기 때문에 부동산 등기에 직접적으로 영향을 미치는 것이 아니다. 오히려 등기부에 먼저 소유자에 관한 사항이 변경 또는 경정된 후에 그에 따라 후속적으로 공부의 기재사항이 변경되어야 하는 것이고, 이러한 절차를 거쳐 부동산등기부와 대장상의 소유자에 관한 사항을 일치시키지 않으면 해당 부동산에 대하여 다른 등기를 신청할 수 없다.([[대판 2001다37910]])}}

=== 등기절차 ===
{| class="wikitable"
!'''구분'''
!'''내용'''
|-
|등기의 신청
|
* 등기는 원칙적으로 등기권리자(예：토지의 매수인)와 등기의무자(예：토지의 매도인)의 공동신청으로 이루어집니다.(공동신청주의) 그러나 예외적으로 판결을 받은 자나 상속인 등은 단독으로 등기권리자가 될 수 있다.([[부동산등기법 제23조]]제1항, 제3항 및 제4항)
* 등기신청은 등기권리자·등기의무자의 대리인에 의해서도 할 수 있다.([[부동산등기법 제24조]])
|-
|등기신청에

대한 심사
|
* 등기관은 실체법상의 권리관계와 일치하는지 여부를 심사할 실질적 심사권한은 없으나 신청서 및 그 첨부서류와 등기부에 의하여 등기요건에 합당한지 여부를 심사할 형식적 심사권한을 갖습니다.(대법원 2008.3.27. 선고 2006마920 판결)
|-
|등기의 실행
|
* 등기관이 등기를 마쳤을 때에는 신청인 등에게 그 사실을 알려야 한다.([[부동산등기법 제30조]])
|-
|등기관의 처분에 대한 이의
|
* 등기관의 결정 또는 처분에 이의가 있는 자는 관할 지방법원에 이의신청을 할 수 있다.([[부동산등기법 제100조]])
|}

=== 등기청구권 ===
등기청구권이란 실체권리관계에 부합하는 진실한 권리를 가지고 있는 자가 현재의 등기명의인에게 등기의 변경을 청구할 수 있는 권리를 말한다.

* 등기청구권은 보통 등기권리자가 등기의무자를 상대로 등기에 협력하여 줄 것을 청구하는 형태로 나타나지만, 소유자로서의 민사책임이나 세금의 부담을 피하기 위해 등기의무자가 등기권리자를 상대로 행사하기도 하는데, 이를 등기인수청구권이라 한다.
* ※ 등기청구권과 혼동하기 쉬운 것으로 ‘등기신청권’이라는 것이 있는데, 이는 국민이 등기관에게 등기를 신청할 수 있는 절차법상의 권리를 말한다.

'''등기청구권의 발생원인과 법적 성질'''
{| class="wikitable"
!'''구분'''
!'''내용'''
|-
|'''법률행위에 의한 물권변동의 경우'''
|
* 예: 부동산매수인의 소유권이전등기청구권
* 판례는 이러한 등기청구권은 채권행위에서 발생하며 채권적 청구권이라고 함([[대판 76다148]])
* 부동산 매수인이 부동산을 인도받아 사용·수익하고 있는 한 매수인의 등기청구권은 소멸시효에 걸리지 않으며, 보다 적극적인 권리행사의 일환으로 제3자에게 그 부동산을 처분하고 점유를 승계해준 경우에도 소멸시효가 진행하지 않는다.([[대판 76다148]] 및 대판 선고 98다32175)
|-
|'''실체관계와 등기가 일치하지 않는 경우'''
|
* 예: A가 등기서류를 위조하여 B의 부동산에 대한 소유권이전등기를 한 경우, B의 A에 대한 등기말소청구권
* 이러한 등기청구권에 대해 판례는 물권의 효력으로서 발생하는 물권적 청구권이라고 한다.([[대판 80다2968]])
|-
|'''점유 취득시효의 경우'''
|
* 판례는 [[민법 제245조]]제1항에 따른 점유 취득시효로 물권을 취득한 경우에 등기청구권을 채권적 청구권이라고 한다.([[대판 95다34866]])
|}

=== 등기의 효력 ===
{| class="wikitable"
!'''구분'''
!'''내용'''
|-
|본등기의 효력
|
* '''권리변동적 효력''': 등기관이 등기를 마친 경우 그 등기는 접수한 때부터 효력을 발생하며, 등기신청은 해당 부동산이 다른 부동산과 구별될 수 있게 하는 등기신청정보가 전산정보처리조직에 저장된 때 접수된 것으로 봅니다.([[부동산등기법 제6조]] 및 「부동산등기규칙」 제3조제1항)

* '''대항적 효력''': 지상권, 지역권, 전세권, 저당권, 저당권부채권에 대한 질권 등에 관하여 일정사항이 등기된 때에는 그것에 대해 제3자에게 대항할 수 있다.([[부동산등기법 제69조]], 제70조, 제72조, 제75조 및 제76조 참조)

* '''순위확정적 효력''': 같은 부동산에 관하여 등기한 권리의 순위는 법률에 다른 규정이 없으면 등기한 순서에 따릅니다.([[부동산등기법 제4조]])

* '''추정적 효력''': 부동산등기는 그것이 형식적으로 존재하는 것 자체가 적법한 등기원인에 의해 등기가 이루어진 것으로 추정된다.([[대판 95다39526]])

 
{| class="wikitable"
|'''※ 등기의 추정력 관련 판례'''

▪ 부동산에 등기가 경료되어 있는 경우 특별한 사정이 없는 한 그 원인과 절차에서 적법하게 경료된 것으로 추정한다.(대법원 1995.4.28. 선고 94다23524 판결)

▪ 등기명의인이 등기원인행위의 모습이나 과정을 다소 다르게 주장한다고 하여 이로써 추정력이 깨어지는 것은 아니다.(대법원 2000.3.10. 선고 99다65462 판결)

▪ 소유권이전등기가 경료되어 있는 경우 그 등기는 전 등기명의인뿐만 아니라 제3자에 대해서도 적법한 등기원인에 의해 소유권을 취득한 것으로 추정된다.(대법원 2000.3.10. 선고 99다65462 판결)

▪ 부동산등기명의인이 매도인인 경우 그를 소유자로 믿고 그 부동산을 매수하여 점유하는 자는 특별한 사정이 없는 한 과실 없는 점유자에 해당한다.(대법원 1994.6.28. 선고 94다7829 판결)
|}
 
|-
|가등기의 효력
|▪ '''청구권 보전의 효력''': 가등기는 물권 또는 부동산임차권의 변동을 목적으로 하는 청구권을 보전하기 위한 것이므로 부동산등기법상의 가등기는 위와 같은 청구권을 보전하기 위해서만 가능한다.(대법원 1982. 11. 23. 선고 81다카1110 판결)

▪ '''순위보전의 효력''': 가등기는 그 본등기 시에 본등기의 순위를 가등기의 순위에 의하도록 하는 순위보전적 효력만 있을 뿐이고, 가등기만으로는 아무런 실체법상 효력을 갖지 못한다.(대법원 2001. 3. 23. 선고 2000다51285 판결)

※ 그러나, 「가등기담보 등에 관한 법률」에 따른 담보가등기의 경우에는 담보계약에 따라 이행이 이루어지지 않은 경우 경매를 청구할 수 있고, 강제경매 등이 개시된 경우에는 다른 채권자보다 자기채권을 우선변제 받을 권리가 있어 본등기와 동일한 실체법상의 효력을 가집니다.(「가등기담보 등에 관한 법률」 제12조제1항 및 제13조)
|}

== 물권의 소멸 ==
'''물권의 공통적 소멸원인'''
{| class="wikitable"
!'''구분'''
!'''내용'''
|-
|목적물의 멸실
|
* 물건이 멸실하면 물권도 소멸한다.
|-
|소멸시효
|
* 소유권 이외의 재산권은 20년간 행사하지 않으면 소멸시효가 완성한다.([[민법 제162조]]제2항)
|-
|물권의 포기
|
* 부동산 물권을 포기하려면 포기의 의사표시 외에 등기가 있어야 하고([[대판 96다16896]]), 동산 물권을 포기하려면 포기의 의사표시 외에 점유의 포기도 있어야 한다.
|-
|혼동(混同)
|
* 동일한 물건에 대한 소유권과 다른 물권이 동일한 사람에게 귀속한 때에는 다른 물권은 소멸한다.
** 그러나 그 물권이 제3자의 권리의 목적이 된 때에는 소멸하지 않는다.([[민법 제191조]]제1항)
* ※ 판례는 이 경우 본인의 이익을 위해 그 제한물권을 존속시킬 필요가 있다고 인정되는 경우에도 제한물권이 소멸하지 않는다고 본다.([[대판 2012마745]])

* 제한물권과 ‘그 제한물권을 목적으로 하는 다른 제한물권’이 동일한 사람에게 귀속한 경우 ‘그 제한물권을 목적으로 하는 다른 제한물권’은 소멸한다. 그러나 이 경우에도 그 물권이 제3자의 권리의 목적이 된 때에는 소멸하지 않는다.([[민법 제191조]]제2항 참조)
* 점유권이 본권과 동일인에게 귀속하여도 점유권은 소멸하지 않는다.([[민법 제191조]]제3항 참조)
|}

== 참고 문헌 ==

* 찾기쉬운 생활법령정보

물권의 변동

2022-03-27T13:03:19Z

Icando:

'''물권의 변동이란 물권의 발생·변경·소멸을 통틀어서 일컫는 말이다.'''

* 이를 물권의 주체를 중심으로 말한다면 물권의 득실변경이라 표현한다.

== 물권변동의 원인 ==
물권의 변동은 법률행위에 따른 경우와 그 밖에 취득시효([[민법 제245조]]), 상속([[민법 제1005조]]), 무주물선점([[민법 제252조]]), 유실물습득([[민법 제253조]]), 매장물 발견([[민법 제254조]]), 첨부([[민법 제256조]]부터 제258조까지), 민법 외의 규정에 의한 공용징수, 몰수, 경매 등 법률의 규정에 따른 경우가 있으며 일정한 판결([[민법 제187조]])에 따른 경우도 있다.

'''공시의 원칙과 공신의 원칙'''
{| class="wikitable"
|'''구분'''
|'''내용'''
|-
|공시(公示)의 원칙
|
* 물권의 변동은 언제나 외부에서 인식할 수 있는 어떤 표상, 즉 공시방법을 수반하여야 한다는 원칙을 말한다.
* 이에 따라 민법은 동산에 관하여 인도([[민법 제188조]]), 부동산에 관하여는 등기([[민법 제186조]])를 공시방법으로 인정하고 있고,
** 그 밖에는 판례에서 명인방법이라는 특별한 관습상의 공시방법을 인정하고 있다.
* 동산 및 부동산 거래에 대해서 이 원칙이 인정된다.
|-
|공신(公信)의 원칙
|
* 공시방법을 신뢰해서 거래한 자가 있는 경우에 비록 그 공시가 진정한 권리관계가 아니더라도 공시한 그대로의 권리가 존재하는 것처럼 다루어 그 자의 신뢰를 보호하여야 한다는 원칙을 말한다.
* [[민법 제249조]]의 선의취득제도가 동산에 관한 공신의 원칙을 구현한 가장 대표적인 규정이다.
* '''부동산 거래에 대해서는 이 원칙을 인정하지 않는다.'''
|}

== 물권행위 ==
'''물권행위의 의의'''

* 물권행위란 물권 자체의 득실변경(발생·변경·소멸)을 직접 내용으로 하는 법률행위로, 저당권을 설정하는 행위나, 토지의 소유권을 이전하는 행위 등을 말한다.

'''물권행위의 독자성과 유인성·무인성'''

* 물권행위는 그것만으로서 하는 경우는 드물고, 채권행위 등에 부수하는 것이 보통이다. 이 때 물권행위가 그 원인이 되는 채권행위와 별개의 행위로 행하여지는가가 문제가 되는데, 판례는 물권행행위의 독자성을 부정하여, 물권행위는 채권행위에 포함되어 있고 독립한 존재가 아니라고 봅니다.([[대판 75다1394]])
* 또한 채권계약이 해제되면 변동되었던 물권이 원상태로 복귀하는지가 문제되는데(유인성 ·무인성 문제), 판례는 계약이 해제되면 물권은 당연히 그 계약이 없었던 원상태로 복귀한다고 봅니다.([[대판 75다1394]])

== 부동산등기 일반론 ==
'''[[등기]]란 국가기관(등기공무원)이 등기부라는 공적 장부에 부동산에 관한 권리관계를 기재하는 행위 또는 그 기재 자체를 말한다.'''

* 그 절차나 방법은 원칙적으로 부동산등기법에서 규정하고 있다.

=== 등기의 종류 ===

* 등기는 그 내용, 효력, 방법에 따라 다음과 같이 분류할 수 있다.

{| class="wikitable"
! colspan="2" |'''구분'''
!'''내용'''
|-
! rowspan="6" |'''내용에 따른 분류'''
|기입등기
|
* 새로운 등기원인에 따라 어떤 사항을 새로 기입하는 등기
|-
|경정등기
|
* 등기를 마친 후 그 등기에 착오(錯誤)나 빠진 부분이 있음을 발견하였을 경우 이를 바로 잡기 위해 하는 등기
|-
|변경등기
|
* 기존의 등기 일부를 변경하는 등기
|-
|말소등기
|
* 기존의 등기를 말소하는 등기
|-
|회복등기
|
* 멸실된 등기를 다시 회복하는 등기
|-
|멸실등기
|
* 부동산이 멸실된 경우 표제부의 기재를 말소하고 그 등기용지를 폐쇄하는 방법으로 행하여지는 등기
|-
! rowspan="2" |'''효력에 따른 분류'''
|종국등기 또는 본등기
|
* 등기 본래의 효력 즉 물권변동의 효력을 발생하게 하는 등기
|-
|가등기(假登記)
|
* 본등기의 순위를 보전하는 등기
|-
! rowspan="2" |'''방법에 따른'''

'''분류'''
|주등기

(主登記)
|
* 독립한 번호를 부여하는 등기
|-
|부기등기

(附記登記)
|
* 독립된 순위번호를 갖지 않고 기존의 등기에 부기번호(附記番號)를 붙이는 등기
|}

=== 등기부와 대장 ===
{| class="wikitable"
!'''구분'''
!'''내용'''
|-
|'''등기부'''
|
* '''전산정보처리조직에 의하여 입력·처리된 등기정보자료를 대법원규칙으로 정하는 바에 따라 편성한 것'''(부동산등기법 제2조제1호)
* 토지등기부와 건물등기부로 구분한다.(부동산등기법 제14조제1항)
* 등기부의 등기기록은 아래와 같이 이루어져있다.(부동산등기법 제14조 및 제15조)
** ① 표제부(토지나 건물의 표시와 그 변경에 관한 사항을 기록)
** ② 갑구(소유권에 관한 사항을 기록)
** ③ 을구(소유권 이외의 권리에 관한 사항을 기록)
|-
|'''대장'''
|
* '''부동산에 대한 과세나 징세 등을 위해 기재된 공적장부'''
* 대장의 종류에는 ① 토지대장, ② 임야대장, ③ 건축물대장이 있다.([[공간정보관리법 제2조]]제19호, [[공간정보관리법 제71조|제71조]] 및 [[건축법 제38조]])
|}
{{안내문|제목=※ 부동산등기부와 대장(臺帳)상의 소유자에 관한 사항이 일치하지 않는 경우, 그 변경 또는 경정 절차|내용=지적법과 부동산등기법에서 정한 규정들을 종합해서 살펴보면, 지적공부는 등기된 토지에 관해 토지소유자에 관한 사항을 증명하는 것은 아니다. 그래서 부동산등기부상의 소유자의 주소와 임야대장상의 소유자의 주소가 다른 경우에는 먼저 진정한 소유자의 신청에 의한 경정등기가 이루어져야 한다. 그리고 그 다음에 경정등기가 이루어진 등기필증·등기부등본 또는 초본에 의하여 임야대장상의 등록사항 정정이 이루어져야 한다. 등기된 부동산의 경우 지적공부가 직접 경정등기의 자료로 사용되는 것이 아니기 때문에 부동산 등기에 직접적으로 영향을 미치는 것이 아니다. 오히려 등기부에 먼저 소유자에 관한 사항이 변경 또는 경정된 후에 그에 따라 후속적으로 공부의 기재사항이 변경되어야 하는 것이고, 이러한 절차를 거쳐 부동산등기부와 대장상의 소유자에 관한 사항을 일치시키지 않으면 해당 부동산에 대하여 다른 등기를 신청할 수 없다.([[대판 2001다37910]])}}

=== 등기절차 ===
{| class="wikitable"
!'''구분'''
!'''내용'''
|-
|등기의 신청
|
* 등기는 원칙적으로 등기권리자(예：토지의 매수인)와 등기의무자(예：토지의 매도인)의 공동신청으로 이루어집니다.(공동신청주의) 그러나 예외적으로 판결을 받은 자나 상속인 등은 단독으로 등기권리자가 될 수 있다.(부동산등기법 제23조제1항, 제3항 및 제4항)
* 등기신청은 등기권리자·등기의무자의 대리인에 의해서도 할 수 있다.(부동산등기법 제24조)
|-
|등기신청에

대한 심사
|
* 등기관은 실체법상의 권리관계와 일치하는지 여부를 심사할 실질적 심사권한은 없으나 신청서 및 그 첨부서류와 등기부에 의하여 등기요건에 합당한지 여부를 심사할 형식적 심사권한을 갖습니다.(대법원 2008.3.27. 선고 2006마920 판결)
|-
|등기의 실행
|
* 등기관이 등기를 마쳤을 때에는 신청인 등에게 그 사실을 알려야 한다.(부동산등기법 제30조)
|-
|등기관의 처분에 대한 이의
|
* 등기관의 결정 또는 처분에 이의가 있는 자는 관할 지방법원에 이의신청을 할 수 있다.(부동산등기법 제100조)
|}

=== 등기청구권 ===
등기청구권이란 실체권리관계에 부합하는 진실한 권리를 가지고 있는 자가 현재의 등기명의인에게 등기의 변경을 청구할 수 있는 권리를 말한다.

* 등기청구권은 보통 등기권리자가 등기의무자를 상대로 등기에 협력하여 줄 것을 청구하는 형태로 나타나지만, 소유자로서의 민사책임이나 세금의 부담을 피하기 위해 등기의무자가 등기권리자를 상대로 행사하기도 하는데, 이를 등기인수청구권이라 한다.
* ※ 등기청구권과 혼동하기 쉬운 것으로 ‘등기신청권’이라는 것이 있는데, 이는 국민이 등기관에게 등기를 신청할 수 있는 절차법상의 권리를 말한다.

'''등기청구권의 발생원인과 법적 성질'''
{| class="wikitable"
!'''구분'''
!'''내용'''
|-
|'''법률행위에 의한 물권변동의 경우'''
|
* 예: 부동산매수인의 소유권이전등기청구권
* 판례는 이러한 등기청구권은 채권행위에서 발생하며 채권적 청구권이라고 함([[대판 76다148]])
* 부동산 매수인이 부동산을 인도받아 사용·수익하고 있는 한 매수인의 등기청구권은 소멸시효에 걸리지 않으며, 보다 적극적인 권리행사의 일환으로 제3자에게 그 부동산을 처분하고 점유를 승계해준 경우에도 소멸시효가 진행하지 않는다.([[대판 76다148]] 및 대판 선고 98다32175)
|-
|'''실체관계와 등기가 일치하지 않는 경우'''
|
* 예: A가 등기서류를 위조하여 B의 부동산에 대한 소유권이전등기를 한 경우, B의 A에 대한 등기말소청구권
* 이러한 등기청구권에 대해 판례는 물권의 효력으로서 발생하는 물권적 청구권이라고 한다.([[대판 80다2968]])
|-
|'''점유 취득시효의 경우'''
|
* 판례는 [[민법 제245조]]제1항에 따른 점유 취득시효로 물권을 취득한 경우에 등기청구권을 채권적 청구권이라고 한다.([[대판 95다34866]])
|}

=== 등기의 효력 ===
{| class="wikitable"
!'''구분'''
!'''내용'''
|-
|본등기의 효력
|
* '''권리변동적 효력''': 등기관이 등기를 마친 경우 그 등기는 접수한 때부터 효력을 발생하며, 등기신청은 해당 부동산이 다른 부동산과 구별될 수 있게 하는 등기신청정보가 전산정보처리조직에 저장된 때 접수된 것으로 봅니다.(부동산등기법 제6조 및 「부동산등기규칙」 제3조제1항)

* '''대항적 효력''': 지상권, 지역권, 전세권, 저당권, 저당권부채권에 대한 질권 등에 관하여 일정사항이 등기된 때에는 그것에 대해 제3자에게 대항할 수 있다.(부동산등기법 제69조, 제70조, 제72조, 제75조 및 제76조 참조)

* '''순위확정적 효력''': 같은 부동산에 관하여 등기한 권리의 순위는 법률에 다른 규정이 없으면 등기한 순서에 따릅니다.(부동산등기법 제4조)

* '''추정적 효력''': 부동산등기는 그것이 형식적으로 존재하는 것 자체가 적법한 등기원인에 의해 등기가 이루어진 것으로 추정된다.([[대판 95다39526]])

 
{| class="wikitable"
|'''※ 등기의 추정력 관련 판례'''

▪ 부동산에 등기가 경료되어 있는 경우 특별한 사정이 없는 한 그 원인과 절차에서 적법하게 경료된 것으로 추정한다.(대법원 1995.4.28. 선고 94다23524 판결)

▪ 등기명의인이 등기원인행위의 모습이나 과정을 다소 다르게 주장한다고 하여 이로써 추정력이 깨어지는 것은 아니다.(대법원 2000.3.10. 선고 99다65462 판결)

▪ 소유권이전등기가 경료되어 있는 경우 그 등기는 전 등기명의인뿐만 아니라 제3자에 대해서도 적법한 등기원인에 의해 소유권을 취득한 것으로 추정된다.(대법원 2000.3.10. 선고 99다65462 판결)

▪ 부동산등기명의인이 매도인인 경우 그를 소유자로 믿고 그 부동산을 매수하여 점유하는 자는 특별한 사정이 없는 한 과실 없는 점유자에 해당한다.(대법원 1994.6.28. 선고 94다7829 판결)
|}
 
|-
|가등기의 효력
|▪ '''청구권 보전의 효력''': 가등기는 물권 또는 부동산임차권의 변동을 목적으로 하는 청구권을 보전하기 위한 것이므로 부동산등기법상의 가등기는 위와 같은 청구권을 보전하기 위해서만 가능한다.(대법원 1982. 11. 23. 선고 81다카1110 판결)

▪ '''순위보전의 효력''': 가등기는 그 본등기 시에 본등기의 순위를 가등기의 순위에 의하도록 하는 순위보전적 효력만 있을 뿐이고, 가등기만으로는 아무런 실체법상 효력을 갖지 못한다.(대법원 2001. 3. 23. 선고 2000다51285 판결)

※ 그러나, 「가등기담보 등에 관한 법률」에 따른 담보가등기의 경우에는 담보계약에 따라 이행이 이루어지지 않은 경우 경매를 청구할 수 있고, 강제경매 등이 개시된 경우에는 다른 채권자보다 자기채권을 우선변제 받을 권리가 있어 본등기와 동일한 실체법상의 효력을 가집니다.(「가등기담보 등에 관한 법률」 제12조제1항 및 제13조)
|}

== 물권의 소멸 ==
'''물권의 공통적 소멸원인'''
{| class="wikitable"
!'''구분'''
!'''내용'''
|-
|목적물의 멸실
|
* 물건이 멸실하면 물권도 소멸한다.
|-
|소멸시효
|
* 소유권 이외의 재산권은 20년간 행사하지 않으면 소멸시효가 완성한다.([[민법 제162조]]제2항)
|-
|물권의 포기
|
* 부동산 물권을 포기하려면 포기의 의사표시 외에 등기가 있어야 하고([[대판 96다16896]]), 동산 물권을 포기하려면 포기의 의사표시 외에 점유의 포기도 있어야 한다.
|-
|혼동(混同)
|
* 동일한 물건에 대한 소유권과 다른 물권이 동일한 사람에게 귀속한 때에는 다른 물권은 소멸한다.
** 그러나 그 물권이 제3자의 권리의 목적이 된 때에는 소멸하지 않는다.([[민법 제191조]]제1항)
* ※ 판례는 이 경우 본인의 이익을 위해 그 제한물권을 존속시킬 필요가 있다고 인정되는 경우에도 제한물권이 소멸하지 않는다고 본다.([[대판 2012마745]])

* 제한물권과 ‘그 제한물권을 목적으로 하는 다른 제한물권’이 동일한 사람에게 귀속한 경우 ‘그 제한물권을 목적으로 하는 다른 제한물권’은 소멸한다. 그러나 이 경우에도 그 물권이 제3자의 권리의 목적이 된 때에는 소멸하지 않는다.([[민법 제191조]]제2항 참조)
* 점유권이 본권과 동일인에게 귀속하여도 점유권은 소멸하지 않는다.([[민법 제191조]]제3항 참조)
|}

== 참고 문헌 ==

* 찾기쉬운 생활법령정보

물권의 변동

2022-03-27T13:02:25Z

Icando: 새 문서: '''물권의 변동이란 물권의 발생·변경·소멸을 통틀어서 일컫는 말이다.''' * 이를 물권의 주체를 중심으로 말한다면 물권의 득실변경이라...

'''물권의 변동이란 물권의 발생·변경·소멸을 통틀어서 일컫는 말이다.'''

* 이를 물권의 주체를 중심으로 말한다면 물권의 득실변경이라 표현한다.

== 물권변동의 원인 ==
물권의 변동은 법률행위에 따른 경우와 그 밖에 취득시효(민법 제245조), 상속(민법 제1005조), 무주물선점(민법 제252조), 유실물습득(민법 제253조), 매장물 발견(민법 제254조), 첨부(민법 제256조부터 제258조까지), 민법 외의 규정에 의한 공용징수, 몰수, 경매 등 법률의 규정에 따른 경우가 있으며 일정한 판결(민법 제187조)에 따른 경우도 있다.

'''공시의 원칙과 공신의 원칙'''
{| class="wikitable"
|'''구분'''
|'''내용'''
|-
|공시(公示)의 원칙
|
* 물권의 변동은 언제나 외부에서 인식할 수 있는 어떤 표상, 즉 공시방법을 수반하여야 한다는 원칙을 말한다.
* 이에 따라 민법은 동산에 관하여 인도(민법 제188조), 부동산에 관하여는 등기(민법 제186조)를 공시방법으로 인정하고 있고,
** 그 밖에는 판례에서 명인방법이라는 특별한 관습상의 공시방법을 인정하고 있다.
* 동산 및 부동산 거래에 대해서 이 원칙이 인정된다.
|-
|공신(公信)의 원칙
|
* 공시방법을 신뢰해서 거래한 자가 있는 경우에 비록 그 공시가 진정한 권리관계가 아니더라도 공시한 그대로의 권리가 존재하는 것처럼 다루어 그 자의 신뢰를 보호하여야 한다는 원칙을 말한다.
* 민법 제249조의 선의취득제도가 동산에 관한 공신의 원칙을 구현한 가장 대표적인 규정이다.
* '''부동산 거래에 대해서는 이 원칙을 인정하지 않는다.'''
|}

== 물권행위 ==
'''물권행위의 의의'''

* 물권행위란 물권 자체의 득실변경(발생·변경·소멸)을 직접 내용으로 하는 법률행위로, 저당권을 설정하는 행위나, 토지의 소유권을 이전하는 행위 등을 말한다.

'''물권행위의 독자성과 유인성·무인성'''

* 물권행위는 그것만으로서 하는 경우는 드물고, 채권행위 등에 부수하는 것이 보통이다. 이 때 물권행위가 그 원인이 되는 채권행위와 별개의 행위로 행하여지는가가 문제가 되는데, 판례는 물권행행위의 독자성을 부정하여, 물권행위는 채권행위에 포함되어 있고 독립한 존재가 아니라고 봅니다.(대판 75다1394)
* 또한 채권계약이 해제되면 변동되었던 물권이 원상태로 복귀하는지가 문제되는데(유인성 ·무인성 문제), 판례는 계약이 해제되면 물권은 당연히 그 계약이 없었던 원상태로 복귀한다고 봅니다.(대판 75다1394)

== 부동산등기 일반론 ==
'''[[등기]]란 국가기관(등기공무원)이 등기부라는 공적 장부에 부동산에 관한 권리관계를 기재하는 행위 또는 그 기재 자체를 말한다.'''

* 그 절차나 방법은 원칙적으로 부동산등기법에서 규정하고 있다.

=== 등기의 종류 ===

* 등기는 그 내용, 효력, 방법에 따라 다음과 같이 분류할 수 있다.

{| class="wikitable"
! colspan="2" |'''구분'''
!'''내용'''
|-
! rowspan="6" |'''내용에 따른 분류'''
|기입등기
|
* 새로운 등기원인에 따라 어떤 사항을 새로 기입하는 등기
|-
|경정등기
|
* 등기를 마친 후 그 등기에 착오(錯誤)나 빠진 부분이 있음을 발견하였을 경우 이를 바로 잡기 위해 하는 등기
|-
|변경등기
|
* 기존의 등기 일부를 변경하는 등기
|-
|말소등기
|
* 기존의 등기를 말소하는 등기
|-
|회복등기
|
* 멸실된 등기를 다시 회복하는 등기
|-
|멸실등기
|
* 부동산이 멸실된 경우 표제부의 기재를 말소하고 그 등기용지를 폐쇄하는 방법으로 행하여지는 등기
|-
! rowspan="2" |'''효력에 따른 분류'''
|종국등기 또는 본등기
|
* 등기 본래의 효력 즉 물권변동의 효력을 발생하게 하는 등기
|-
|가등기(假登記)
|
* 본등기의 순위를 보전하는 등기
|-
! rowspan="2" |'''방법에 따른'''

'''분류'''
|주등기

(主登記)
|
* 독립한 번호를 부여하는 등기
|-
|부기등기

(附記登記)
|
* 독립된 순위번호를 갖지 않고 기존의 등기에 부기번호(附記番號)를 붙이는 등기
|}

=== 등기부와 대장 ===
{| class="wikitable"
!'''구분'''
!'''내용'''
|-
|'''등기부'''
|
* '''전산정보처리조직에 의하여 입력·처리된 등기정보자료를 대법원규칙으로 정하는 바에 따라 편성한 것'''(부동산등기법 제2조제1호)
* 토지등기부와 건물등기부로 구분한다.(부동산등기법 제14조제1항)
* 등기부의 등기기록은 아래와 같이 이루어져있다.(부동산등기법 제14조 및 제15조)
** ① 표제부(토지나 건물의 표시와 그 변경에 관한 사항을 기록)
** ② 갑구(소유권에 관한 사항을 기록)
** ③ 을구(소유권 이외의 권리에 관한 사항을 기록)
|-
|'''대장'''
|
* '''부동산에 대한 과세나 징세 등을 위해 기재된 공적장부'''
* 대장의 종류에는 ① 토지대장, ② 임야대장, ③ 건축물대장이 있다.([[공간정보관리법 제2조]]제19호, [[공간정보관리법 제71조|제71조]] 및 [[건축법 제38조]])
|}
{{안내문|제목=※ 부동산등기부와 대장(臺帳)상의 소유자에 관한 사항이 일치하지 않는 경우, 그 변경 또는 경정 절차|내용=지적법과 부동산등기법에서 정한 규정들을 종합해서 살펴보면, 지적공부는 등기된 토지에 관해 토지소유자에 관한 사항을 증명하는 것은 아니다. 그래서 부동산등기부상의 소유자의 주소와 임야대장상의 소유자의 주소가 다른 경우에는 먼저 진정한 소유자의 신청에 의한 경정등기가 이루어져야 한다. 그리고 그 다음에 경정등기가 이루어진 등기필증·등기부등본 또는 초본에 의하여 임야대장상의 등록사항 정정이 이루어져야 한다. 등기된 부동산의 경우 지적공부가 직접 경정등기의 자료로 사용되는 것이 아니기 때문에 부동산 등기에 직접적으로 영향을 미치는 것이 아니다. 오히려 등기부에 먼저 소유자에 관한 사항이 변경 또는 경정된 후에 그에 따라 후속적으로 공부의 기재사항이 변경되어야 하는 것이고, 이러한 절차를 거쳐 부동산등기부와 대장상의 소유자에 관한 사항을 일치시키지 않으면 해당 부동산에 대하여 다른 등기를 신청할 수 없다.(대판 2001다37910)}}

=== 등기절차 ===
{| class="wikitable"
!'''구분'''
!'''내용'''
|-
|등기의 신청
|
* 등기는 원칙적으로 등기권리자(예：토지의 매수인)와 등기의무자(예：토지의 매도인)의 공동신청으로 이루어집니다.(공동신청주의) 그러나 예외적으로 판결을 받은 자나 상속인 등은 단독으로 등기권리자가 될 수 있다.(부동산등기법 제23조제1항, 제3항 및 제4항)
* 등기신청은 등기권리자·등기의무자의 대리인에 의해서도 할 수 있다.(부동산등기법 제24조)
|-
|등기신청에

대한 심사
|
* 등기관은 실체법상의 권리관계와 일치하는지 여부를 심사할 실질적 심사권한은 없으나 신청서 및 그 첨부서류와 등기부에 의하여 등기요건에 합당한지 여부를 심사할 형식적 심사권한을 갖습니다.(대법원 2008.3.27. 선고 2006마920 판결)
|-
|등기의 실행
|
* 등기관이 등기를 마쳤을 때에는 신청인 등에게 그 사실을 알려야 한다.(부동산등기법 제30조)
|-
|등기관의 처분에 대한 이의
|
* 등기관의 결정 또는 처분에 이의가 있는 자는 관할 지방법원에 이의신청을 할 수 있다.(부동산등기법 제100조)
|}

=== 등기청구권 ===
등기청구권이란 실체권리관계에 부합하는 진실한 권리를 가지고 있는 자가 현재의 등기명의인에게 등기의 변경을 청구할 수 있는 권리를 말한다.

* 등기청구권은 보통 등기권리자가 등기의무자를 상대로 등기에 협력하여 줄 것을 청구하는 형태로 나타나지만, 소유자로서의 민사책임이나 세금의 부담을 피하기 위해 등기의무자가 등기권리자를 상대로 행사하기도 하는데, 이를 등기인수청구권이라 한다.
* ※ 등기청구권과 혼동하기 쉬운 것으로 ‘등기신청권’이라는 것이 있는데, 이는 국민이 등기관에게 등기를 신청할 수 있는 절차법상의 권리를 말한다.

'''등기청구권의 발생원인과 법적 성질'''
{| class="wikitable"
!'''구분'''
!'''내용'''
|-
|'''법률행위에 의한 물권변동의 경우'''
|
* 예: 부동산매수인의 소유권이전등기청구권
* 판례는 이러한 등기청구권은 채권행위에서 발생하며 채권적 청구권이라고 함(대판 76다148)
* 부동산 매수인이 부동산을 인도받아 사용·수익하고 있는 한 매수인의 등기청구권은 소멸시효에 걸리지 않으며, 보다 적극적인 권리행사의 일환으로 제3자에게 그 부동산을 처분하고 점유를 승계해준 경우에도 소멸시효가 진행하지 않는다.(대판 76다148 및 대판 선고 98다32175)
|-
|'''실체관계와 등기가 일치하지 않는 경우'''
|
* 예: A가 등기서류를 위조하여 B의 부동산에 대한 소유권이전등기를 한 경우, B의 A에 대한 등기말소청구권
* 이러한 등기청구권에 대해 판례는 물권의 효력으로서 발생하는 물권적 청구권이라고 한다.(대판 80다2968)
|-
|'''점유 취득시효의 경우'''
|
* 판례는 민법 제245조제1항에 따른 점유 취득시효로 물권을 취득한 경우에 등기청구권을 채권적 청구권이라고 한다.(대판 95다34866)
|}

=== 등기의 효력 ===
{| class="wikitable"
!'''구분'''
!'''내용'''
|-
|본등기의 효력
|
* '''권리변동적 효력''': 등기관이 등기를 마친 경우 그 등기는 접수한 때부터 효력을 발생하며, 등기신청은 해당 부동산이 다른 부동산과 구별될 수 있게 하는 등기신청정보가 전산정보처리조직에 저장된 때 접수된 것으로 봅니다.(부동산등기법 제6조 및 「부동산등기규칙」 제3조제1항)

* '''대항적 효력''': 지상권, 지역권, 전세권, 저당권, 저당권부채권에 대한 질권 등에 관하여 일정사항이 등기된 때에는 그것에 대해 제3자에게 대항할 수 있다.(부동산등기법 제69조, 제70조, 제72조, 제75조 및 제76조 참조)

* '''순위확정적 효력''': 같은 부동산에 관하여 등기한 권리의 순위는 법률에 다른 규정이 없으면 등기한 순서에 따릅니다.(부동산등기법 제4조)

* '''추정적 효력''': 부동산등기는 그것이 형식적으로 존재하는 것 자체가 적법한 등기원인에 의해 등기가 이루어진 것으로 추정된다.(대판 95다39526)

 
{| class="wikitable"
|'''※ 등기의 추정력 관련 판례'''

▪ 부동산에 등기가 경료되어 있는 경우 특별한 사정이 없는 한 그 원인과 절차에서 적법하게 경료된 것으로 추정한다.(대법원 1995.4.28. 선고 94다23524 판결)

▪ 등기명의인이 등기원인행위의 모습이나 과정을 다소 다르게 주장한다고 하여 이로써 추정력이 깨어지는 것은 아니다.(대법원 2000.3.10. 선고 99다65462 판결)

▪ 소유권이전등기가 경료되어 있는 경우 그 등기는 전 등기명의인뿐만 아니라 제3자에 대해서도 적법한 등기원인에 의해 소유권을 취득한 것으로 추정된다.(대법원 2000.3.10. 선고 99다65462 판결)

▪ 부동산등기명의인이 매도인인 경우 그를 소유자로 믿고 그 부동산을 매수하여 점유하는 자는 특별한 사정이 없는 한 과실 없는 점유자에 해당한다.(대법원 1994.6.28. 선고 94다7829 판결)
|}
 
|-
|가등기의 효력
|▪ '''청구권 보전의 효력''': 가등기는 물권 또는 부동산임차권의 변동을 목적으로 하는 청구권을 보전하기 위한 것이므로 부동산등기법상의 가등기는 위와 같은 청구권을 보전하기 위해서만 가능한다.(대법원 1982. 11. 23. 선고 81다카1110 판결)

▪ '''순위보전의 효력''': 가등기는 그 본등기 시에 본등기의 순위를 가등기의 순위에 의하도록 하는 순위보전적 효력만 있을 뿐이고, 가등기만으로는 아무런 실체법상 효력을 갖지 못한다.(대법원 2001. 3. 23. 선고 2000다51285 판결)

※ 그러나, 「가등기담보 등에 관한 법률」에 따른 담보가등기의 경우에는 담보계약에 따라 이행이 이루어지지 않은 경우 경매를 청구할 수 있고, 강제경매 등이 개시된 경우에는 다른 채권자보다 자기채권을 우선변제 받을 권리가 있어 본등기와 동일한 실체법상의 효력을 가집니다.(「가등기담보 등에 관한 법률」 제12조제1항 및 제13조)
|}

== 물권의 소멸 ==
'''물권의 공통적 소멸원인'''
{| class="wikitable"
!'''구분'''
!'''내용'''
|-
|목적물의 멸실
|
* 물건이 멸실하면 물권도 소멸한다.
|-
|소멸시효
|
* 소유권 이외의 재산권은 20년간 행사하지 않으면 소멸시효가 완성한다.(민법 제162조제2항)
|-
|물권의 포기
|
* 부동산 물권을 포기하려면 포기의 의사표시 외에 등기가 있어야 하고(대판 96다16896), 동산 물권을 포기하려면 포기의 의사표시 외에 점유의 포기도 있어야 한다.
|-
|혼동(混同)
|
* 동일한 물건에 대한 소유권과 다른 물권이 동일한 사람에게 귀속한 때에는 다른 물권은 소멸한다.
** 그러나 그 물권이 제3자의 권리의 목적이 된 때에는 소멸하지 않는다.(민법 제191조제1항)
* ※ 판례는 이 경우 본인의 이익을 위해 그 제한물권을 존속시킬 필요가 있다고 인정되는 경우에도 제한물권이 소멸하지 않는다고 본다.(대판 2012마745)

* 제한물권과 ‘그 제한물권을 목적으로 하는 다른 제한물권’이 동일한 사람에게 귀속한 경우 ‘그 제한물권을 목적으로 하는 다른 제한물권’은 소멸한다. 그러나 이 경우에도 그 물권이 제3자의 권리의 목적이 된 때에는 소멸하지 않는다.(민법 제191조제2항 참조)
* 점유권이 본권과 동일인에게 귀속하여도 점유권은 소멸하지 않는다.(민법 제191조제3항 참조)
|}

== 참고 문헌 ==

* 찾기쉬운 생활법령정보

공인중개사 교본

2022-03-27T12:25:31Z

Icando:

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==공인중개사 1차==

===제1과목 - [[:분류:부동산학 개론|'''부동산학 개론''']]===

===='''부동산학 총론'''====

*[[부동산]]
**[[부동산의 개념]]
**[[부동산의 특성]]
*[[토지]]
**[[토지의 종류]]
*[[부동산학]]
**[[부동산학의 일반원칙]]
**부동산학의 연구대상
***[[부동산 활동]]
***[[부동산 현상]]

===='''부동산학 각론'''====

*부동산 경제
*[[부동산 시장]]
*[[부동산 정책]]
*[[부동산 투자]]
*[[부동산 금융]]
*[[부동산 개발]]
*[[부동산 관리]]

===='''감정평가론'''====

*[[감정평가]]
*[[감정평가 방법]]
*감정평가활동

===제2과목 - [[:분류:민법 및 민사특별법|'''민법 및 민사특별법''']]===

===='''민법총칙'''====

*[[법률행위]]
*[[의사표시]]
*[[법률행위의 대리]]
*[[법률행위의 무효]]
*[[법률행위의 취소]]
*[[법률행위의 조건]]
*[[법률행위의 기한]]

===='''물권총론'''====

*[[물권]]
*[[물권의 변동]]

===='''물권각론'''====

*[[점유권]]
*[[소유권]]
**[[상린관계]]
**[[소유권에 기한 물권적청구권]]
**[[공동소유]]
*'''용익물권'''
**[[지상권]]
**[[지역권]]
**[[전세권]]
*'''담보물권'''
**[[유치권]]
**[[저당권]]

===='''계약총론'''====

*[[계약]]
*계약의 성립
*계약의 효력
*계약의 해제·해지

===='''계약각론'''====

*[[매매]]
*[[교환]]
*[[임대차]]

===='''민사특별법'''====

*[[주택임대차법]]
*[[상가임대차법]]
*[[집합건물법]]
*[[가등기담보법]]
*[[부동산실명법]]

==공인중개사 2차==

===제1과목 - '''중개사법령 및 실무'''===

===='''공인중개사법령'''====

===='''부동산거래신고법'''====

===='''중개실무'''====

===제2과목 - [[:분류:부동산 공법|'''부동산 공법''']]===

===='''국토계획법'''====

===='''도시개발법'''====

===='''도시정비법'''====

===='''건축법'''====

===='''주택법'''====

===='''농지법'''====

===제3과목 - [[:분류:부동산 공시법|'''부동산 공시법''']]===

===='''공간정보관리법'''====

===='''부동산등기법'''====

===제4과목 - [[:분류:부동산 세법|'''부동산 세법''']]===

===='''총설'''====

*조세
**조세의 의의, 특징
**조세의 체계, 분류
**부동산활동 관련 조세
*납세의 의무
*조세우선의 원칙
*조세불복
*조세의 권리구제

===='''지방세'''====

*[[취득세]]
*[[등록면허세]]
*[[재산세]]

===='''국세'''====

*[[종합부동산세]]
*[[소득세]]
*[[양도소득세]]

부동산 실권리자명의 등기에 관한 법률

2022-03-27T12:22:13Z

Icando:

'''부동산 실권리자명의 등기에 관한 법률(약칭: 부동산실명법)은 부동산에 관한 소유권과 그 밖의 물권을 실체적 권리관계와 일치하도록 실권리자 명의로 등기하게 함으로써 부동산등기제도를 악용한 투기ㆍ탈세ㆍ탈법행위 등 반사회적 행위를 방지하는 법이다.'''

== 법률의 적용범위 ==
'''적용대상'''

부동산 실권리자명의 등기에 관한 법률(약칭: 부동산실명법)은 실권리자가 타인과의 사이에서 대내적으로는 실권리자가 부동산에 관한 물권을 보유하거나 보유하기로 하고 그에 관한 등기는 그 타인의 명의로 하기로 하는 경우에 적용된다.

'''적용제외 대상'''

* 다음의 경우는 부동산실명법의 적용대상에서 제외한다.([[부동산실명법 제2조]]제1호 단서)
** 채무의 변제를 담보하기 위하여 채권자가 부동산에 관한 물권을 이전(移轉)받거나 가등기하는 경우
** 부동산의 위치와 면적을 특정하여 2인 이상이 구분소유하기로 하는 약정을 하고 그 구분소유자의 공유로 등기하는 경우
** 「신탁법」 또는 「자본시장과 금융투자업에 관한 법률」에 따른 신탁재산인 사실을 등기한 경우

'''종중, 배우자 및 종교단체에 대한 특례'''

* 다음의 어느 하나에 해당하는 경우로서 조세 포탈, 강제집행의 면탈(免脫) 또는 법령상 제한의 회피를 목적으로 하지 않는 경우에는 [[부동산실명법 제4조]]부터 제7조까지 및 [[부동산실명법 제12조]]제1항부터 제3항까지를 적용하지 않는다.([[부동산실명법 제8조]])
** 종중(宗中)이 보유한 부동산에 관한 물권을 종중(종중과 그 대표자를 같이 표시하여 등기한 경우를 포함) 외의 자의 명의로 등기한 경우
** 배우자 명의로 부동산에 관한 물권을 등기한 경우
** 종교단체의 명의로 그 산하 조직이 보유한 부동산에 관한 물권을 등기한 경우

== [[명의신탁]]의 개념 ==
'''명의신탁의 의의'''

* 명의신탁이란 부동산에 관한 소유권이나 그 밖에 물권을 보유한 자 또는 사실상 취득하거나 취득하려는 자(이하 “실권리자”라 함)가 타인과의 사이에서 대내적으로는 실권리자가 부동산에 관한 물권을 보유하거나 보유하기로 하고 그에 관한 등기(가등기 포함)는 그 타인의 명의로 하기로 하는 약정(위임·위탁매매의 형식에 의하거나 추인에 의한 경우 포함)을 말한다.([[부동산실명법 제2조]]제1호 본문)

'''명의신탁의 제한'''

* 명의신탁은 탈세나 강제집행의 회피를 위한 목적으로 악용되는 문제가 발생하여, 현재 시행중인 부동산실명법에 의하여 제한을 받고 있다.

== 명의신탁의 효력 ==
'''명의신탁약정의 무효'''

* 명의신탁약정은 무효로 한다.([[부동산실명법 제4조]]제1항)

'''물권변동의 무효'''

* 명의신탁약정에 따른 등기로 이루어진 부동산에 관한 물권변동은 무효로 한다. 다만, 부동산에 관한 물권을 취득하기 위한 계약에서 명의수탁자가 어느 한쪽 당사자가 되고 상대방 당사자는 명의신탁약정이 있다는 사실을 알지 못한 경우에는 그렇지 않다.([[부동산실명법 제4조]]제2항)

'''제3자에 대한 효력'''

* 위의 명의신탁약정 및 물권변동의 무효는 제3자에게 대항하지 못한다.([[부동산실명법 제4조]]제3항)

== 부동산실명법의 적용을 받는 명의신탁 ==
'''2자간 명의신탁'''

* 부동산실명법이 규정하는 명의신탁약정은 부동산에 관한 물권의 실권리자가 타인과의 사이에서 대내적으로는 실권리자가 부동산에 관한 물권을 보유하거나 보유하기로 하고 그에 관한 등기는 그 타인의 명의로 하기로 하는 약정을 말하는 것일 뿐이므로, 그 자체로 선량한 풍속 기타 사회질서에 위반하는 경우에 해당한다고 단정할 수 없을 뿐만 아니라, 위 법률은 원칙적으로 명의신탁약정과 그 등기에 기한 물권변동만을 무효로 하고 명의신탁자가 다른 법률관계에 기하여 등기회복 등의 권리행사를 하는 것까지 금지하지는 않는 대신, 명의신탁자에 대하여 행정적 제재나 형벌을 부과함으로써 사적자치 및 재산권보장의 본질을 침해하지 않도록 규정하고 있으므로, 위 법률이 비록 부동산등기제도를 악용한 투기·탈세·탈법행위 등 반사회적 행위를 방지하는 것 등을 목적으로 제정되었다고 하더라도, 무효인 명의신탁약정에 기하여 타인 명의의 등기가 마쳐졌다는 이유만으로 그것이 당연히 불법원인급여에 해당한다고 볼 수 없다.([[대판 2003다41722]])

'''중간생략등기형 명의신탁(3자간 등기명의신탁)'''

* 부동산실명법에 의하면, 이른바 3자간 등기명의신탁의 경우 같은 법에서 정한 유예기간의 경과에 의하여 기존 명의신탁약정과 그에 의한 등기가 무효로 되고 그 결과 명의신탁된 부동산은 매도인 소유로 복귀하므로 매도인은 명의수탁자에게 무효인 그 명의 등기의 말소를 구할 수 있다.
* 이때에도 매도인과 명의신탁자 사이의 매매계약은 여전히 유효하므로 명의신탁자는 그 매매계약에 기한 소유권이전등기청구권을 보전하기 위하여 매도인을 대위하여 명의수탁자를 상대로 그 명의 등기의 말소를 구할 수 있다.
* 한편 부동산의 매수인이 목적물을 인도받아 계속 점유하는 경우에는 매도인에 대한 소유권이전등기청구권은 소멸시효가 진행되지 않는다 할 것이고, 이러한 법리는 위와 같이 3자간 등기명의신탁에 의한 등기가 유효기간의 경과로 무효로 된 경우에도 마찬가지로 적용된다 할 것이다.
* 따라서 그 경우 목적 부동산을 인도받아 점유하고 있는 명의신탁자의 매도인에 대한 소유권이전등기청구권 역시 소멸시효가 진행되지 않는다고 할 것이다.([[대판 2013다26647]])

'''계약명의신탁'''

* [[부동산실명법 제4조]]제1항, 제2항에 의하면, 명의신탁자와 명의수탁자가 이른바 계약명의신탁 약정을 맺고 명의수탁자가 당사자가 되어 명의신탁약정이 있다는 사실을 알지 못하는 소유자와의 사이에 부동산에 관한 매매계약을 체결한 후 매매계약에 따라 당해 부동산의 소유권이전등기를 수탁자 명의로 마친 경우에는 명의신탁자와 명의수탁자 사이의 명의신탁약정의 무효에도 불구하고 명의수탁자는 당해 부동산의 완전한 소유권을 취득하게 되고, 다만 명의수탁자는 명의신탁자에 대하여 부당이득반환의무를 부담하게 될 뿐이다.
* 그런데 계약명의신탁약정이 부동산실명법 시행 후에 이루어진 경우에는 명의신탁자는 애초부터 당해 부동산의 소유권을 취득할 수 없었으므로 위 명의신탁약정의 무효로 명의신탁자가 입은 손해는 당해 부동산 자체가 아니라 명의수탁자에게 제공한 매수자금이고, 따라서 명의수탁자는 당해 부동산 자체가 아니라 명의신탁자로부터 제공받은 매수자금만을 부당이득한다.
* 그 경우 계약명의신탁의 당사자들이 명의신탁약정이 유효한 것, 즉 명의신탁자가 이른바 내부적 소유권을 가지는 것을 전제로 하여 장차 명의신탁자 앞으로 목적 부동산에 관한 소유권등기를 이전하거나 부동산의 처분대가를 명의신탁자에게 지급하는 것 등을 내용으로 하는 약정을 하였다면 이는 명의신탁약정을 무효라고 정하는 [[부동산실명법 제4조]]제1항에 좇아 무효이다.
* 그러나 명의수탁자가 앞서 본 바와 같이 명의수탁자의 완전한 소유권 취득을 전제로 하여 사후적으로 명의신탁자와의 사이에 위에서 본 매수자금반환의무의 이행에 갈음하여 명의신탁된 부동산 자체를 양도하기로 합의하고 그에 기하여 명의신탁자 앞으로 소유권이전등기를 마쳐준 경우에는 그 소유권이전등기는 새로운 소유권 이전의 원인인 대물급부의 약정에 기한 것이므로 약정이 무효인 명의신탁약정을 명의신탁자를 위하여 사후에 보완하는 방책에 불과한 등의 다른 특별한 사정이 없는 한 유효하고, 대물급부의 목적물이 원래의 명의신탁부동산이라는 것만으로 유효성을 부인할 것은 아니다.([[대판 2014다30483]] 판결)

== 관련 판례 ==
'''계약명의신탁에서 매도인이 악의인 경우([[대판 2010다95185]])'''

* 명의신탁자와 명의수탁자가 이른바 계약명의신탁 약정을 맺고 매매계약을 체결한 소유자도 명의신탁자와 명의수탁자 사이의 명의신탁약정을 알면서 그 매매계약에 따라 명의수탁자 앞으로 당해 부동산의 소유권이전등기를 마친 경우 [[부동산실명법 제4조]]제2항 본문에 의하여 명의수탁자 명의의 소유권이전등기는 무효이므로, 당해 부동산의 소유권은 매매계약을 체결한 소유자에게 그대로 남아 있게 되고, 명의수탁자가 자신의 명의로 소유권이전등기를 마친 부동산을 제3자에게 처분하면 이는 매도인의 소유권 침해행위로서 불법행위가 된다.
* 그러나 명의수탁자로부터 매매대금을 수령한 상태의 소유자로서는 그 부동산에 관한 소유명의를 회복하기 전까지는 신의칙 내지 「민법」 제536조제1항 본문의 규정에 의하여 명의수탁자에 대하여 이와 동시이행의 관계에 있는 매매대금 반환채무의 이행을 거절할 수 있는데, 이른바 계약명의신탁에서 명의수탁자의 제3자에 대한 처분행위가 유효하게 확정되어 소유자에 대한 소유명의 회복이 불가능한 이상, 소유자로서는 그와 동시이행관계에 있는 매매대금 반환채무를 이행할 여지가 없다.
* 또한 명의신탁자는 소유자와 매매계약관계가 없어 소유자에 대한 소유권이전등기청구도 허용되지 아니하므로, 결국 소유자인 매도인으로서는 특별한 사정이 없는 한 명의수탁자의 처분행위로 인하여 어떠한 손해도 입은 바가 없다.

== 같이 보기 ==

* [[주택임대차법]]
* [[상가임대차법]]
* [[집합건물법]]
* [[가등기담보법]]

== 참고 문헌 ==

* 찾기쉬운 생활법령정보

== 각주 ==

부동산 실권리자명의 등기에 관한 법률

2022-03-27T12:20:21Z

Icando: 새 문서: '''부동산 실권리자명의 등기에 관한 법률(약칭: 부동산실명법)은 부동산에 관한 소유권과 그 밖의 물권을 실체적 권리관계와 일치하도록...

'''부동산 실권리자명의 등기에 관한 법률(약칭: 부동산실명법)은 부동산에 관한 소유권과 그 밖의 물권을 실체적 권리관계와 일치하도록 실권리자 명의로 등기하게 함으로써 부동산등기제도를 악용한 투기ㆍ탈세ㆍ탈법행위 등 반사회적 행위를 방지하는 법이다.'''

== 법률의 적용범위 ==
'''적용대상'''

부동산 실권리자명의 등기에 관한 법률(약칭: 부동산실명법)은 실권리자가 타인과의 사이에서 대내적으로는 실권리자가 부동산에 관한 물권을 보유하거나 보유하기로 하고 그에 관한 등기는 그 타인의 명의로 하기로 하는 경우에 적용된다.

'''적용제외 대상'''

* 다음의 경우는 부동산실명법의 적용대상에서 제외한다.(부동산실명법 제2조제1호 단서)
** 채무의 변제를 담보하기 위하여 채권자가 부동산에 관한 물권을 이전(移轉)받거나 가등기하는 경우
** 부동산의 위치와 면적을 특정하여 2인 이상이 구분소유하기로 하는 약정을 하고 그 구분소유자의 공유로 등기하는 경우
** 「신탁법」 또는 「자본시장과 금융투자업에 관한 법률」에 따른 신탁재산인 사실을 등기한 경우

'''종중, 배우자 및 종교단체에 대한 특례'''

* 다음의 어느 하나에 해당하는 경우로서 조세 포탈, 강제집행의 면탈(免脫) 또는 법령상 제한의 회피를 목적으로 하지 않는 경우에는 부동산실명법 제4조부터 제7조까지 및 부동산실명법 제12조제1항부터 제3항까지를 적용하지 않는다.(부동산실명법 제8조)
** 종중(宗中)이 보유한 부동산에 관한 물권을 종중(종중과 그 대표자를 같이 표시하여 등기한 경우를 포함) 외의 자의 명의로 등기한 경우
** 배우자 명의로 부동산에 관한 물권을 등기한 경우
** 종교단체의 명의로 그 산하 조직이 보유한 부동산에 관한 물권을 등기한 경우

== [[명의신탁]]의 개념 ==
'''명의신탁의 의의'''

* 명의신탁이란 부동산에 관한 소유권이나 그 밖에 물권을 보유한 자 또는 사실상 취득하거나 취득하려는 자(이하 “실권리자”라 함)가 타인과의 사이에서 대내적으로는 실권리자가 부동산에 관한 물권을 보유하거나 보유하기로 하고 그에 관한 등기(가등기 포함)는 그 타인의 명의로 하기로 하는 약정(위임·위탁매매의 형식에 의하거나 추인에 의한 경우 포함)을 말한다.(부동산실명법 제2조제1호 본문)

'''명의신탁의 제한'''

* 명의신탁은 탈세나 강제집행의 회피를 위한 목적으로 악용되는 문제가 발생하여, 현재 시행중인 부동산실명법에 의하여 제한을 받고 있다.

== 명의신탁의 효력 ==
'''명의신탁약정의 무효'''

* 명의신탁약정은 무효로 한다.(부동산실명법 제4조제1항)

'''물권변동의 무효'''

* 명의신탁약정에 따른 등기로 이루어진 부동산에 관한 물권변동은 무효로 한다. 다만, 부동산에 관한 물권을 취득하기 위한 계약에서 명의수탁자가 어느 한쪽 당사자가 되고 상대방 당사자는 명의신탁약정이 있다는 사실을 알지 못한 경우에는 그렇지 않다.(부동산실명법 제4조제2항)

'''제3자에 대한 효력'''

* 위의 명의신탁약정 및 물권변동의 무효는 제3자에게 대항하지 못한다.(부동산실명법 제4조제3항)

== 부동산실명법의 적용을 받는 명의신탁 ==
'''2자간 명의신탁'''

* 부동산실명법이 규정하는 명의신탁약정은 부동산에 관한 물권의 실권리자가 타인과의 사이에서 대내적으로는 실권리자가 부동산에 관한 물권을 보유하거나 보유하기로 하고 그에 관한 등기는 그 타인의 명의로 하기로 하는 약정을 말하는 것일 뿐이므로, 그 자체로 선량한 풍속 기타 사회질서에 위반하는 경우에 해당한다고 단정할 수 없을 뿐만 아니라, 위 법률은 원칙적으로 명의신탁약정과 그 등기에 기한 물권변동만을 무효로 하고 명의신탁자가 다른 법률관계에 기하여 등기회복 등의 권리행사를 하는 것까지 금지하지는 않는 대신, 명의신탁자에 대하여 행정적 제재나 형벌을 부과함으로써 사적자치 및 재산권보장의 본질을 침해하지 않도록 규정하고 있으므로, 위 법률이 비록 부동산등기제도를 악용한 투기·탈세·탈법행위 등 반사회적 행위를 방지하는 것 등을 목적으로 제정되었다고 하더라도, 무효인 명의신탁약정에 기하여 타인 명의의 등기가 마쳐졌다는 이유만으로 그것이 당연히 불법원인급여에 해당한다고 볼 수 없다.(대판 2003다41722)

'''중간생략등기형 명의신탁(3자간 등기명의신탁)'''

* 부동산실명법에 의하면, 이른바 3자간 등기명의신탁의 경우 같은 법에서 정한 유예기간의 경과에 의하여 기존 명의신탁약정과 그에 의한 등기가 무효로 되고 그 결과 명의신탁된 부동산은 매도인 소유로 복귀하므로 매도인은 명의수탁자에게 무효인 그 명의 등기의 말소를 구할 수 있다.
* 이때에도 매도인과 명의신탁자 사이의 매매계약은 여전히 유효하므로 명의신탁자는 그 매매계약에 기한 소유권이전등기청구권을 보전하기 위하여 매도인을 대위하여 명의수탁자를 상대로 그 명의 등기의 말소를 구할 수 있다.
* 한편 부동산의 매수인이 목적물을 인도받아 계속 점유하는 경우에는 매도인에 대한 소유권이전등기청구권은 소멸시효가 진행되지 않는다 할 것이고, 이러한 법리는 위와 같이 3자간 등기명의신탁에 의한 등기가 유효기간의 경과로 무효로 된 경우에도 마찬가지로 적용된다 할 것이다.
* 따라서 그 경우 목적 부동산을 인도받아 점유하고 있는 명의신탁자의 매도인에 대한 소유권이전등기청구권 역시 소멸시효가 진행되지 않는다고 할 것이다.(대판 2013다26647)

'''계약명의신탁'''

* 부동산실명법 제4조제1항, 제2항에 의하면, 명의신탁자와 명의수탁자가 이른바 계약명의신탁 약정을 맺고 명의수탁자가 당사자가 되어 명의신탁약정이 있다는 사실을 알지 못하는 소유자와의 사이에 부동산에 관한 매매계약을 체결한 후 매매계약에 따라 당해 부동산의 소유권이전등기를 수탁자 명의로 마친 경우에는 명의신탁자와 명의수탁자 사이의 명의신탁약정의 무효에도 불구하고 명의수탁자는 당해 부동산의 완전한 소유권을 취득하게 되고, 다만 명의수탁자는 명의신탁자에 대하여 부당이득반환의무를 부담하게 될 뿐이다.
* 그런데 계약명의신탁약정이 부동산실명법 시행 후에 이루어진 경우에는 명의신탁자는 애초부터 당해 부동산의 소유권을 취득할 수 없었으므로 위 명의신탁약정의 무효로 명의신탁자가 입은 손해는 당해 부동산 자체가 아니라 명의수탁자에게 제공한 매수자금이고, 따라서 명의수탁자는 당해 부동산 자체가 아니라 명의신탁자로부터 제공받은 매수자금만을 부당이득한다.
* 그 경우 계약명의신탁의 당사자들이 명의신탁약정이 유효한 것, 즉 명의신탁자가 이른바 내부적 소유권을 가지는 것을 전제로 하여 장차 명의신탁자 앞으로 목적 부동산에 관한 소유권등기를 이전하거나 부동산의 처분대가를 명의신탁자에게 지급하는 것 등을 내용으로 하는 약정을 하였다면 이는 명의신탁약정을 무효라고 정하는 부동산실명법 제4조제1항에 좇아 무효이다.
* 그러나 명의수탁자가 앞서 본 바와 같이 명의수탁자의 완전한 소유권 취득을 전제로 하여 사후적으로 명의신탁자와의 사이에 위에서 본 매수자금반환의무의 이행에 갈음하여 명의신탁된 부동산 자체를 양도하기로 합의하고 그에 기하여 명의신탁자 앞으로 소유권이전등기를 마쳐준 경우에는 그 소유권이전등기는 새로운 소유권 이전의 원인인 대물급부의 약정에 기한 것이므로 약정이 무효인 명의신탁약정을 명의신탁자를 위하여 사후에 보완하는 방책에 불과한 등의 다른 특별한 사정이 없는 한 유효하고, 대물급부의 목적물이 원래의 명의신탁부동산이라는 것만으로 유효성을 부인할 것은 아니다.(대판 2014다30483 판결)

== 관련 판례 ==
'''계약명의신탁에서 매도인이 악의인 경우(대판 2010다95185)'''

* 명의신탁자와 명의수탁자가 이른바 계약명의신탁 약정을 맺고 매매계약을 체결한 소유자도 명의신탁자와 명의수탁자 사이의 명의신탁약정을 알면서 그 매매계약에 따라 명의수탁자 앞으로 당해 부동산의 소유권이전등기를 마친 경우 부동산실명법 제4조제2항 본문에 의하여 명의수탁자 명의의 소유권이전등기는 무효이므로, 당해 부동산의 소유권은 매매계약을 체결한 소유자에게 그대로 남아 있게 되고, 명의수탁자가 자신의 명의로 소유권이전등기를 마친 부동산을 제3자에게 처분하면 이는 매도인의 소유권 침해행위로서 불법행위가 된다.
* 그러나 명의수탁자로부터 매매대금을 수령한 상태의 소유자로서는 그 부동산에 관한 소유명의를 회복하기 전까지는 신의칙 내지 「민법」 제536조제1항 본문의 규정에 의하여 명의수탁자에 대하여 이와 동시이행의 관계에 있는 매매대금 반환채무의 이행을 거절할 수 있는데, 이른바 계약명의신탁에서 명의수탁자의 제3자에 대한 처분행위가 유효하게 확정되어 소유자에 대한 소유명의 회복이 불가능한 이상, 소유자로서는 그와 동시이행관계에 있는 매매대금 반환채무를 이행할 여지가 없다.
* 또한 명의신탁자는 소유자와 매매계약관계가 없어 소유자에 대한 소유권이전등기청구도 허용되지 아니하므로, 결국 소유자인 매도인으로서는 특별한 사정이 없는 한 명의수탁자의 처분행위로 인하여 어떠한 손해도 입은 바가 없다.

== 같이 보기 ==

* [[주택임대차법]]
* [[상가임대차법]]
* [[집합건물법]]
* [[가등기담보법]]

== 참고 문헌 ==

* 찾기쉬운 생활법령정보

== 각주 ==

가등기담보 등에 관한 법률

2022-03-27T12:03:24Z

Icando:

'''가등기담보 등에 관한 법률(약칭: 가등기담보법)은 차용물의 반환에 관하여 [[차주]]가 차용물을 갈음하여 다른 재산권을 이전할 것을 예약할 때 그 재산의 예약 당시 가액이 차용액과 이에 붙인 이자를 합산한 액수를 초과하는 경우에 이에 따른 담보계약과 그 담보의 목적으로 마친 [[가등기]] 또는 [[소유권이전등기]]의 효력을 정함을 목적으로 하는 법률이다.'''([[가등기담보법 제1조]])

==가등기담보법 적용 대상==
'''가등기담보법은 아래와 같은 비전형담보(변칙담보)를 규제하기 위한 법이다.'''
{| class="wikitable"
!'''구분'''
!'''내용'''
|-
|양도담보
|
*채권담보의 목적으로 물건의 소유권을 채권자에게 이전하고 채무자가 이행하지 않는 경우 채권자가 그 목적물로부터 우선변제를 받게되지만, 채무자가 후일 이를 이행하는 경우에는 목적물을 소유자에게 다시 반환하는 담보형태
|-
|매도담보
|
*금전을 차용하는 자가 자기의 소유물을 채권자에게 매도하여 소유권을 완전히 이전하되, 일정한 기한 내에 약정한 매매대금을 지급함으로써 그 목적물을 반환받을 수 있도록 하는 담보형태
|-
|가등기담보
|
*가등기(본등기를 할 수 있을 만한 실질적 또는 형식적 요건을 갖추지 못한 경우에 장래 그 요건이 갖추게 된 때에 행하여질 본등기를 위해 미리 그 순위를 보전해 두는 효력을 가지는 예비등기의 일종)의 형식을 갖춘 담보형태
|}

==권리취득에 의한 담보권의 실행 ==
'''담보권 실행의 통지'''

*채권자가 담보계약에 따른 담보권을 실행하여 그 담보목적부동산의 소유권을 취득하기 위하여는 그 채권의 변제기 후에 청산금<ref>이 문서에서 '청산금'이란 담보권 실행 통지 당시의 담보목적부동산의 가액에서 그 채권액을 뺀 금액을 말한다.</ref>의 평가액을 채무자, 담보가등기목적 부동산의 물상보증인, 담보가등기 후 소유권을 취득한 제3자(이하 “채무자등”이라 함)에게 통지해야 한다. 이 경우 청산금이 없다고 인정되는 경우에는 그 뜻을 통지해야 한다.([[가등기담보법 제3조]]제1항 및 [[가등기담보 등에 관한 법률 제2조|제2조]]제2호)
*※ 담보권 실행의 통지는 구속력을 가지므로, 채권자는 그가 통지한 청산금의 금액에 관하여 다툴 수 없다.([[가등기담보법 제9조]])
*담보권 실행의 통지에는 통지 당시의 담보목적부동산의 평가액과 [[민법 제360조]]에 규정된 채권액을 밝혀야 한다.
**이 경우 부동산이 둘 이상인 경우에는 각 부동산의 소유권이전에 의하여 소멸시키려는 채권과 그 비용을 밝혀야 한다.([[가등기담보법 제3조]]제2항)

'''채무자등 외의 권리자에 대한 통지'''

*채권자는 통지가 채무자등에게 도달하면 지체 없이 후순위권리자(담보가등기 후에 등기된 저당권자·전세권자 및 담보가등기권리자를 말함)에게 그 통지의 사실과 내용 및 도달일을 통지하여야 한다.([[가등기담보법 제6조]]제1항 및 [[가등기담보법 제2조|제2조]]제5호)
*통지가 채무자등에게 도달한 때에는 담보가등기 후에 등기한 제3자(통지를 받을 자를 제외하고, 대항력 있는 임차권자를 포함)가 있으면 채권자는 지체 없이 그 제3자에게 통지를 한 사실과 그 채권액을 통지하여야 한다.([[가등기담보법 제6조]]제2항)
*위의 통지는 통지를 받을 자의 등기부상의 주소로 발송함으로써 그 효력이 있다.
**그러나 대항력 있는 임차권자에게는 그 담보목적부동산의 소재지로 발송해야 한다.([[가등기담보법 제6조]]제3항)

'''청산기간의 경과'''

*위의 통지가 채무자등에게 도달한 날부터 2개월(이하 "청산기간"이라 함)이 지나야 한다.([[가등기담보법 제3조]]제1항 전단 참조)
*청산기간 경과 전 청산금에 대한 처분 제한
**채무자가 청산기간이 지나기 전에 한 청산금에 관한 권리의 양도나 그 밖의 처분은 이로써 후순위권리자에게 대항하지 못한다.([[가등기담보법 제7조]]제1항)
**채권자가 청산기간이 지나기 전에 청산금을 지급한 경우 또는 채무자 등 외의 권리자에 대한 통지를 하지 않고 청산금을 지급한 경우에도 또한 같다.([[가등기담보법 제7조]]제2항)

'''청산금의 지급'''

*채권자는 청산금을 채무자등에게 지급해야 한다. 이 경우 담보목적부동산에 선순위담보권(先順位擔保權) 등의 권리가 있을 때에는 그 채권액을 계산할 때에 선순위담보 등에 의하여 담보된 채권액을 포함한다.([[가등기담보법 제4조]]제1항)

'''청산금의 공탁'''

*청산금채권이 압류되거나 가압류된 경우에 채권자는 청산기간이 지난 후 이에 해당하는 청산금을 채무이행지를 관할하는 지방법원이나 지원에 공탁하여 그 범위에서 채무를 면할 수 있다.([[가등기담보법 제8조]]제1항)
*채권자는 공탁을 한 경우에는 채무자등과 압류채권자 또는 가압류채권자에게 지체 없이 공탁의 통지를 해야 한다.([[가등기담보법 제8조]]제4항)

'''소유권의 취득'''

*채권자는 담보목적부동산에 관하여 이미 소유권이전등기를 마친 경우에는 청산기간이 지난 후 청산금을 채무자등에게 지급한 때에 담보목적부동산의 소유권을 취득하며, 담보가등기를 마친 경우에는 청산기간이 지나야 그 가등기에 따른 본등기를 청구할 수 있다.([[가등기담보법 제4조]]제2항)
*청산금의 지급채무와 부동산의 소유권이전등기 및 인도채무의 이행에 관하여는 [[동시이행의 항변권]]에 관한 [[민법 제536조]]를 준용한다.([[가등기담보법 제4조]]제3항)
*※ 위의 규정에 어긋나는 특약으로서 채무자등에게 불리한 것은 그 효력이 없다.
**다만, 청산기간이 지난 후에 행하여진 특약으로서 제3자의 권리를 침해하지 않는 것은 그렇지 않다.([[가등기담보법 제4조]]제4항)

'''후순위권리자의 권리행사'''

*후순위권리자는 그 순위에 따라 채무자등이 지급받을 청산금에 대하여 통지(위의 담보권 실행의 통지를 말함)된 평가액의 범위에서 청산금이 지급될 때까지 그 권리를 행사할 수 있고, 채권자는 후순위권리자의 요구가 있는 경우에는 청산금을 지급해야 한다.([[가등기담보법 제5조]]제1항)
*후순위권리자는 이러한 권리를 행사할 때에는 그 피담보채권의 범위에서 그 채권의 명세와 증서를 채권자에게 교부해야 한다.([[가등기담보법 제5조]]제2항)
*채권자가 명세와 증서를 받고 후순위권리자에게 청산금을 지급한 때에는 그 범위에서 청산금채무는 소멸한다.([[가등기담보법 제5조]]제3항)
*이러한 권리행사를 막으려는 자는 청산금을 압류하거나 가압류해야 한다.([[가등기담보법 제5조]]제4항)
*담보가등기 후에 대항력 있는 임차권을 취득한 자에게는 청산금의 범위에서 동시이행의 항변권에 관한 [[민법 제536조|민법 제536]]조를 준용한다.([[가등기담보법 제5조]]제5항)

'''[[법정지상권]]의 취득'''

*토지와 그 위의 건물이 동일한 소유자에게 속하는 경우 그 토지나 건물에 대하여 위에 따른 소유권을 취득하거나 담보가등기에 따른 본등기가 행하여진 경우에는 그 건물의 소유를 목적으로 그 토지 위에 [[지상권]]이 설정된 것으로 본다.
*이 경우 그 존속기간과 지료는 당사자의 청구에 의하여 법원이 정한다.([[가등기담보법 제10조]])

'''채무자 등의 말소청구권'''

*채무자등은 청산금채권을 변제받을 때까지 그 채무액(반환할 때까지의 이자와 손해금을 포함)을 채권자에게 지급하고 그 채권담보의 목적으로 마친 소유권이전등기의 말소를 청구할 수 있다. 다만, 그 채무의 변제기가 지난 때부터 10년이 지나거나 선의의 제3자가 소유권을 취득한 경우에는 그렇지 않다.([[가등기담보법 제11조]])

==경매에 의한 가등기담보권의 실행 ==
'''담보가등기권리자의 경매청구'''

*담보가등기권리자는 그 선택에 따라 [[가등기담보법 제3조]]에 따른 담보권을 실행하거나 담보목적부동산의 경매를 청구할 수 있다.([[가등기담보법 제12조]]제1항 전단)
*이 경우 경매에 관하여는 담보가등기권리를 저당권으로 본다.([[가등기담보법 제12조]]제1항 후단)

'''후순위권리자의 경매청구'''

*후순위권리자는 청산기간에 한정하여 그 피담보채권의 변제기 도래 전이라도 담보목적부동산의 경매를 청구할 수 있다.([[가등기담보법 제12조]]제2항)

==가등기담보권자의 배당참가 ==
'''우선변제청구권'''

*담보가등기를 마친 부동산에 대하여 강제경매등(강제경매와 담보권 실행 등을 위한 경매를 말함)이 개시된 경우에 담보가등기권리자는 다른 채권자보다 자기채권을 우선변제 받을 권리가 있다. 이 경우 그 순위에 관하여는 그 담보가등기권리를 저당권으로 보고, 그 담보가등기를 마친 때에 그 저당권의 설정등기(設定登記)가 행하여진 것으로 본다.([[가등기담보법 제13조]] 및 [[가등기담보법 제2조|제2조]]제4호)

'''강제경매등의 경우의 담보가등기'''

*담보가등기를 마친 부동산에 대하여 강제경매등의 개시 결정이 있는 경우에 그 경매의 신청이 청산금을 지급하기 전에 행하여진 경우(청산금이 없는 경우에는 청산기간이 지나기 전)에는 담보가등기권리자는 그 가등기에 따른 본등기를 청구할 수 없다.([[가등기담보법 제14조]])

'''담보가등기권리의 소멸'''

*담보가등기를 마친 부동산에 대하여 강제경매등이 행하여진 경우에는 담보가등기권리는 그 부동산의 매각에 의하여 소멸한다.([[가등기담보법 제15조]])

==같이 보기==

*[[주택임대차법]]
*[[상가임대차법]]
*[[집합건물법]]
*[[부동산실명법]]

==참고 문헌==

*찾기쉬운 생활법령정보

==각주==
[[분류:민법 및 민사특별법]]
<references />

가등기담보 등에 관한 법률

2022-03-27T12:01:45Z

Icando:

'''가등기담보 등에 관한 법률(약칭: 가등기담보법)은 차용물의 반환에 관하여 [[차주]]가 차용물을 갈음하여 다른 재산권을 이전할 것을 예약할 때 그 재산의 예약 당시 가액이 차용액과 이에 붙인 이자를 합산한 액수를 초과하는 경우에 이에 따른 담보계약과 그 담보의 목적으로 마친 [[가등기]] 또는 [[소유권이전등기]]의 효력을 정함을 목적으로 하는 법률이다.'''([[가등기담보법 제1조]])

==가등기담보법 적용 대상==
'''가등기담보법은 아래와 같은 비전형담보(변칙담보)를 규제하기 위한 법이다.'''
{| class="wikitable"
!'''구분'''
!'''내용'''
|-
|양도담보
|
*채권담보의 목적으로 물건의 소유권을 채권자에게 이전하고 채무자가 이행하지 않는 경우 채권자가 그 목적물로부터 우선변제를 받게되지만, 채무자가 후일 이를 이행하는 경우에는 목적물을 소유자에게 다시 반환하는 담보형태
|-
|매도담보
|
*금전을 차용하는 자가 자기의 소유물을 채권자에게 매도하여 소유권을 완전히 이전하되, 일정한 기한 내에 약정한 매매대금을 지급함으로써 그 목적물을 반환받을 수 있도록 하는 담보형태
|-
|가등기담보
|
*가등기(본등기를 할 수 있을 만한 실질적 또는 형식적 요건을 갖추지 못한 경우에 장래 그 요건이 갖추게 된 때에 행하여질 본등기를 위해 미리 그 순위를 보전해 두는 효력을 가지는 예비등기의 일종)의 형식을 갖춘 담보형태
|}

==권리취득에 의한 담보권의 실행 ==
'''담보권 실행의 통지'''

*채권자가 담보계약에 따른 담보권을 실행하여 그 담보목적부동산의 소유권을 취득하기 위하여는 그 채권의 변제기 후에 청산금<ref>이 문서에서 '청산금'이란 담보권 실행 통지 당시의 담보목적부동산의 가액에서 그 채권액을 뺀 금액을 말한다.</ref>의 평가액을 채무자, 담보가등기목적 부동산의 물상보증인, 담보가등기 후 소유권을 취득한 제3자(이하 “채무자등”이라 함)에게 통지해야 한다. 이 경우 청산금이 없다고 인정되는 경우에는 그 뜻을 통지해야 한다.([[가등기담보법 제3조]]제1항 및 제2조제2호)
*※ 담보권 실행의 통지는 구속력을 가지므로, 채권자는 그가 통지한 청산금의 금액에 관하여 다툴 수 없다.([[가등기담보법 제9조]])
*담보권 실행의 통지에는 통지 당시의 담보목적부동산의 평가액과 민법 제360조에 규정된 채권액을 밝혀야 한다.
**이 경우 부동산이 둘 이상인 경우에는 각 부동산의 소유권이전에 의하여 소멸시키려는 채권과 그 비용을 밝혀야 한다.([[가등기담보법 제3조]]제2항)

'''채무자등 외의 권리자에 대한 통지'''

*채권자는 통지가 채무자등에게 도달하면 지체 없이 후순위권리자(담보가등기 후에 등기된 저당권자·전세권자 및 담보가등기권리자를 말함)에게 그 통지의 사실과 내용 및 도달일을 통지하여야 한다.([[가등기담보법 제6조]]제1항 및 제2조제5호)
*통지가 채무자등에게 도달한 때에는 담보가등기 후에 등기한 제3자(통지를 받을 자를 제외하고, 대항력 있는 임차권자를 포함)가 있으면 채권자는 지체 없이 그 제3자에게 통지를 한 사실과 그 채권액을 통지하여야 한다.([[가등기담보법 제6조]]제2항)
*위의 통지는 통지를 받을 자의 등기부상의 주소로 발송함으로써 그 효력이 있다.
**그러나 대항력 있는 임차권자에게는 그 담보목적부동산의 소재지로 발송해야 한다.([[가등기담보법 제6조]]제3항)

'''청산기간의 경과'''

* 위의 통지가 채무자등에게 도달한 날부터 2개월(이하 "청산기간"이라 함)이 지나야 한다.([[가등기담보법 제3조]]제1항 전단 참조)
* 청산기간 경과 전 청산금에 대한 처분 제한
** 채무자가 청산기간이 지나기 전에 한 청산금에 관한 권리의 양도나 그 밖의 처분은 이로써 후순위권리자에게 대항하지 못한다.([[가등기담보법 제7조]]제1항)
** 채권자가 청산기간이 지나기 전에 청산금을 지급한 경우 또는 채무자 등 외의 권리자에 대한 통지를 하지 않고 청산금을 지급한 경우에도 또한 같다.([[가등기담보법 제7조]]제2항)

'''청산금의 지급'''

* 채권자는 청산금을 채무자등에게 지급해야 한다. 이 경우 담보목적부동산에 선순위담보권(先順位擔保權) 등의 권리가 있을 때에는 그 채권액을 계산할 때에 선순위담보 등에 의하여 담보된 채권액을 포함한다.([[가등기담보법 제4조]]제1항)

'''청산금의 공탁'''

* 청산금채권이 압류되거나 가압류된 경우에 채권자는 청산기간이 지난 후 이에 해당하는 청산금을 채무이행지를 관할하는 지방법원이나 지원에 공탁하여 그 범위에서 채무를 면할 수 있다.([[가등기담보법 제8조]]제1항)
* 채권자는 공탁을 한 경우에는 채무자등과 압류채권자 또는 가압류채권자에게 지체 없이 공탁의 통지를 해야 한다.([[가등기담보법 제8조]]제4항)

'''소유권의 취득'''

* 채권자는 담보목적부동산에 관하여 이미 소유권이전등기를 마친 경우에는 청산기간이 지난 후 청산금을 채무자등에게 지급한 때에 담보목적부동산의 소유권을 취득하며, 담보가등기를 마친 경우에는 청산기간이 지나야 그 가등기에 따른 본등기를 청구할 수 있다.([[가등기담보법 제4조]]제2항)
* 청산금의 지급채무와 부동산의 소유권이전등기 및 인도채무의 이행에 관하여는 [[동시이행의 항변권]]에 관한 [[민법 제536조]]를 준용한다.([[가등기담보법 제4조]]제3항)
* ※ 위의 규정에 어긋나는 특약으로서 채무자등에게 불리한 것은 그 효력이 없다.
** 다만, 청산기간이 지난 후에 행하여진 특약으로서 제3자의 권리를 침해하지 않는 것은 그렇지 않다.([[가등기담보법 제4조]]제4항)

'''후순위권리자의 권리행사'''

* 후순위권리자는 그 순위에 따라 채무자등이 지급받을 청산금에 대하여 통지(위의 담보권 실행의 통지를 말함)된 평가액의 범위에서 청산금이 지급될 때까지 그 권리를 행사할 수 있고, 채권자는 후순위권리자의 요구가 있는 경우에는 청산금을 지급해야 한다.([[가등기담보법 제5조]]제1항)
* 후순위권리자는 이러한 권리를 행사할 때에는 그 피담보채권의 범위에서 그 채권의 명세와 증서를 채권자에게 교부해야 한다.([[가등기담보법 제5조]]제2항)
* 채권자가 명세와 증서를 받고 후순위권리자에게 청산금을 지급한 때에는 그 범위에서 청산금채무는 소멸한다.([[가등기담보법 제5조]]제3항)
* 이러한 권리행사를 막으려는 자는 청산금을 압류하거나 가압류해야 한다.([[가등기담보법 제5조]]제4항)
* 담보가등기 후에 대항력 있는 임차권을 취득한 자에게는 청산금의 범위에서 동시이행의 항변권에 관한 민법 제536조를 준용한다.([[가등기담보법 제5조]]제5항)

'''[[법정지상권]]의 취득'''

* 토지와 그 위의 건물이 동일한 소유자에게 속하는 경우 그 토지나 건물에 대하여 위에 따른 소유권을 취득하거나 담보가등기에 따른 본등기가 행하여진 경우에는 그 건물의 소유를 목적으로 그 토지 위에 [[지상권]]이 설정된 것으로 본다.
* 이 경우 그 존속기간과 지료는 당사자의 청구에 의하여 법원이 정한다.([[가등기담보법 제10조]])

'''채무자 등의 말소청구권'''

* 채무자등은 청산금채권을 변제받을 때까지 그 채무액(반환할 때까지의 이자와 손해금을 포함)을 채권자에게 지급하고 그 채권담보의 목적으로 마친 소유권이전등기의 말소를 청구할 수 있다. 다만, 그 채무의 변제기가 지난 때부터 10년이 지나거나 선의의 제3자가 소유권을 취득한 경우에는 그렇지 않다.([[가등기담보법 제11조]])

== 경매에 의한 가등기담보권의 실행 ==
'''담보가등기권리자의 경매청구'''

* 담보가등기권리자는 그 선택에 따라 [[가등기담보법 제3조]]에 따른 담보권을 실행하거나 담보목적부동산의 경매를 청구할 수 있다.([[가등기담보법 제12조]]제1항 전단)
* 이 경우 경매에 관하여는 담보가등기권리를 저당권으로 본다.([[가등기담보법 제12조]]제1항 후단)

'''후순위권리자의 경매청구'''

* 후순위권리자는 청산기간에 한정하여 그 피담보채권의 변제기 도래 전이라도 담보목적부동산의 경매를 청구할 수 있다.([[가등기담보법 제12조]]제2항)

==가등기담보권자의 배당참가 ==
'''우선변제청구권'''

*담보가등기를 마친 부동산에 대하여 강제경매등(강제경매와 담보권 실행 등을 위한 경매를 말함)이 개시된 경우에 담보가등기권리자는 다른 채권자보다 자기채권을 우선변제 받을 권리가 있다. 이 경우 그 순위에 관하여는 그 담보가등기권리를 저당권으로 보고, 그 담보가등기를 마친 때에 그 저당권의 설정등기(設定登記)가 행하여진 것으로 본다.([[가등기담보법 제13조]] 및 제2조제4호)

'''강제경매등의 경우의 담보가등기'''

*담보가등기를 마친 부동산에 대하여 강제경매등의 개시 결정이 있는 경우에 그 경매의 신청이 청산금을 지급하기 전에 행하여진 경우(청산금이 없는 경우에는 청산기간이 지나기 전)에는 담보가등기권리자는 그 가등기에 따른 본등기를 청구할 수 없다.([[가등기담보법 제14조]])

'''담보가등기권리의 소멸'''

*담보가등기를 마친 부동산에 대하여 강제경매등이 행하여진 경우에는 담보가등기권리는 그 부동산의 매각에 의하여 소멸한다.([[가등기담보법 제15조]])

== 같이 보기 ==

* [[주택임대차법]]
* [[상가임대차법]]
* [[집합건물법]]
* [[부동산실명법]]

==참고 문헌==

*찾기쉬운 생활법령정보

==각주==
[[분류:민법 및 민사특별법]]

가등기담보 등에 관한 법률

2022-03-27T12:00:38Z

Icando:

'''가등기담보 등에 관한 법률(약칭: 가등기담보법)은 차용물의 반환에 관하여 [[차주]]가 차용물을 갈음하여 다른 재산권을 이전할 것을 예약할 때 그 재산의 예약 당시 가액이 차용액과 이에 붙인 이자를 합산한 액수를 초과하는 경우에 이에 따른 담보계약과 그 담보의 목적으로 마친 [[가등기]] 또는 [[소유권이전등기]]의 효력을 정함을 목적으로 하는 법률이다.'''(가등기담보법 제1조)

==가등기담보법 적용 대상==
'''가등기담보법은 아래와 같은 비전형담보(변칙담보)를 규제하기 위한 법이다.'''
{| class="wikitable"
!'''구분'''
!'''내용'''
|-
|양도담보
|
*채권담보의 목적으로 물건의 소유권을 채권자에게 이전하고 채무자가 이행하지 않는 경우 채권자가 그 목적물로부터 우선변제를 받게되지만, 채무자가 후일 이를 이행하는 경우에는 목적물을 소유자에게 다시 반환하는 담보형태
|-
|매도담보
|
*금전을 차용하는 자가 자기의 소유물을 채권자에게 매도하여 소유권을 완전히 이전하되, 일정한 기한 내에 약정한 매매대금을 지급함으로써 그 목적물을 반환받을 수 있도록 하는 담보형태
|-
|가등기담보
|
*가등기(본등기를 할 수 있을 만한 실질적 또는 형식적 요건을 갖추지 못한 경우에 장래 그 요건이 갖추게 된 때에 행하여질 본등기를 위해 미리 그 순위를 보전해 두는 효력을 가지는 예비등기의 일종)의 형식을 갖춘 담보형태
|}

==권리취득에 의한 담보권의 실행 ==
'''담보권 실행의 통지'''

*채권자가 담보계약에 따른 담보권을 실행하여 그 담보목적부동산의 소유권을 취득하기 위하여는 그 채권의 변제기 후에 청산금<ref>이 문서에서 '청산금'이란 담보권 실행 통지 당시의 담보목적부동산의 가액에서 그 채권액을 뺀 금액을 말한다.</ref>의 평가액을 채무자, 담보가등기목적 부동산의 물상보증인, 담보가등기 후 소유권을 취득한 제3자(이하 “채무자등”이라 함)에게 통지해야 한다. 이 경우 청산금이 없다고 인정되는 경우에는 그 뜻을 통지해야 한다.(가등기담보법 제3조제1항 및 제2조제2호)
*※ 담보권 실행의 통지는 구속력을 가지므로, 채권자는 그가 통지한 청산금의 금액에 관하여 다툴 수 없다.(가등기담보법 제9조)
*담보권 실행의 통지에는 통지 당시의 담보목적부동산의 평가액과 민법 제360조에 규정된 채권액을 밝혀야 한다.
**이 경우 부동산이 둘 이상인 경우에는 각 부동산의 소유권이전에 의하여 소멸시키려는 채권과 그 비용을 밝혀야 한다.(가등기담보법 제3조제2항)

'''채무자등 외의 권리자에 대한 통지'''

*채권자는 통지가 채무자등에게 도달하면 지체 없이 후순위권리자(담보가등기 후에 등기된 저당권자·전세권자 및 담보가등기권리자를 말함)에게 그 통지의 사실과 내용 및 도달일을 통지하여야 한다.(가등기담보법 제6조제1항 및 제2조제5호)
*통지가 채무자등에게 도달한 때에는 담보가등기 후에 등기한 제3자(통지를 받을 자를 제외하고, 대항력 있는 임차권자를 포함)가 있으면 채권자는 지체 없이 그 제3자에게 통지를 한 사실과 그 채권액을 통지하여야 한다.(가등기담보법 제6조제2항)
*위의 통지는 통지를 받을 자의 등기부상의 주소로 발송함으로써 그 효력이 있다.
**그러나 대항력 있는 임차권자에게는 그 담보목적부동산의 소재지로 발송해야 한다.(가등기담보법 제6조제3항)

'''청산기간의 경과'''

* 위의 통지가 채무자등에게 도달한 날부터 2개월(이하 "청산기간"이라 함)이 지나야 한다.(가등기담보법 제3조제1항 전단 참조)
* 청산기간 경과 전 청산금에 대한 처분 제한
** 채무자가 청산기간이 지나기 전에 한 청산금에 관한 권리의 양도나 그 밖의 처분은 이로써 후순위권리자에게 대항하지 못한다.(가등기담보법 제7조제1항)
** 채권자가 청산기간이 지나기 전에 청산금을 지급한 경우 또는 채무자 등 외의 권리자에 대한 통지를 하지 않고 청산금을 지급한 경우에도 또한 같다.(가등기담보법 제7조제2항)

'''청산금의 지급'''

* 채권자는 청산금을 채무자등에게 지급해야 한다. 이 경우 담보목적부동산에 선순위담보권(先順位擔保權) 등의 권리가 있을 때에는 그 채권액을 계산할 때에 선순위담보 등에 의하여 담보된 채권액을 포함한다.(가등기담보법 제4조제1항)

'''청산금의 공탁'''

* 청산금채권이 압류되거나 가압류된 경우에 채권자는 청산기간이 지난 후 이에 해당하는 청산금을 채무이행지를 관할하는 지방법원이나 지원에 공탁하여 그 범위에서 채무를 면할 수 있다.(가등기담보법 제8조제1항)
* 채권자는 공탁을 한 경우에는 채무자등과 압류채권자 또는 가압류채권자에게 지체 없이 공탁의 통지를 해야 한다.(가등기담보법 제8조제4항)

'''소유권의 취득'''

* 채권자는 담보목적부동산에 관하여 이미 소유권이전등기를 마친 경우에는 청산기간이 지난 후 청산금을 채무자등에게 지급한 때에 담보목적부동산의 소유권을 취득하며, 담보가등기를 마친 경우에는 청산기간이 지나야 그 가등기에 따른 본등기를 청구할 수 있다.(가등기담보법 제4조제2항)
* 청산금의 지급채무와 부동산의 소유권이전등기 및 인도채무의 이행에 관하여는 [[동시이행의 항변권]]에 관한 [[민법 제536조]]를 준용한다.(가등기담보법 제4조제3항)
* ※ 위의 규정에 어긋나는 특약으로서 채무자등에게 불리한 것은 그 효력이 없다.
** 다만, 청산기간이 지난 후에 행하여진 특약으로서 제3자의 권리를 침해하지 않는 것은 그렇지 않다.(가등기담보법 제4조제4항)

'''후순위권리자의 권리행사'''

* 후순위권리자는 그 순위에 따라 채무자등이 지급받을 청산금에 대하여 통지(위의 담보권 실행의 통지를 말함)된 평가액의 범위에서 청산금이 지급될 때까지 그 권리를 행사할 수 있고, 채권자는 후순위권리자의 요구가 있는 경우에는 청산금을 지급해야 한다.(가등기담보법 제5조제1항)
* 후순위권리자는 이러한 권리를 행사할 때에는 그 피담보채권의 범위에서 그 채권의 명세와 증서를 채권자에게 교부해야 한다.(가등기담보법 제5조제2항)
* 채권자가 명세와 증서를 받고 후순위권리자에게 청산금을 지급한 때에는 그 범위에서 청산금채무는 소멸한다.(가등기담보법 제5조제3항)
* 이러한 권리행사를 막으려는 자는 청산금을 압류하거나 가압류해야 한다.(가등기담보법 제5조제4항)
* 담보가등기 후에 대항력 있는 임차권을 취득한 자에게는 청산금의 범위에서 동시이행의 항변권에 관한 민법 제536조를 준용한다.(가등기담보법 제5조제5항)

'''[[법정지상권]]의 취득'''

* 토지와 그 위의 건물이 동일한 소유자에게 속하는 경우 그 토지나 건물에 대하여 위에 따른 소유권을 취득하거나 담보가등기에 따른 본등기가 행하여진 경우에는 그 건물의 소유를 목적으로 그 토지 위에 [[지상권]]이 설정된 것으로 본다.
* 이 경우 그 존속기간과 지료는 당사자의 청구에 의하여 법원이 정한다.(가등기담보법 제10조)

'''채무자 등의 말소청구권'''

* 채무자등은 청산금채권을 변제받을 때까지 그 채무액(반환할 때까지의 이자와 손해금을 포함)을 채권자에게 지급하고 그 채권담보의 목적으로 마친 소유권이전등기의 말소를 청구할 수 있다. 다만, 그 채무의 변제기가 지난 때부터 10년이 지나거나 선의의 제3자가 소유권을 취득한 경우에는 그렇지 않다.(가등기담보법 제11조)

== 경매에 의한 가등기담보권의 실행 ==
'''담보가등기권리자의 경매청구'''

* 담보가등기권리자는 그 선택에 따라 가등기담보법 제3조에 따른 담보권을 실행하거나 담보목적부동산의 경매를 청구할 수 있다.(가등기담보법 제12조제1항 전단)
* 이 경우 경매에 관하여는 담보가등기권리를 저당권으로 본다.(가등기담보법 제12조제1항 후단)

'''후순위권리자의 경매청구'''

* 후순위권리자는 청산기간에 한정하여 그 피담보채권의 변제기 도래 전이라도 담보목적부동산의 경매를 청구할 수 있다.(가등기담보법 제12조제2항)

==가등기담보권자의 배당참가 ==
'''우선변제청구권'''

*담보가등기를 마친 부동산에 대하여 강제경매등(강제경매와 담보권 실행 등을 위한 경매를 말함)이 개시된 경우에 담보가등기권리자는 다른 채권자보다 자기채권을 우선변제 받을 권리가 있다. 이 경우 그 순위에 관하여는 그 담보가등기권리를 저당권으로 보고, 그 담보가등기를 마친 때에 그 저당권의 설정등기(設定登記)가 행하여진 것으로 본다.(가등기담보법 제13조 및 제2조제4호)

'''강제경매등의 경우의 담보가등기'''

*담보가등기를 마친 부동산에 대하여 강제경매등의 개시 결정이 있는 경우에 그 경매의 신청이 청산금을 지급하기 전에 행하여진 경우(청산금이 없는 경우에는 청산기간이 지나기 전)에는 담보가등기권리자는 그 가등기에 따른 본등기를 청구할 수 없다.(가등기담보법 제14조)

'''담보가등기권리의 소멸'''

*담보가등기를 마친 부동산에 대하여 강제경매등이 행하여진 경우에는 담보가등기권리는 그 부동산의 매각에 의하여 소멸한다.(가등기담보법 제15조)

== 같이 보기 ==

* [[주택임대차법]]
* [[상가임대차법]]
* [[집합건물법]]
* [[부동산실명법]]

==참고 문헌==

*찾기쉬운 생활법령정보

==각주==
[[분류:민법 및 민사특별법]]

상가건물 임대차보호법

2022-03-27T11:53:20Z

Icando:

상가건물 임대차보호법(약칭:상가임대차법)은 상가건물 임대차에 관하여 민법에 대한 특례를 규정하여 국민 경제생활의 안정을 보장하는 것을 목적으로 하는 법이다.([[상가임대차법 제1조]])

*상가건물 임대차에 대해서는 상가임대차법의 규정이 민법보다 우선적으로 적용되고, 그 밖의 일반사항에 관해서는 민법 채권편의 임대차에 관한 규정이 적용된다.

==상가임대차법의 적용 범위 ==
'''법의 적용대상'''

*상가임대차법이 보호하는 임차목적물은 사업자등록의 대상이 되는 상가건물에 적용되고, 임대차 목적물의 주된 부분을 영업용으로 사용하는 경우에도 적용된다.([[상가임대차법 제2조]]제1항 본문)
**상가건물에 대해 등기를 하지 않은 전세계약에도 상가임대차법이 적용된다.([[상가임대차법 제17조]])

*다만, 모든 상가건물 임대차에 적용되는 것은 아니고 상가건물임대차위원회의 심의를 거쳐 지역별로 정해진 보증금 이하로 임차하는 경우에 적용되는 것으로서 지역별 보증금의 범위는 아래와 같다.([[상가임대차법 제2조]]제1항 및 [[상가임대차법 시행령 제2조|동법 시행령 제2조]]제1항)

{| class="wikitable"
!'''구분'''
!'''보증금의 범위'''
|-
|
*서울특별시
|9억원 이하
|-
|
*수도권정비계획법에 따른 과밀억제권역(서울특별시 제외)
*부산광역시
|6억 9천만원 이하
|-
|
*광역시(수도권정비계획법에 따른 과밀억제권역에 포함된 지역과 군지역, 부산광역시는 제외)
*세종특별자치시, 파주시, 화성시, 안산시, 용인시, 김포시 및 광주시
|5억 4천만원 이하
|-
|
*그 밖의 지역
|3억7천만원 이하
|}

*보증금 이외에 차임이 있는 경우에는 월 단위의 차임액에 1분의 100을 곱하여 보증금과 합산한 금액이 임차보증금이다.([[상가임대차법 제2조]]제2항, [[상가임대차법 시행령 제2조|동법 시행령 제2조]]제2항 및 제3항)

'''적용제외 대상'''

*일시사용을 위한 상가건물 임대차임이 명백한 경우에는 상가임대차법이 적용되지 않는다.([[상가임대차법 제16조]])

==대항력과 우선변제권 ==
'''대항력'''

*임대차는 채권이므로 원칙적으로 대항력이 없지만, 상가임대차법이 적용되는 상가건물 임대차는 그 등기를 하지 않았다 하더라도 임차인이 ① 상가건물을 인도받았고, ② 사업자등록을 신청했다면 그 다음 날부터 제3자에 대해 대항력을 주장할 수 있다.([[상가임대차법 제3조]]제1항)
*임차건물의 양수인(그 밖에 임대할 권리를 승계한 자를 포함)은 임대인의 지위를 승계한 것으로 본다.([[상가임대차법 제3조]]제2항)

'''우선변제권'''

*우선변제권이란 상가임대차법상 임차인이 임차보증금을 우선 변제받을 수 있는 권리를 말하며, 임차인이 위의 ① 대항요건(상가건물 인도, 사업자등록)과 ② 임대차계약증서상의 확정일자를 갖춘 경우에 인정된다.
*우선변제권이 있는 임차인은 임차상가건물이 경매 또는 공매에 붙여졌을 때 임차건물(임대인 소유의 대지 포함)의 환가대금에서 후순위권리자나 그 밖의 채권자보다 우선하여 보증금을 변제받을 권리가 있다.([[상가임대차법 제5조]]제2항, 대판 2005다64002)

'''보증금 중 일정액의 보호(소액임차인의 최우선변제)'''

*임차인은 보증금 중 일정액을 다른 담보물권자보다 우선하여 변제받을 권리가 있다.
*이 경우 임차인은 건물에 대한 경매신청의 등기 전에 위의 대항력 요건(① 상가건물 인도, ② 사업자등록 신청)을 갖추어야 한다.([[상가임대차법 제14조]]제1항)

*이에 따라 우선변제를 받을 임차인 및 보증금 중 일정액의 범위와 기준은 임대건물가액(임대인 소유의 대지가액을 포함)의 2분의 1 범위에서 해당 지역의 경제 여건, 보증금 및 차임 등을 고려하여 상가건물임대차위원회의 심의를 거쳐 정하며, 다음의 구분에 따른 금액 이하로 한다.([[상가임대차법 제14조]]제3항, [[상가임대차법 시행령 제6조|동법 시행령 제6조]] 및 제7조제1항)

{| class="wikitable"
!'''구분'''
!'''임차인의 범위'''
!'''보증금의 범위'''
|-
|
*서울특별시
|6천500만원
|2천200만원
|-
|
*수도권정비계획법에 따른 과밀억제권역(서울특별시 제외)
|5천500만원
|1천900만원
|-
|
*광역시(수도권정비계획법에 따른 과밀억제권역에 포함된 지역과 군지역은 제외)
*안산시, 용인시, 김포시 및 광주시
|3천8백만원
|1천300만원
|-
|
*그 밖의 지역
|3천만원
|1천만원
|}

==임차권등기명령제도 ==
임차권등기명령제도란 상가건물을 인도받고 사업자등록을 해야 대항력을 가지게 되고 이를 유지해야 대항력이 존속하는데, 임차인이 임대차계약기간이 만료된 후 보증금을 돌려받지 못하고 이사를 가게 되면 종전에 취득하였던 대항력 및 우선변제권이 상실되어 보증금을 돌려받기 어려워지게 되는 문제를 해결하기 위해 임차인에게 대항력 및 우선변제권을 유지하게 하면서 임차상가건물에서 자유롭게 이사할 수 있게 하는 제도이다.조)

'''신청요건 및 방법'''

* 임대차등기명령은 ① 임대차가 종료된 후, ② 보증금이 반환되지 않은 경우 임차인은 임차건물의 소재지를 관할하는 지방법원, 지방법원지원 또는 시·군법원에 임차권등기명령을 신청할 수 있다.([[상가임대차법 제6조]]제1항)

'''임차권 등기의 효력'''

* 임차인이 임차권등기명령 이전에 대항력이나 우선변제권을 취득하지 못한 경우에, 임차권등기가 마쳐지면 대항력과 우선변제권을 취득하게 된다.([[상가임대차법 제6조]]제5항 본문)
* 다만, 임차인이 임차권등기명령 이전에 이미 대항력이나 우선변제권을 취득한 경우에, 그 대항력이나 우선변제권은 그대로 유지되며, 임차권등기 이후에 대항요건을 상실하더라도 이미 취득한 대항력이나 우선변제권을 상실하지 않는다.([[상가임대차법 제6조]]제5항 단서)
* 임차권등기가 끝난 상가건물을 그 이후에 임차한 임차인은 [[상가임대차법 제14조]]에 따른 우선변제를 받을 권리가 없다.([[상가임대차법 제6조]]제6항)

'''비용의 청구'''

* 임차인은 임차권등기명령의 신청 및 그에 따른 임차권등기와 관련하여 든 비용을 임대인에게 청구할 수 있다.([[상가임대차법 제6조]]제8항)

'''임대차기간'''

'''최단존속기간의 보장'''

* 기간을 정하지 않거나 기간을 1년 미만으로 정한 임대차는 그 기간을 1년으로 본다.
* 다만, 임차인은 1년 미만으로 정한 기간이 유효함을 주장할 수 있다.([[상가임대차법 제9조]]제1항)

'''임대차 존속'''

* 임대차가 종료한 경우에도 임차인이 보증금을 돌려받을 때까지는 임대차 관계는 존속하는 것으로 본다.([[상가임대차법 제9조]]제2항)

== 계약갱신의 요구 ==

* 임대인은 임차인이 임대차기간이 만료되기 6개월 전부터 1개월 전까지 사이에 계약갱신을 요구할 경우 정당한 사유 없이 거절하지 못한다.
* 다만, 다음의 어느 하나의 경우에는 그러하지 않다.([[상가임대차법 제10조]]제1항)
** 임차인이 3기의 차임액에 해당하는 금액에 이르도록 차임을 연체한 사실이 있는 경우
** 임차인이 거짓이나 그 밖의 부정한 방법으로 임차한 경우
** 서로 합의하여 임대인이 임차인에게 상당한 보상을 제공한 경우
** 임차인이 임대인의 동의 없이 목적 건물의 전부 또는 일부를 전대(轉貸)한 경우
** 임차인이 임차한 건물의 전부 또는 일부를 고의나 중대한 과실로 파손한 경우
** 임차한 건물의 전부 또는 일부가 멸실되어 임대차의 목적을 달성하지 못할 경우
** 임대인이 다음의 어느 하나에 해당하는 사유로 목적 건물의 전부 또는 대부분을 철거하거나 재건축하기 위하여 목적 건물의 점유를 회복할 필요가 있는 경우
*** 임대차계약 체결 당시 공사시기 및 소요기간 등을 포함한 철거 또는 재건축 계획을 임차인에게 구체적으로 고지하고 그 계획에 따르는 경우
*** 건물이 노후·훼손 또는 일부 멸실되는 등 안전사고의 우려가 있는 경우
*** 다른 법령에 따라 철거 또는 재건축이 이루어지는 경우
*** 그 밖에 임차인이 임차인으로서의 의무를 현저히 위반하거나 임대차를 계속하기 어려운 중대한 사유가 있는 경우
** 임차인의 계약갱신요구권은 최초의 임대차기간을 포함한 전체 임대차기간이 10년을 초과하지 않는 범위에서만 행사할 수 있다.([[상가임대차법 제10조]]제2항)
** 갱신되는 임대차는 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 계약된 것으로 본다. 다만, 차임과 보증금은 [[상가임대차법 제11조]]에 따른 범위에서 증감할 수 있다.([[상가임대차법 제10조]]제3항)

== 계약의 묵시적 갱신 ==

* 임대인이 6개월 전부터 1개월 전까지의 기간 이내에 임차인에게 갱신 거절의 통지 또는 조건 변경의 통지를 하지 않은 경우에는 그 기간이 만료된 때에 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 본다. 이 경우에 임대차의 존속기간은 1년으로 본다.([[상가임대차법 제10조]]제4항)
* 이 경우 임차인은 언제든지 임대인에게 계약해지의 통고를 할 수 있고, 임대인이 통고를 받은 날부터 3개월이 지나면 효력이 발생한다.([[상가임대차법 제10조]]제5항)

== 차임 등의 증감청구권 ==
차임 또는 보증금이 임차건물에 관한 조세, 공과금, 그 밖의 부담의 증감이나 「감염병의 예방 및 관리에 관한 법률」 제2조제2호에 따른 제1급감염병 등에 의한 경제사정의 변동으로 인하여 상당하지 않게 된 경우에는 당사자는 장래의 차임 또는 보증금에 대하여 증감을 청구할 수 있다. 그러나 증액의 경우에는 청구당시의 차임 또는 보증금의 100분의 5의 금액을 초과하지 못한다.([[상가임대차법 제11조]]제1항 및 [[상가임대차법 시행령 제4조|동법 시행령 제4조]])

* 차임 등의 증액청구는 임대차계약 또는 약정한 차임 등의 증액이 있은 후 1년 이내에는 하지 못한다.([[상가임대차법 제11조]]제2항)
* 「감염병의 예방 및 관리에 관한 법률」 제2조제2호에 따른 제1급감염병에 따른 경제사정의 변동으로 차임 등이 감액된 후 임대인이 위에 따라 증액을 청구하는 경우에는 증액된 차임 등이 감액 전 차임 등의 금액에 달할 때까지는 증액의 경우에는 청구당시의 차임 또는 보증금의 100분의 5의 금액을 초과하지 못한다는 규정을 적용하지 않는다.([[상가임대차법 제11조]]제3항)
* ※ 위 규정은 상가임대차법 시행 당시 존속 중인 임대차에 대해서도 적용한다.[상가임대차법 (법률 제17490호) 부칙 제2조]

== 폐업으로 인한 임차인의 해지권 ==

* 임차인은 「감염병의 예방 및 관리에 관한 법률」 제49조제1항제2호에 따른 집합 제한 또는 금지 조치(「감염병의 예방 및 관리에 관한 법률」 제49조제1항제2호의2에 따라 운영시간을 제한한 조치 포함)를 총 3개월 이상 받음으로써 발생한 경제사정의 중대한 변동으로 폐업한 경우에는 임대차계약을 해지할 수 있다.([[상가임대차법 제11조의2]]제1항)
* 해지는 임대인이 계약해지의 통고를 받은 날부터 3개월이 지나면 효력이 발생한다.([[상가임대차법 제11조의2]]제2항)
* ※ 위 규정은 상가임대차법 시행 당시 존속 중인 임대차에 대해서도 적용한다.[상가임대차법 (법률 제18675호) 부칙 제2조]

== [[권리금]] ==
권리금이란 임대차 목적물인 상가건물에서 영업을 하는 자 또는 영업을 하려는 자가 영업시설·비품, 거래처, 신용, 영업상의 노하우, 상가건물의 위치에 따른 영업상의 이점 등 유형·무형의 재산적 가치의 양도 또는 이용대가로서 임대인, 임차인에게 보증금과 차임 이외에 지급하는 금전 등의 대가를 말한다.([[상가임대차법 제10조의3]]제1항)

* 권리금계약이란 신규임차인이 되려는 자가 임차인에게 권리금을 지급하기로 하는 계약을 말한다.([[상가임대차법 제10조의3]]제2항)

'''권리금 회수기회의 보호'''

* 임대인은 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 임대차 종료 시까지 다음의 어느 하나에 해당하는 행위를 함으로써 권리금 계약에 따라 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자로부터 권리금을 지급받는 것을 방해해서는 안 된다. ([[상가임대차법 제10조의4]]제1항) 다만, [[상가임대차법 제10조]]제1항 각 호의 어느 하나에 해당하는 사유가 있는 경우에는 그렇지 않다.
** 1. 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자에게 권리금을 요구하거나 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자로부터 권리금을 수수하는 행위
** 2. 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자로 하여금 임차인에게 권리금을 지급하지 못하게 하는 행위
** 3. 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자에게 상가건물에 관한 조세, 공과금, 주변 상가건물의 차임 및 보증금, 그 밖의 부담에 따른 금액에 비추어 현저히 고액의 차임과 보증금을 요구하는 행위
** 4. 그 밖에 정당한 사유 없이 임대인이 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자와 임대차계약의 체결을 거절하는 행위
** 다음의 어느 하나에 해당하는 경우에는 위의 4.의 정당한 사유가 있는 것으로 본다.([[상가임대차법 제10조의4]]제2항)
*** 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자가 보증금 또는 차임을 지급할 자력이 없는 경우
*** 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자가 임차인으로서의 의무를 위반할 우려가 있거나 그 밖에 임대차를 유지하기 어려운 상당한 사유가 있는 경우
*** 임대차 목적물인 상가건물을 1년 6개월 이상 영리목적으로 사용하지 않은 경우
*** 임대인이 선택한 신규임차인이 임차인과 권리금 계약을 체결하고 그 권리금을 지급한 경우
* 임대인이 위를 위반하여 임차인에게 손해를 발생하게 한 때에는 그 손해를 배상할 책임이 있다. 이 경우 그 손해배상액은 신규임차인이 임차인에게 지급하기로 한 권리금과 임대차 종료 당시의 권리금 중 낮은 금액을 넘지 못한다.([[상가임대차법 제10조의4]]제3항)
* 이에 따라 임대인에게 손해배상을 청구할 권리는 임대차가 종료한 날부터 3년 이내에 행사하지 않으면 시효의 완성으로 소멸한다.([[상가임대차법 제10조의4]]제4항)
* 임차인은 임대인에게 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자의 보증금 및 차임을 지급할 자력 또는 그 밖에 임차인으로서의 의무를 이행할 의사 및 능력에 관하여 자신이 알고 있는 정보를 제공하여야 한다.([[상가임대차법 제10조의4]]제5항)

'''권리금 적용 제외'''

* 권리금 회수기회의 보호에 관한 규정은 다음의 어느 하나에 해당하는 상가건물 임대차의 경우에는 적용하지 않는다.([[상가임대차법 제10조의5]])
** 임대차 목적물인 상가건물이 「유통산업발전법」 제2조에 따른 대규모점포 또는 준대규모점포의 일부인 경우(다만, 「전통시장 및 상점가 육성을 위한 특별법」 제2조제1호에 따른 전통시장은 제외)
** 임대차 목적물인 상가건물이 「국유재산법」에 따른 국유재산 또는 「공유재산 및 물품 관리법」에 따른 공유재산인 경우

== 차임연체와 해지 ==

* 임차인의 차임연체액이 3기의 차임액에 달하는 때에는 임대인은 계약을 해지할 수 있다.([[상가임대차법 제10조의8]])

== 계약 갱신요구 등에 관한 임시 특례 ==

* 임차인이 상가임대차법(법률 제17490호 일부개정법률 2020. 9. 29. 개정·시행) 시행일부터 6개월까지의 기간 동안 연체한 차임액은 [[상가임대차법 제10조]]제1항제1호, 제10조의4제1항 단서 및 제10조의8의 적용에 있어서는 차임연체액( 이 경우 연체한 차임액에 대한 임대인의 그 밖의 권리는 영향을 받지 않음)으로 보지 않습니다.([[상가임대차법 제10조의9]])
* ※ 이 특례규정은 상가임대차법 시행 당시 존속 중인 임대차에 대하여도 적용한다.[상가임대차법 (법률 제17490호) 부칙 제2조]

== 같이 보기 ==

* [[주택임대차법]]
* [[집합건물법]]
* [[가등기담보법]]
* [[부동산실명법]]

== 참고 문헌 ==

* 찾기쉬운 생활법령정보

== 각주 ==

상가건물 임대차보호법

2022-03-27T11:51:02Z

Icando:

상가건물 임대차보호법(약칭:상가임대차법)은 상가건물 임대차에 관하여 민법에 대한 특례를 규정하여 국민 경제생활의 안정을 보장하는 것을 목적으로 하는 법이다.(상가임대차법 제1조)

*상가건물 임대차에 대해서는 상가임대차법의 규정이 민법보다 우선적으로 적용되고, 그 밖의 일반사항에 관해서는 민법 채권편의 임대차에 관한 규정이 적용된다.

==상가임대차법의 적용 범위 ==
'''법의 적용대상'''

*상가임대차법이 보호하는 임차목적물은 사업자등록의 대상이 되는 상가건물에 적용되고, 임대차 목적물의 주된 부분을 영업용으로 사용하는 경우에도 적용된다.(상가임대차법 제2조제1항 본문)
**상가건물에 대해 등기를 하지 않은 전세계약에도 상가임대차법이 적용된다.(상가임대차법 제17조)

*다만, 모든 상가건물 임대차에 적용되는 것은 아니고 상가건물임대차위원회의 심의를 거쳐 지역별로 정해진 보증금 이하로 임차하는 경우에 적용되는 것으로서 지역별 보증금의 범위는 아래와 같다.(상가임대차법 제2조제1항 및 상가임대차법 시행령 제2조제1항)

{| class="wikitable"
!'''구분'''
!'''보증금의 범위'''
|-
|
*서울특별시
|9억원 이하
|-
|
*수도권정비계획법에 따른 과밀억제권역(서울특별시 제외)
*부산광역시
|6억 9천만원 이하
|-
|
*광역시(수도권정비계획법에 따른 과밀억제권역에 포함된 지역과 군지역, 부산광역시는 제외)
*세종특별자치시, 파주시, 화성시, 안산시, 용인시, 김포시 및 광주시
|5억 4천만원 이하
|-
|
*그 밖의 지역
|3억7천만원 이하
|}

*보증금 이외에 차임이 있는 경우에는 월 단위의 차임액에 1분의 100을 곱하여 보증금과 합산한 금액이 임차보증금이다.(상가임대차법 제2조제2항, 상가임대차법 시행령 제2조제2항 및 제3항)

'''적용제외 대상'''

*일시사용을 위한 상가건물 임대차임이 명백한 경우에는 상가임대차법이 적용되지 않는다.(상가임대차법 제16조)

==대항력과 우선변제권 ==
'''대항력'''

*임대차는 채권이므로 원칙적으로 대항력이 없지만, 상가임대차법이 적용되는 상가건물 임대차는 그 등기를 하지 않았다 하더라도 임차인이 ① 상가건물을 인도받았고, ② 사업자등록을 신청했다면 그 다음 날부터 제3자에 대해 대항력을 주장할 수 있다.(상가임대차법 제3조제1항)
*임차건물의 양수인(그 밖에 임대할 권리를 승계한 자를 포함)은 임대인의 지위를 승계한 것으로 본다.(상가임대차법 제3조제2항)

'''우선변제권'''

*우선변제권이란 상가임대차법상 임차인이 임차보증금을 우선 변제받을 수 있는 권리를 말하며, 임차인이 위의 ① 대항요건(상가건물 인도, 사업자등록)과 ② 임대차계약증서상의 확정일자를 갖춘 경우에 인정된다.
*우선변제권이 있는 임차인은 임차상가건물이 경매 또는 공매에 붙여졌을 때 임차건물(임대인 소유의 대지 포함)의 환가대금에서 후순위권리자나 그 밖의 채권자보다 우선하여 보증금을 변제받을 권리가 있다.(상가임대차법 제5조제2항, 대판 2005다64002)

'''보증금 중 일정액의 보호(소액임차인의 최우선변제)'''

*임차인은 보증금 중 일정액을 다른 담보물권자보다 우선하여 변제받을 권리가 있다.
*이 경우 임차인은 건물에 대한 경매신청의 등기 전에 위의 대항력 요건(① 상가건물 인도, ② 사업자등록 신청)을 갖추어야 한다.(상가임대차법 제14조제1항)

*이에 따라 우선변제를 받을 임차인 및 보증금 중 일정액의 범위와 기준은 임대건물가액(임대인 소유의 대지가액을 포함)의 2분의 1 범위에서 해당 지역의 경제 여건, 보증금 및 차임 등을 고려하여 상가건물임대차위원회의 심의를 거쳐 정하며, 다음의 구분에 따른 금액 이하로 한다.(상가임대차법 제14조제3항, 상가임대차법 시행령 제6조 및 제7조제1항)

{| class="wikitable"
!'''구분'''
!'''임차인의 범위'''
!'''보증금의 범위'''
|-
|
*서울특별시
|6천500만원
|2천200만원
|-
|
*수도권정비계획법에 따른 과밀억제권역(서울특별시 제외)
|5천500만원
|1천900만원
|-
|
*광역시(수도권정비계획법에 따른 과밀억제권역에 포함된 지역과 군지역은 제외)
*안산시, 용인시, 김포시 및 광주시
|3천8백만원
|1천300만원
|-
|
*그 밖의 지역
|3천만원
|1천만원
|}

==임차권등기명령제도 ==
임차권등기명령제도란 상가건물을 인도받고 사업자등록을 해야 대항력을 가지게 되고 이를 유지해야 대항력이 존속하는데, 임차인이 임대차계약기간이 만료된 후 보증금을 돌려받지 못하고 이사를 가게 되면 종전에 취득하였던 대항력 및 우선변제권이 상실되어 보증금을 돌려받기 어려워지게 되는 문제를 해결하기 위해 임차인에게 대항력 및 우선변제권을 유지하게 하면서 임차상가건물에서 자유롭게 이사할 수 있게 하는 제도이다.조)

'''신청요건 및 방법'''

* 임대차등기명령은 ① 임대차가 종료된 후, ② 보증금이 반환되지 않은 경우 임차인은 임차건물의 소재지를 관할하는 지방법원, 지방법원지원 또는 시·군법원에 임차권등기명령을 신청할 수 있다.(상가임대차법 제6조제1항)

'''임차권 등기의 효력'''

* 임차인이 임차권등기명령 이전에 대항력이나 우선변제권을 취득하지 못한 경우에, 임차권등기가 마쳐지면 대항력과 우선변제권을 취득하게 된다.(상가임대차법 제6조제5항 본문)
* 다만, 임차인이 임차권등기명령 이전에 이미 대항력이나 우선변제권을 취득한 경우에, 그 대항력이나 우선변제권은 그대로 유지되며, 임차권등기 이후에 대항요건을 상실하더라도 이미 취득한 대항력이나 우선변제권을 상실하지 않는다.(상가임대차법 제6조제5항 단서)
* 임차권등기가 끝난 상가건물을 그 이후에 임차한 임차인은 상가임대차법 제14조에 따른 우선변제를 받을 권리가 없다.(상가임대차법 제6조제6항)

'''비용의 청구'''

* 임차인은 임차권등기명령의 신청 및 그에 따른 임차권등기와 관련하여 든 비용을 임대인에게 청구할 수 있다.(상가임대차법 제6조제8항)

'''임대차기간'''

'''최단존속기간의 보장'''

* 기간을 정하지 않거나 기간을 1년 미만으로 정한 임대차는 그 기간을 1년으로 본다.
* 다만, 임차인은 1년 미만으로 정한 기간이 유효함을 주장할 수 있다.(상가임대차법 제9조제1항)

'''임대차 존속'''

* 임대차가 종료한 경우에도 임차인이 보증금을 돌려받을 때까지는 임대차 관계는 존속하는 것으로 본다.(상가임대차법 제9조제2항)

== 계약갱신의 요구 ==

* 임대인은 임차인이 임대차기간이 만료되기 6개월 전부터 1개월 전까지 사이에 계약갱신을 요구할 경우 정당한 사유 없이 거절하지 못한다.
* 다만, 다음의 어느 하나의 경우에는 그러하지 않다.(상가임대차법 제10조제1항)
** 임차인이 3기의 차임액에 해당하는 금액에 이르도록 차임을 연체한 사실이 있는 경우
** 임차인이 거짓이나 그 밖의 부정한 방법으로 임차한 경우
** 서로 합의하여 임대인이 임차인에게 상당한 보상을 제공한 경우
** 임차인이 임대인의 동의 없이 목적 건물의 전부 또는 일부를 전대(轉貸)한 경우
** 임차인이 임차한 건물의 전부 또는 일부를 고의나 중대한 과실로 파손한 경우
** 임차한 건물의 전부 또는 일부가 멸실되어 임대차의 목적을 달성하지 못할 경우
** 임대인이 다음의 어느 하나에 해당하는 사유로 목적 건물의 전부 또는 대부분을 철거하거나 재건축하기 위하여 목적 건물의 점유를 회복할 필요가 있는 경우
*** 임대차계약 체결 당시 공사시기 및 소요기간 등을 포함한 철거 또는 재건축 계획을 임차인에게 구체적으로 고지하고 그 계획에 따르는 경우
*** 건물이 노후·훼손 또는 일부 멸실되는 등 안전사고의 우려가 있는 경우
*** 다른 법령에 따라 철거 또는 재건축이 이루어지는 경우
*** 그 밖에 임차인이 임차인으로서의 의무를 현저히 위반하거나 임대차를 계속하기 어려운 중대한 사유가 있는 경우
** 임차인의 계약갱신요구권은 최초의 임대차기간을 포함한 전체 임대차기간이 10년을 초과하지 않는 범위에서만 행사할 수 있다.(상가임대차법 제10조제2항)
** 갱신되는 임대차는 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 계약된 것으로 본다. 다만, 차임과 보증금은 상가임대차법 제11조에 따른 범위에서 증감할 수 있다.(상가임대차법 제10조제3항)

== 계약의 묵시적 갱신 ==

* 임대인이 6개월 전부터 1개월 전까지의 기간 이내에 임차인에게 갱신 거절의 통지 또는 조건 변경의 통지를 하지 않은 경우에는 그 기간이 만료된 때에 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 본다. 이 경우에 임대차의 존속기간은 1년으로 본다.(상가임대차법 제10조제4항)
* 이 경우 임차인은 언제든지 임대인에게 계약해지의 통고를 할 수 있고, 임대인이 통고를 받은 날부터 3개월이 지나면 효력이 발생한다.(상가임대차법 제10조제5항)

== 차임 등의 증감청구권 ==
차임 또는 보증금이 임차건물에 관한 조세, 공과금, 그 밖의 부담의 증감이나 「감염병의 예방 및 관리에 관한 법률」 제2조제2호에 따른 제1급감염병 등에 의한 경제사정의 변동으로 인하여 상당하지 않게 된 경우에는 당사자는 장래의 차임 또는 보증금에 대하여 증감을 청구할 수 있다. 그러나 증액의 경우에는 청구당시의 차임 또는 보증금의 100분의 5의 금액을 초과하지 못한다.(상가임대차법 제11조제1항 및 상가임대차법 시행령 제4조)

* 차임 등의 증액청구는 임대차계약 또는 약정한 차임 등의 증액이 있은 후 1년 이내에는 하지 못한다.(상가임대차법 제11조제2항)
* 「감염병의 예방 및 관리에 관한 법률」 제2조제2호에 따른 제1급감염병에 따른 경제사정의 변동으로 차임 등이 감액된 후 임대인이 위에 따라 증액을 청구하는 경우에는 증액된 차임 등이 감액 전 차임 등의 금액에 달할 때까지는 증액의 경우에는 청구당시의 차임 또는 보증금의 100분의 5의 금액을 초과하지 못한다는 규정을 적용하지 않는다.(상가임대차법 제11조제3항)
* ※ 위 규정은 상가임대차법 시행 당시 존속 중인 임대차에 대해서도 적용한다.[상가임대차법 (법률 제17490호) 부칙 제2조]

== 폐업으로 인한 임차인의 해지권 ==

* 임차인은 「감염병의 예방 및 관리에 관한 법률」 제49조제1항제2호에 따른 집합 제한 또는 금지 조치(「감염병의 예방 및 관리에 관한 법률」 제49조제1항제2호의2에 따라 운영시간을 제한한 조치 포함)를 총 3개월 이상 받음으로써 발생한 경제사정의 중대한 변동으로 폐업한 경우에는 임대차계약을 해지할 수 있다.(상가임대차법 제11조의2제1항)
* 해지는 임대인이 계약해지의 통고를 받은 날부터 3개월이 지나면 효력이 발생한다.(상가임대차법 제11조의2제2항)
* ※ 위 규정은 상가임대차법 시행 당시 존속 중인 임대차에 대해서도 적용한다.[상가임대차법 (법률 제18675호) 부칙 제2조]

== [[권리금]] ==
권리금이란 임대차 목적물인 상가건물에서 영업을 하는 자 또는 영업을 하려는 자가 영업시설·비품, 거래처, 신용, 영업상의 노하우, 상가건물의 위치에 따른 영업상의 이점 등 유형·무형의 재산적 가치의 양도 또는 이용대가로서 임대인, 임차인에게 보증금과 차임 이외에 지급하는 금전 등의 대가를 말한다.(상가임대차법 제10조의3제1항)

* 권리금계약이란 신규임차인이 되려는 자가 임차인에게 권리금을 지급하기로 하는 계약을 말한다.(상가임대차법 제10조의3제2항)

'''권리금 회수기회의 보호'''

* 임대인은 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 임대차 종료 시까지 다음의 어느 하나에 해당하는 행위를 함으로써 권리금 계약에 따라 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자로부터 권리금을 지급받는 것을 방해해서는 안 된다. (상가임대차법 제10조의4제1항) 다만, 상가임대차법 제10조제1항 각 호의 어느 하나에 해당하는 사유가 있는 경우에는 그렇지 않다.
** 1. 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자에게 권리금을 요구하거나 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자로부터 권리금을 수수하는 행위
** 2. 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자로 하여금 임차인에게 권리금을 지급하지 못하게 하는 행위
** 3. 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자에게 상가건물에 관한 조세, 공과금, 주변 상가건물의 차임 및 보증금, 그 밖의 부담에 따른 금액에 비추어 현저히 고액의 차임과 보증금을 요구하는 행위
** 4. 그 밖에 정당한 사유 없이 임대인이 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자와 임대차계약의 체결을 거절하는 행위
** 다음의 어느 하나에 해당하는 경우에는 위의 4.의 정당한 사유가 있는 것으로 본다.(상가임대차법 제10조의4제2항)
*** 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자가 보증금 또는 차임을 지급할 자력이 없는 경우
*** 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자가 임차인으로서의 의무를 위반할 우려가 있거나 그 밖에 임대차를 유지하기 어려운 상당한 사유가 있는 경우
*** 임대차 목적물인 상가건물을 1년 6개월 이상 영리목적으로 사용하지 않은 경우
*** 임대인이 선택한 신규임차인이 임차인과 권리금 계약을 체결하고 그 권리금을 지급한 경우
* 임대인이 위를 위반하여 임차인에게 손해를 발생하게 한 때에는 그 손해를 배상할 책임이 있다. 이 경우 그 손해배상액은 신규임차인이 임차인에게 지급하기로 한 권리금과 임대차 종료 당시의 권리금 중 낮은 금액을 넘지 못한다.(상가임대차법 제10조의4제3항)
* 이에 따라 임대인에게 손해배상을 청구할 권리는 임대차가 종료한 날부터 3년 이내에 행사하지 않으면 시효의 완성으로 소멸한다.(상가임대차법 제10조의4제4항)
* 임차인은 임대인에게 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자의 보증금 및 차임을 지급할 자력 또는 그 밖에 임차인으로서의 의무를 이행할 의사 및 능력에 관하여 자신이 알고 있는 정보를 제공하여야 한다.(상가임대차법 제10조의4제5항)

'''권리금 적용 제외'''

* 권리금 회수기회의 보호에 관한 규정은 다음의 어느 하나에 해당하는 상가건물 임대차의 경우에는 적용하지 않는다.(상가임대차법 제10조의5)
** 임대차 목적물인 상가건물이 「유통산업발전법」 제2조에 따른 대규모점포 또는 준대규모점포의 일부인 경우(다만, 「전통시장 및 상점가 육성을 위한 특별법」 제2조제1호에 따른 전통시장은 제외)
** 임대차 목적물인 상가건물이 「국유재산법」에 따른 국유재산 또는 「공유재산 및 물품 관리법」에 따른 공유재산인 경우

== 차임연체와 해지 ==

* 임차인의 차임연체액이 3기의 차임액에 달하는 때에는 임대인은 계약을 해지할 수 있다.(상가임대차법 제10조의8)

== 계약 갱신요구 등에 관한 임시 특례 ==

* 임차인이 상가임대차법(법률 제17490호 일부개정법률 2020. 9. 29. 개정·시행) 시행일부터 6개월까지의 기간 동안 연체한 차임액은 상가임대차법 제10조제1항제1호, 제10조의4제1항 단서 및 제10조의8의 적용에 있어서는 차임연체액( 이 경우 연체한 차임액에 대한 임대인의 그 밖의 권리는 영향을 받지 않음)으로 보지 않습니다.(상가임대차법 제10조의9)
* ※ 이 특례규정은 상가임대차법 시행 당시 존속 중인 임대차에 대하여도 적용한다.[상가임대차법 (법률 제17490호) 부칙 제2조]

== 같이 보기 ==

* [[주택임대차법]]
* [[집합건물법]]
* [[가등기담보법]]
* [[부동산실명법]]

== 참고 문헌 ==

* 찾기쉬운 생활법령정보

== 각주 ==

권리금

2022-03-27T11:50:20Z

Icando: 새 문서: '''권리금이란 임대차 목적물인 상가건물에서 영업을 하는 자 또는 영업을 하려는 자가 영업시설·비품, 거래처, 신용, 영업상의 노하우,...

'''권리금이란 임대차 목적물인 상가건물에서 영업을 하는 자 또는 영업을 하려는 자가 영업시설·비품, 거래처, 신용, 영업상의 노하우, 상가건물의 위치에 따른 영업상의 이점 등 유형·무형의 재산적 가치의 양도 또는 이용대가로서 임대인, 임차인에게 보증금과 차임 이외에 지급하는 금전 등의 대가를 말한다.'''([[상가임대차법 제10조의3]]제1항)

* 권리금계약이란 신규임차인이 되려는 자가 임차인에게 권리금을 지급하기로 하는 계약을 말한다.([[상가임대차법 제10조의3]]제2항)

== 권리금 회수기회의 보호 ==

* 임대인은 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 임대차 종료 시까지 다음의 어느 하나에 해당하는 행위를 함으로써 권리금 계약에 따라 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자로부터 권리금을 지급받는 것을 방해해서는 안 된다. (상가임대차법 제10조의4제1항) 다만, 상가임대차법 제10조제1항 각 호의 어느 하나에 해당하는 사유가 있는 경우에는 그렇지 않다.
** 1. 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자에게 권리금을 요구하거나 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자로부터 권리금을 수수하는 행위
** 2. 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자로 하여금 임차인에게 권리금을 지급하지 못하게 하는 행위
** 3. 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자에게 상가건물에 관한 조세, 공과금, 주변 상가건물의 차임 및 보증금, 그 밖의 부담에 따른 금액에 비추어 현저히 고액의 차임과 보증금을 요구하는 행위
** 4. 그 밖에 정당한 사유 없이 임대인이 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자와 임대차계약의 체결을 거절하는 행위
** 다음의 어느 하나에 해당하는 경우에는 위의 4.의 정당한 사유가 있는 것으로 본다.(상가임대차법 제10조의4제2항)
*** 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자가 보증금 또는 차임을 지급할 자력이 없는 경우
*** 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자가 임차인으로서의 의무를 위반할 우려가 있거나 그 밖에 임대차를 유지하기 어려운 상당한 사유가 있는 경우
*** 임대차 목적물인 상가건물을 1년 6개월 이상 영리목적으로 사용하지 않은 경우
*** 임대인이 선택한 신규임차인이 임차인과 권리금 계약을 체결하고 그 권리금을 지급한 경우
* 임대인이 위를 위반하여 임차인에게 손해를 발생하게 한 때에는 그 손해를 배상할 책임이 있다. 이 경우 그 손해배상액은 신규임차인이 임차인에게 지급하기로 한 권리금과 임대차 종료 당시의 권리금 중 낮은 금액을 넘지 못한다.(상가임대차법 제10조의4제3항)
* 이에 따라 임대인에게 손해배상을 청구할 권리는 임대차가 종료한 날부터 3년 이내에 행사하지 않으면 시효의 완성으로 소멸한다.(상가임대차법 제10조의4제4항)
* 임차인은 임대인에게 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자의 보증금 및 차임을 지급할 자력 또는 그 밖에 임차인으로서의 의무를 이행할 의사 및 능력에 관하여 자신이 알고 있는 정보를 제공하여야 한다.(상가임대차법 제10조의4제5항)

== 권리금 적용 제외 ==

* 권리금 회수기회의 보호에 관한 규정은 다음의 어느 하나에 해당하는 상가건물 임대차의 경우에는 적용하지 않는다.(상가임대차법 제10조의5)
** 임대차 목적물인 상가건물이 「유통산업발전법」 제2조에 따른 대규모점포 또는 준대규모점포의 일부인 경우(다만, 「전통시장 및 상점가 육성을 위한 특별법」 제2조제1호에 따른 전통시장은 제외)
** 임대차 목적물인 상가건물이 「국유재산법」에 따른 국유재산 또는 「공유재산 및 물품 관리법」에 따른 공유재산인 경우

== 같이 보기 ==

* [[상가임대차법]]

[[분류:민법 및 민사특별법]]

주택임대차보호법

2022-03-27T11:35:40Z

Icando:

주택임대차보호법'''(약칭: 주택임대차법)'''은 주거용 건물의 임대차에 관하여 민법에 대한 특례를 규정함으로써 국민 주거생활의 안정을 보장함을 목적으로 하는 법이다.([[주택임대차법 제1조]])

==편면적 강행규정==
{{안내문|내용=※ 주택임대차는 당사자간 합의에 의해 성립되는 계약임에도 불구하고, 주택임대차보호법을 위반하여 임차인에게 불리한 것은 효력이 없습니다([[주택임대차법 제10조]]). 이 때 ‘임차인에게 불리한 것은 효력이 없다’는 것은 주택임대차보호법 규정에 위반되는 당사자의 약정을 모두 무효라고 할 것은 아니고 그 규정에 위반하는 약정이라도 임차인에게 불리하지 않은 것은 유효하다.([[대판 95다22283]])}}
==주택임대차법의 적용 범위 ==
'''주택임대차법의 보호대상(인적 적용범위)'''
{| class="wikitable"
!'''구분'''
!'''내용'''
|-
|자연인
|
*주택임대차법은 자연인인 국민의 주거생활의 안정을 보장함을 목적으로 하기 때문에,
**그 보호 대상은 원칙적으로 '''대한민국의 국적을 가진 사람'''이다.([[주택임대차보호법 제1조|주택임대차법 제1조]])
|-
|외국인 및 재외동포
|
*외국인도 조건을 일정 조건을 갖춘 경우 보호 대상이 된다. (출입국관리법 제31조, 제88조의2제2항, 대판 2015다14136)
**1. 주택을 임차
**2. 외국인등록
**3. 전입신고에 준하는 체류지 변경신고
|-
|법인
|
*법인은 특별한 사정이 없는 한 주택임대차법의 보호를 받지 못한다.([[대판 96다7236]])
**법인이 주택임대차법의 보호를 받기 위해 주민등록을 자신의 명의로 할 수 없을 뿐만 아니라,
**사원 명의의 주민등록으로 대항력을 갖추어도 이를 법인의 주민등록으로 인정할 수 없기 때문

*예외적으로 주택임대차법의 보호대상이 되는 경우
**한국토지주택공사와 주택사업을 목적으로 설립된 지방공사([[주택임대차법 제3조]]제2항 후단 및 [[주택임대차법 시행령 제2조|동법 시행령 제2조]])
**중소기업기본법 제2조에 따른 중소기업 법인([[주택임대차법 제3조]]제3항)
***해당 법인이 소속 직원의 주거용으로 주택을 임차한 경우
****법인이 선정한 직원이 해당 주택을 인도받고 주민등록을 마친 다음 날부터 제3자에 대하여 효력이 생김
***임대차가 끝나기 전에 그 직원이 변경된 경우에는
****법인이 선정한 새로운 직원이 주택을 인도받고 주민등록을 마친 다음 날부터 제3자에 대하여 효력이 생김
|}
'''주택임대차법의 적용범위(물적 적용범위)'''

*주택의 전부 또는 일부에 대해 임대차하는 경우에 적용되며, 그 임차주택의 일부를 주거 외의 목적으로 사용하는 경우에도 적용된다.([[주택임대차법 제2조]])
*주택임대차법은 전세권등기를 하지 않은 전세계약(미등기 전세)에도 적용된다.([[주택임대차법 제12조]])
*다만, 일시 사용을 위한 임대차임이 명백한 경우에는 주택임대차법이 적용되지 않는다.([[주택임대차법 제11조]])

==대항력과 우선변제권 ==

===대항력===

*대항력이란 임차인이 제3자, 즉 임차주택의 양수인, 임대할 권리를 승계한 사람, 그 밖에 임차주택에 관해 이해관계를 가지고 있는 사람에게 임대차의 내용을 주장할 수 있는 법률상의 힘을 말합니다([[주택임대차법 제3조]]제1항).
*'''요건'''

{| class="wikitable"
!'''구분'''
!'''내용'''
|-
|① 주택의 인도
|
*주택임대차법에 따른 대항력을 획득하기 위해서는 '''주택의 인도'''가 필요하다.([[주택임대차법 제3조]]제1항)
|-
|② 주민등록 (전입신고)
|
*주택임대차법에 따른 대항력을 획득하기 위해서는 임차인이 '''주민등록'''을 마쳐야 하며,
**이 경우 전입신고를 한 때에 주민등록이 된 것으로 본다.([[주택임대차법 제3조]]제1항)
|}
{{안내문|제목=※ 대항력 관련 판례|내용=대항력을 취득한 임차인이 그 가족과 함께 일시적이나마 주민등록을 다른 곳으로 이전하면 전체적으로나 종국적으로 주민등록을 이탈한 것이므로 대항력은 전출로 인해 소멸되고, 그 후 임차인이 다시 임차주택의 주소로 전입신고를 하였더라도 소멸했던 대항력이 회복되는 것이 아니라 새로운 전입신고를 한 때부터 새로운 대항력을 취득하는 것이다.([[대판 97다43468]])|추가1=대항력을 취득한 임차인이 그 가족과 함께 그 주택에 대한 점유를 계속하고 있으면서 그 가족의 주민등록을 그대로 둔 채 임차인만 주민등록을 일시적으로 옮긴 경우라면, 전체적으로나 종국적으로 주민등록의 이탈이라고 볼 수 없으므로 제3자에 대한 대항력을 상실하지 않는다.([[대판 95다30338]])}}

*효력발생 시기
**대항력은 임차인이 주택의 인도와 주민등록을 마친 때에 그 다음 날부터 제3자에 대하여 효력이 생기고, 전입신고를 한 때에 주민등록을 마친 것으로 봅니다([[주택임대차법 제3조]]제1항)
**여기에서 "그 다음 날"이란, 다음 날 오전 0시부터 대항력이 생긴다는 취지이다.(대판 99다9981)

===우선변제권===
우선변제권이란 임차주택이 경매 또는 공매되는 경우에 임차주택의 환가대금에서 후순위권리자나 그 밖의 채권자보다 우선하여 보증금을 변제받을 권리를 말한다.([[주택임대차법 제3조의2]]제2항)

'''요건'''

*우선변제권은 임차인이 ① '''대항요건'''(주택의 인도 및 전입신고)과 ② 임대차계약증서상의 '''확정일자'''를 갖춘 경우에 취득된다.([[주택임대차법 제3조의2]]제2항)
*확정일자란 증서가 작성된 날짜에 주택임대차계약서가 존재하고 있음을 증명하기 위해 법률상 인정되는 일자를 말한다.(대판 98다28879)
{{안내문|제목=※ 우선변제권 관련 판례|내용=임차인이 주택의 인도와 전입신고를 마친 당일 또는 그 이전에 주택임대차계약서에 확정일자를 갖춘 경우에는 주택의 인도와 전입신고를 마친 다음날 오전 0시부터 우선변제권이 생긴다.(대판 98다46938)|추가1=우선변제권을 행사하기 위해서는 우선변제권의 요건이 경매절차에 따르는 배당요구의 종기인 경락기일까지 존속되고 있어야 한다.(대판 95다44597)}}

===최우선변제권(보증금 중 일정액의 보호)===
임차인이 비록 확정일자가 늦어 선순위로 변제를 받지 못하는 경우라도 임차주택에 대하여 선순위담보권자의 경매신청 등기 전에 대항력[① 주택의 인도 ,② 주민등록(전입신고)]을 갖춘 경우에는 보증금 중 일정액을 다른 담보물권자보다 우선하여 변제받을 권리가 있다.([[주택임대차법 제3조]]제1항 및 [[주택임대차법 제8조|제8조]]제1항)

*우선변제를 받을 임차인 및 보증금 중 일정액의 범위와 기준은 주택임대차위원회의 심의를 거쳐 다음 구분에 따른 금액 이하로 한다.
*다만, 보증금 중 일정액의 범위와 기준은 주택가액(대지의 가액을 포함)의 2분의 1을 넘지 못한다.([[주택임대차법 제8조]]제3항, [[주택임대차법 시행령 제10조|동법 시행령 제10조]]제1항 및 제11조)

{| class="wikitable"
!'''구분'''
!'''임차인의 범위'''
!'''보증금중 일정액의 범위'''
|-
|서울특별시
|1억5천만원
|5천만원
|-
|「수도권정비계획법」에 따른 과밀억제권역(서울특별시는 제외), 세종특별자치시, 용인시 및 화성시
|1억3천만원
|4천300만원
|-
|광역시(「수도권정비계획법」에 따른 과밀억제권역에 포함된 지역과 군지역은 제외), 안산시, 김포시, 광주시 및 파주시
|7천만원
|2천300만원
|-
|그 밖의 지역
|6천만원
|2천만원
|}

*위 규정은 2021년 5월 11일 당시 존속 중인 임대차계약에 대해서도 적용하되, 2021년 5월 11일 전에 임차주택에 대하여 담보물권을 취득한 자에 대해서는 종전의 규정에 따른다.(주택임대차법 시행령(대통령령 제31673호) 부칙 제2조)

==[[임차권등기명령제도]] ==
임차권등기명령제도란 임대차가 종료된 후 보증금을 반환받지 못한 임차인이 이사를 가려해도 이사를 가게 되면 주민등록의 계속성과 주택인도의 원칙상 대항력을 잃게 되어 이사를 갈 수 없는 문제가 있기 때문에 임차인의 보호를 위하여 임차인이 임대차가 종료된 후 보증금을 반환받지 못한 경우에 법원에 임차권등기명령을 신청하여 임차권 등기가 되면 보증금을 받지 않고 주소를 옮겨도 대항력 또는 우선변제권이 유지되어 마음 놓고 이사를 갈 수 있도록 보완한 제도이다.

'''신청요건 및 방법'''

*① 임대차가 끝난 후 ② 보증금이 반환되지 않은 경우 임차인은 임차주택의 소재지를 관할하는 지방법원·지방법원지원 또는 시·군 법원에 임차권등기명령을 신청할 수 있다.([[주택임대차법 제3조의3]]제1항)

'''임차권 등기의 효력'''

*임차인은 임차권등기명령의 집행에 따른 임차권등기를 마치면 대항력과 우선변제권을 취득한다.
*다만, 임차인이 임차권등기 이전에 이미 대항력이나 우선변제권을 취득한 경우에는 그 대항력이나 우선변제권은 그대로 유지되며, 임차권등기 이후에는 대항요건을 상실하더라도 이미 취득한 대항력이나 우선변제권을 상실하지 않는다.([[주택임대차법 제3조의3]]제5항)
*임차권등기명령의 집행에 따른 임차권등기가 끝난 주택(임대차의 목적이 주택의 일부분인 경우에는 해당 부분으로 한정)을 그 이후에 임차한 임차인은 우선변제를 받을 권리가 없다.([[주택임대차법 제3조의3]]제6항)

'''비용의 청구'''

*임차인은 위의 규정에 따른 임차권등기명령의 신청과 그에 따른 임차권등기와 관련하여 든 비용을 임대인에게 청구할 수 있다.([[주택임대차법 제3조의3]]제8항).

==임대차기간==
'''최단존속기간의 보장'''

*기간을 정하지 않거나 2년 미만으로 정한 임대차는 그 기간을 2년으로 본다.
*다만, 임차인은 2년 미만으로 정한 기간이 유효함을 주장할 수 있다.([[주택임대차법 제4조]]제1항)

'''임대차 존속'''

*임대차기간이 끝난 경우에도 임차인이 보증금을 반환받을 때까지는 임대차관계가 존속되는 것으로 본다.([[주택임대차법 제4조]]제2항)

==계약의 묵시적 갱신==

*임대인이 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지의 기간에 임차인에게 갱신거절 통지를 하지 않거나 계약조건을 변경하지 않으면 갱신하지 않는다는 뜻의 통지를 하지 않은 경우에는 그 기간이 끝난 때에 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 본다.
*임차인이 임대차기간이 끝나기 2개월 전까지 통지하지 않은 경우에도 또한 같다.([[주택임대차법 제6조]]제1항)
*다만, 2기의 차임액에 달하도록 연체하거나 그 밖에 임차인으로서의 의무를 현저히 위반한 임차인에 대하여는 이를 적용하지 않는다.([[주택임대차법 제6조]]제3항)
*위 [[주택임대차법 제6조]]제1항의 개정규정은 2020년 12월 10일 이후 최초로 체결되거나 갱신된 임대차부터 적용한다.(주택임대차법(법률 제17363호) 부칙 제2조)
*이 경우 임대차의 존속기간은 2년으로 본다. 그러나 계약이 갱신된 경우 임차인은 언제든지 임대인에게 계약해지를 통지할 수 있으며, 이러한 해지는 임대인이 그 통지를 받은 날부터 3개월이 지나면 그 효력이 발생한다.([[주택임대차법 제6조]]제2항 및 [[주택임대차법 제6조의2|제6조의2]])

==계약갱신 요구 등==
임대인은 임차인이 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지의 기간 이내에 계약갱신을 요구할 경우 정당한 사유 없이 거절하지 못한다.([[주택임대차법 제6조의3]]제1항 본문 및 제6조제1항).

다만, 다음의 어느 하나에 해당하는 경우에는 계약갱신을 거절할 수 있다.([[주택임대차법 제6조의3]]제1항 단서)

*1. 임차인이 2기의 차임액에 해당하는 금액에 이르도록 차임을 연체한 사실이 있는 경우
*2. 임차인이 거짓이나 그 밖의 부정한 방법으로 임차한 경우
*3. 서로 합의하여 임대인이 임차인에게 상당한 보상을 제공한 경우
*4. 임차인이 임대인의 동의 없이 목적 주택의 전부 또는 일부를 전대(轉貸)한 경우
*5. 임차인이 임차한 주택의 전부 또는 일부를 고의나 중대한 과실로 파손한 경우
*6. 임차한 주택의 전부 또는 일부가 멸실되어 임대차의 목적을 달성하지 못할 경우
*7. 임대인이 다음의 어느 하나에 해당하는 사유로 목적 주택의 전부 또는 대부분을 철거하거나 재건축하기 위하여 목적 주택의 점유를 회복할 필요가 있는 경우
**임대차계약 체결 당시 공사시기 및 소요기간 등을 포함한 철거 또는 재건축 계획을 임차인에게 구체적으로 고지하고 그 계획에 따르는 경우
**건물이 노후·훼손 또는 일부 멸실되는 등 안전사고의 우려가 있는 경우
**다른 법령에 따라 철거 또는 재건축이 이루어지는 경우
*8. 임대인(임대인의 직계존속·직계비속을 포함)이 목적 주택에 실제 거주하려는 경우
*9. 그 밖에 임차인이 임차인으로서의 의무를 현저히 위반하거나 임대차를 계속하기 어려운 중대한 사유가 있는 경우

임차인은 계약갱신요구권을 1회에 한하여 행사할 수 있고, 이 경우 갱신되는 임대차의 존속기간은 2년으로 본다.

*그러나 계약이 갱신된 경우 임차인은 언제든지 임대인에게 계약해지를 통지할 수 있으며, 이러한 해지는 임대인이 그 통지를 받은 날부터 3개월이 지나면 그 효력이 발생한다.([[주택임대차법 제6조의3]]제2항·제4항 및 제6조의2단서)
*갱신되는 임대차는 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 계약된 것으로 본다. 다만, 차임과 보증금은 [[주택임대차법 제7조]]의 범위에서 증감할 수 있다.([[주택임대차법 제6조의3]]제3항)

임대인(임대인의 직계존속·직계비속을 포함)이 목적 주택에 실제 거주하려는 사유로 갱신을 거절하였음에도 불구하고 갱신요구가 거절되지 않았더라면 갱신되었을 기간이 만료되기 전에 정당한 사유 없이 제3자에게 목적 주택을 임대한 경우 임대인은 갱신거절로 인하여 임차인이 입은 손해를 배상해야 한다.([[주택임대차법 제6조의3]]제5항)

*위 따른 손해배상액은 거절 당시 당사자 간에 손해배상액의 예정에 관한 합의가 이루어지지 않는 한 다음의 금액 중 큰 금액으로 한다.([[주택임대차법 제6조의3]]제6항)
**갱신거절 당시 월차임(차임 외에 보증금이 있는 경우에는 그 보증금을 [[주택임대차법 제7조의2]] 각 호 중 낮은 비율에 따라 월 단위의 차임으로 전환한 금액을 포함함. 이하 "환산월차임"이라 함)의 3개월분에 해당하는 금액
**임대인이 제3자에게 임대하여 얻은 환산월차임과 갱신거절 당시 환산월차임 간 차액의 2년분에 해당하는 금액
**임대인(임대인의 직계존속·직계비속을 포함)이 목적 주택에 실제 거주하려는 사유로 인한 갱신거절로 인하여 임차인이 입은 손해액

==차임 등의 증감청구권==
당사자는 약정한 차임이나 보증금이 임차주택에 관한 조세, 공과금, 그 밖의 부담의 증감이나 경제사정의 변동으로 인하여 적절하지 않게 된 때에는 장래에 대하여 그 증감을 청구할 수 있다.([[주택임대차법 제7조]]제1항 전단)

*이 경우 증액청구는 임대차계약 또는 약정한 차임이나 보증금의 증액이 있은 후 1년 이내에는 하지 못한다.([[주택임대차법 제7조]]제1항 후단)
*증액청구는 약정한 차임이나 보증금의 5%의 금액을 초과하지 못한다. 다만, 특별시·광역시·특별자치시·도 및 특별자치도는 관할 구역 내의 지역별 임대차 시장 여건 등을 고려하여 5%의 범위에서 증액청구의 상한을 조례로 달리 정할 수 있다.([[주택임대차법 제7조]]제2항).

==임차권의 승계==

*임차인이 상속인 없이 사망한 경우에는 그 주택에서 가정공동생활을 하던 사실상의 혼인 관계에 있는 자가 임차인의 권리와 의무를 승계한다.([[주택임대차법 제9조]]제1항)
*임차인이 사망한 때에 사망 당시 상속인이 그 주택에서 가정공동생활을 하고 있지 않은 경우에는 그 주택에서 가정공동생활을 하던 사실상의 혼인 관계에 있는 자와 2촌 이내의 친족이 공동으로 임차인의 권리와 의무를 승계한다.([[주택임대차법 제9조]]제2항)
*다만, 임차인이 사망한 후 1개월 이내에 임대인에게 위의 승계 대상자가 반대의사를 표시한 경우에는 권리와 의무를 승계하지 않는다.([[주택임대차법 제9조]]제3항).
*위의 경우에 임대차 관계에서 생긴 채권·채무는 임차인의 권리의무를 승계한 자에게 귀속된다.([[주택임대차법 제9조]]제4항)

==참고 문헌==

*찾기쉬운 생활법령정보

==각주==

소액보증금 최우선변제

2022-03-27T10:03:06Z

Icando:

소액임차인의 보증금을 보호하기 위해 특별히 인정하는 권리

*임차인은 보증금 중 일정액을 다른 담보물권자보다 우선하여 변제받을 권리가 있다.
*적용 예) 집이 경매에 넘어갈 때 대항력을 갖추지 않고 뒤늦게 전입을 한 경우에도 보증금의 일정 금액을 변제함

==대상 범위 및 금액==

===소액임차인의 범위===
{| class="wikitable"
!구분
!기준 금액
|-
|
*서울특별시
|1억원 1천만원 이하
|-
|
*과밀억제권역<ref name=":0">「수도권정비계획법」에 따른 과밀억제권역으로, 서울특별시는 제외</ref>
*세종특별자치시
*용인시 및 화성시
|1억원 이하
|-
|
*광역시(광역시 내 일부<ref name=":1">「수도권정비계획법」에 따른 과밀억제권역에 포함된 지역과 군지역</ref> 지역 제외)
*안산시, 김포시, 광주시, 파주시
|6천만원 이하
|-
|
*그 밖의 지역
|5천만원 이하
|}

===우선변제금액===
{| class="wikitable"
! colspan="2" |지역
!소액임차보증금
|-
! colspan="2" |서울특별시
!5,000만원
|-
! rowspan="3" |인천광역시
|강화군, 옹진군
!2,000만원
|-
|서구 대곡동/불로동/마전동/금곡동/오류동/왕길동/당하동/
원당동/인천경제자유구역 및 남동 국가산업단지
!2,300만원
|-
|그 밖의 지역
!4,300만원
|-
! colspan="2" |의정부시/구리시 /하남시/고양시/수원시/성남시/
안양시/부천시/광명시/과천시/의왕시/군포시/용인시/화성시/세종시/김포시
!4,300만원
|-
! rowspan="2" |시흥시
|반월특수지역
!2,000만원
|-
|그밖의 지역
!4,300만원
|-
! rowspan="2" |남양주시
|호평동/평내동/금곡동/일패동/이패동/삼패동/
가운동/수석동/지금동 및 도농동
!4,300만원
|-
|그밖의 지역
!2,000만원
|-
! rowspan="2" |광주/대구/대전/
부산/울산광역시
|군지역
!2,000만원
|-
|그밖의 지역
!2,300만원
|-
! colspan="2" |경기도 안산시, 광주시, 파주시, 이천시, 평택시
!2,300만원
|-
! colspan="2" |그밖의 지역
!2,000만원
|} 

== 적용 ==

===LTV 산정===
LTV 산정 시 방 수에 따라 소액보증금 최우선변제금액을 제외하고 대출을 해주는 것을 '''[[방 공제]]'''라고 한다.

*은행에서 LTV를 산정할 때 담보 가액 계산에서 소액보증금 최우선변제금액을 제외하고 계산
*은행에서도 차주의 부실 시 경매를 통해 채권을 보전하여야 하므로 대출 시 (전체방수 - 1) × 최우선변제금액을 제외하고 대출 가능액 산정

[http://부동산계산기.com/ltv '''LTV 계산기 바로가기''']

===경매===

*소액임차인에 해당되고, 경매신청의 원인이 된 권리의 등기 전에 주택의 인도와 주민등록을 마쳐 대항력을 갖고 있는 경우 선순위 담보물권자가 있더라도 보증금 중 일정액을 그 담보물권자보다 우선하여 변제받을 권리
*소액임차인에 해당하지 않더라도 주택의 인도와 주민등록을 마치고 확정일자를 갖춘 경우 다른 담보물권자와 함께 순위에 따라 변제 가능
*소액임차인은 임차주택이 경매 또는 체납처분에 따라 매각되는 경우에 집행법원에 배당요구를 하거나 체납처분청에 우선권 행사를 하겠다는 신고 필요

==각주==
<references />

상가임대차보호법

2022-03-27T10:00:59Z

Icando: 상가건물 임대차보호법 문서로 넘겨주기

#넘겨주기 [[상가건물 임대차보호법]]

주택임대차보호법

2022-03-27T10:00:30Z

Icando: /* 최우선변제권(보증금 중 일정액의 보호) */

주택임대차보호법'''(약칭: 주택임대차법)'''은 주거용 건물의 임대차에 관하여 민법에 대한 특례를 규정함으로써 국민 주거생활의 안정을 보장함을 목적으로 하는 법이다.([[주택임대차법 제1조]])

==편면적 강행규정==
{{안내문|내용=※ 주택임대차는 당사자간 합의에 의해 성립되는 계약임에도 불구하고, 주택임대차보호법을 위반하여 임차인에게 불리한 것은 효력이 없습니다([[주택임대차법 제10조]]). 이 때 ‘임차인에게 불리한 것은 효력이 없다’는 것은 주택임대차보호법 규정에 위반되는 당사자의 약정을 모두 무효라고 할 것은 아니고 그 규정에 위반하는 약정이라도 임차인에게 불리하지 않은 것은 유효하다.([[대판 95다22283]])}}
==주택임대차법의 적용 범위 ==
'''주택임대차법의 보호대상(인적 적용범위)'''
{| class="wikitable"
!'''구분'''
!'''내용'''
|-
|자연인
|
*주택임대차법은 자연인인 국민의 주거생활의 안정을 보장함을 목적으로 하기 때문에,
**그 보호 대상은 원칙적으로 '''대한민국의 국적을 가진 사람'''이다.([[주택임대차보호법 제1조|주택임대차법 제1조]])
|-
|외국인 및 재외동포
|
*외국인도 조건을 일정 조건을 갖춘 경우 보호 대상이 된다. (출입국관리법 제31조, 제88조의2제2항, 대판 2015다14136)
**1. 주택을 임차
**2. 외국인등록
**3. 전입신고에 준하는 체류지 변경신고
|-
|법인
|
*법인은 특별한 사정이 없는 한 주택임대차법의 보호를 받지 못한다.([[대판 96다7236]])
**법인이 주택임대차법의 보호를 받기 위해 주민등록을 자신의 명의로 할 수 없을 뿐만 아니라,
**사원 명의의 주민등록으로 대항력을 갖추어도 이를 법인의 주민등록으로 인정할 수 없기 때문

*예외적으로 주택임대차법의 보호대상이 되는 경우
**한국토지주택공사와 주택사업을 목적으로 설립된 지방공사([[주택임대차법 제3조]]제2항 후단 및 [[주택임대차법 시행령 제2조|동법 시행령 제2조]])
**중소기업기본법 제2조에 따른 중소기업 법인([[주택임대차법 제3조]]제3항)
***해당 법인이 소속 직원의 주거용으로 주택을 임차한 경우
****법인이 선정한 직원이 해당 주택을 인도받고 주민등록을 마친 다음 날부터 제3자에 대하여 효력이 생김
***임대차가 끝나기 전에 그 직원이 변경된 경우에는
****법인이 선정한 새로운 직원이 주택을 인도받고 주민등록을 마친 다음 날부터 제3자에 대하여 효력이 생김
|}
'''주택임대차법의 적용범위(물적 적용범위)'''

*주택의 전부 또는 일부에 대해 임대차하는 경우에 적용되며, 그 임차주택의 일부를 주거 외의 목적으로 사용하는 경우에도 적용된다.([[주택임대차법 제2조]])
*주택임대차법은 전세권등기를 하지 않은 전세계약(미등기 전세)에도 적용된다.([[주택임대차법 제12조]])
*다만, 일시 사용을 위한 임대차임이 명백한 경우에는 주택임대차법이 적용되지 않는다.([[주택임대차법 제11조]])

==대항력과 우선변제권 ==

===대항력===

*대항력이란 임차인이 제3자, 즉 임차주택의 양수인, 임대할 권리를 승계한 사람, 그 밖에 임차주택에 관해 이해관계를 가지고 있는 사람에게 임대차의 내용을 주장할 수 있는 법률상의 힘을 말합니다([[주택임대차법 제3조]]제1항).
*'''요건'''

{| class="wikitable"
!'''구분'''
!'''내용'''
|-
|① 주택의 인도
|
*주택임대차법에 따른 대항력을 획득하기 위해서는 '''주택의 인도'''가 필요하다.([[주택임대차법 제3조]]제1항)
|-
|② 주민등록 (전입신고)
|
*주택임대차법에 따른 대항력을 획득하기 위해서는 임차인이 '''주민등록'''을 마쳐야 하며,
**이 경우 전입신고를 한 때에 주민등록이 된 것으로 본다.([[주택임대차법 제3조]]제1항)
|}
{{안내문|제목=※ 대항력 관련 판례|내용=대항력을 취득한 임차인이 그 가족과 함께 일시적이나마 주민등록을 다른 곳으로 이전하면 전체적으로나 종국적으로 주민등록을 이탈한 것이므로 대항력은 전출로 인해 소멸되고, 그 후 임차인이 다시 임차주택의 주소로 전입신고를 하였더라도 소멸했던 대항력이 회복되는 것이 아니라 새로운 전입신고를 한 때부터 새로운 대항력을 취득하는 것이다.([[대판 97다43468]])|추가1=대항력을 취득한 임차인이 그 가족과 함께 그 주택에 대한 점유를 계속하고 있으면서 그 가족의 주민등록을 그대로 둔 채 임차인만 주민등록을 일시적으로 옮긴 경우라면, 전체적으로나 종국적으로 주민등록의 이탈이라고 볼 수 없으므로 제3자에 대한 대항력을 상실하지 않는다.([[대판 95다30338]])}}

*효력발생 시기
**대항력은 임차인이 주택의 인도와 주민등록을 마친 때에 그 다음 날부터 제3자에 대하여 효력이 생기고, 전입신고를 한 때에 주민등록을 마친 것으로 봅니다([[주택임대차법 제3조]]제1항)
**여기에서 "그 다음 날"이란, 다음 날 오전 0시부터 대항력이 생긴다는 취지이다.(대판 99다9981)

===우선변제권===
우선변제권이란 임차주택이 경매 또는 공매되는 경우에 임차주택의 환가대금에서 후순위권리자나 그 밖의 채권자보다 우선하여 보증금을 변제받을 권리를 말한다.([[주택임대차법 제3조의2]]제2항)

'''요건'''

*우선변제권은 임차인이 ① '''대항요건'''(주택의 인도 및 전입신고)과 ② 임대차계약증서상의 '''확정일자'''를 갖춘 경우에 취득된다.([[주택임대차법 제3조의2]]제2항)
*확정일자란 증서가 작성된 날짜에 주택임대차계약서가 존재하고 있음을 증명하기 위해 법률상 인정되는 일자를 말한다.(대판 98다28879)
{{안내문|제목=※ 우선변제권 관련 판례|내용=임차인이 주택의 인도와 전입신고를 마친 당일 또는 그 이전에 주택임대차계약서에 확정일자를 갖춘 경우에는 주택의 인도와 전입신고를 마친 다음날 오전 0시부터 우선변제권이 생긴다.(대판 98다46938)|추가1=우선변제권을 행사하기 위해서는 우선변제권의 요건이 경매절차에 따르는 배당요구의 종기인 경락기일까지 존속되고 있어야 한다.(대판 95다44597)}}

===[[소액보증금 최우선변제|최우선변제권(보증금 중 일정액의 보호)]]===
임차인이 비록 확정일자가 늦어 선순위로 변제를 받지 못하는 경우라도 임차주택에 대하여 선순위담보권자의 경매신청 등기 전에 대항력[① 주택의 인도 ,② 주민등록(전입신고)]을 갖춘 경우에는 보증금 중 일정액을 다른 담보물권자보다 우선하여 변제받을 권리가 있다.([[주택임대차법 제3조]]제1항 및 [[주택임대차법 제8조|제8조]]제1항)

*우선변제를 받을 임차인 및 보증금 중 일정액의 범위와 기준은 주택임대차위원회의 심의를 거쳐 다음 구분에 따른 금액 이하로 한다.
*다만, 보증금 중 일정액의 범위와 기준은 주택가액(대지의 가액을 포함)의 2분의 1을 넘지 못한다.([[주택임대차법 제8조]]제3항, [[주택임대차법 시행령 제10조|동법 시행령 제10조]]제1항 및 제11조)

{| class="wikitable"
!'''구분'''
!'''임차인의 범위'''
!'''보증금중 일정액의 범위'''
|-
|서울특별시
|1억5천만원
|5천만원
|-
|「수도권정비계획법」에 따른 과밀억제권역(서울특별시는 제외), 세종특별자치시, 용인시 및 화성시
|1억3천만원
|4천300만원
|-
|광역시(「수도권정비계획법」에 따른 과밀억제권역에 포함된 지역과 군지역은 제외), 안산시, 김포시, 광주시 및 파주시
|7천만원
|2천300만원
|-
|그 밖의 지역
|6천만원
|2천만원
|}

*위 규정은 2021년 5월 11일 당시 존속 중인 임대차계약에 대해서도 적용하되, 2021년 5월 11일 전에 임차주택에 대하여 담보물권을 취득한 자에 대해서는 종전의 규정에 따른다.(주택임대차법 시행령(대통령령 제31673호) 부칙 제2조)

=='''임차권등기명령제도''' ==
임차권등기명령제도란 임대차가 종료된 후 보증금을 반환받지 못한 임차인이 이사를 가려해도 이사를 가게 되면 주민등록의 계속성과 주택인도의 원칙상 대항력을 잃게 되어 이사를 갈 수 없는 문제가 있기 때문에 임차인의 보호를 위하여 임차인이 임대차가 종료된 후 보증금을 반환받지 못한 경우에 법원에 임차권등기명령을 신청하여 임차권 등기가 되면 보증금을 받지 않고 주소를 옮겨도 대항력 또는 우선변제권이 유지되어 마음 놓고 이사를 갈 수 있도록 보완한 제도이다.

'''신청요건 및 방법'''

*① 임대차가 끝난 후 ② 보증금이 반환되지 않은 경우 임차인은 임차주택의 소재지를 관할하는 지방법원·지방법원지원 또는 시·군 법원에 임차권등기명령을 신청할 수 있다.([[주택임대차법 제3조의3]]제1항)

'''임차권 등기의 효력'''

*임차인은 임차권등기명령의 집행에 따른 임차권등기를 마치면 대항력과 우선변제권을 취득한다.
*다만, 임차인이 임차권등기 이전에 이미 대항력이나 우선변제권을 취득한 경우에는 그 대항력이나 우선변제권은 그대로 유지되며, 임차권등기 이후에는 대항요건을 상실하더라도 이미 취득한 대항력이나 우선변제권을 상실하지 않는다.([[주택임대차법 제3조의3]]제5항)
*임차권등기명령의 집행에 따른 임차권등기가 끝난 주택(임대차의 목적이 주택의 일부분인 경우에는 해당 부분으로 한정)을 그 이후에 임차한 임차인은 우선변제를 받을 권리가 없다.([[주택임대차법 제3조의3]]제6항)

'''비용의 청구'''

*임차인은 위의 규정에 따른 임차권등기명령의 신청과 그에 따른 임차권등기와 관련하여 든 비용을 임대인에게 청구할 수 있다.([[주택임대차법 제3조의3]]제8항).

=='''임대차기간'''==
'''최단존속기간의 보장'''

*기간을 정하지 않거나 2년 미만으로 정한 임대차는 그 기간을 2년으로 본다.
*다만, 임차인은 2년 미만으로 정한 기간이 유효함을 주장할 수 있다.([[주택임대차법 제4조]]제1항)

'''임대차 존속'''

*임대차기간이 끝난 경우에도 임차인이 보증금을 반환받을 때까지는 임대차관계가 존속되는 것으로 본다.([[주택임대차법 제4조]]제2항)

==계약의 묵시적 갱신==

*임대인이 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지의 기간에 임차인에게 갱신거절 통지를 하지 않거나 계약조건을 변경하지 않으면 갱신하지 않는다는 뜻의 통지를 하지 않은 경우에는 그 기간이 끝난 때에 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 본다.
*임차인이 임대차기간이 끝나기 2개월 전까지 통지하지 않은 경우에도 또한 같다.([[주택임대차법 제6조]]제1항)
*다만, 2기의 차임액에 달하도록 연체하거나 그 밖에 임차인으로서의 의무를 현저히 위반한 임차인에 대하여는 이를 적용하지 않는다.([[주택임대차법 제6조]]제3항)
*위 [[주택임대차법 제6조]]제1항의 개정규정은 2020년 12월 10일 이후 최초로 체결되거나 갱신된 임대차부터 적용한다.(주택임대차법(법률 제17363호) 부칙 제2조)
*이 경우 임대차의 존속기간은 2년으로 본다. 그러나 계약이 갱신된 경우 임차인은 언제든지 임대인에게 계약해지를 통지할 수 있으며, 이러한 해지는 임대인이 그 통지를 받은 날부터 3개월이 지나면 그 효력이 발생한다.([[주택임대차법 제6조]]제2항 및 [[주택임대차법 제6조의2|제6조의2]])

==계약갱신 요구 등==
임대인은 임차인이 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지의 기간 이내에 계약갱신을 요구할 경우 정당한 사유 없이 거절하지 못한다.([[주택임대차법 제6조의3]]제1항 본문 및 제6조제1항).

다만, 다음의 어느 하나에 해당하는 경우에는 계약갱신을 거절할 수 있다.([[주택임대차법 제6조의3]]제1항 단서)

*1. 임차인이 2기의 차임액에 해당하는 금액에 이르도록 차임을 연체한 사실이 있는 경우
*2. 임차인이 거짓이나 그 밖의 부정한 방법으로 임차한 경우
*3. 서로 합의하여 임대인이 임차인에게 상당한 보상을 제공한 경우
*4. 임차인이 임대인의 동의 없이 목적 주택의 전부 또는 일부를 전대(轉貸)한 경우
*5. 임차인이 임차한 주택의 전부 또는 일부를 고의나 중대한 과실로 파손한 경우
*6. 임차한 주택의 전부 또는 일부가 멸실되어 임대차의 목적을 달성하지 못할 경우
*7. 임대인이 다음의 어느 하나에 해당하는 사유로 목적 주택의 전부 또는 대부분을 철거하거나 재건축하기 위하여 목적 주택의 점유를 회복할 필요가 있는 경우
**임대차계약 체결 당시 공사시기 및 소요기간 등을 포함한 철거 또는 재건축 계획을 임차인에게 구체적으로 고지하고 그 계획에 따르는 경우
**건물이 노후·훼손 또는 일부 멸실되는 등 안전사고의 우려가 있는 경우
**다른 법령에 따라 철거 또는 재건축이 이루어지는 경우
*8. 임대인(임대인의 직계존속·직계비속을 포함)이 목적 주택에 실제 거주하려는 경우
*9. 그 밖에 임차인이 임차인으로서의 의무를 현저히 위반하거나 임대차를 계속하기 어려운 중대한 사유가 있는 경우

임차인은 계약갱신요구권을 1회에 한하여 행사할 수 있고, 이 경우 갱신되는 임대차의 존속기간은 2년으로 본다.

*그러나 계약이 갱신된 경우 임차인은 언제든지 임대인에게 계약해지를 통지할 수 있으며, 이러한 해지는 임대인이 그 통지를 받은 날부터 3개월이 지나면 그 효력이 발생한다.([[주택임대차법 제6조의3]]제2항·제4항 및 제6조의2단서)
*갱신되는 임대차는 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 계약된 것으로 본다. 다만, 차임과 보증금은 [[주택임대차법 제7조]]의 범위에서 증감할 수 있다.([[주택임대차법 제6조의3]]제3항)

임대인(임대인의 직계존속·직계비속을 포함)이 목적 주택에 실제 거주하려는 사유로 갱신을 거절하였음에도 불구하고 갱신요구가 거절되지 않았더라면 갱신되었을 기간이 만료되기 전에 정당한 사유 없이 제3자에게 목적 주택을 임대한 경우 임대인은 갱신거절로 인하여 임차인이 입은 손해를 배상해야 한다.([[주택임대차법 제6조의3]]제5항)

*위 따른 손해배상액은 거절 당시 당사자 간에 손해배상액의 예정에 관한 합의가 이루어지지 않는 한 다음의 금액 중 큰 금액으로 한다.([[주택임대차법 제6조의3]]제6항)
**갱신거절 당시 월차임(차임 외에 보증금이 있는 경우에는 그 보증금을 [[주택임대차법 제7조의2]] 각 호 중 낮은 비율에 따라 월 단위의 차임으로 전환한 금액을 포함함. 이하 "환산월차임"이라 함)의 3개월분에 해당하는 금액
**임대인이 제3자에게 임대하여 얻은 환산월차임과 갱신거절 당시 환산월차임 간 차액의 2년분에 해당하는 금액
**임대인(임대인의 직계존속·직계비속을 포함)이 목적 주택에 실제 거주하려는 사유로 인한 갱신거절로 인하여 임차인이 입은 손해액

==차임 등의 증감청구권==
당사자는 약정한 차임이나 보증금이 임차주택에 관한 조세, 공과금, 그 밖의 부담의 증감이나 경제사정의 변동으로 인하여 적절하지 않게 된 때에는 장래에 대하여 그 증감을 청구할 수 있다.([[주택임대차법 제7조]]제1항 전단)

*이 경우 증액청구는 임대차계약 또는 약정한 차임이나 보증금의 증액이 있은 후 1년 이내에는 하지 못한다.([[주택임대차법 제7조]]제1항 후단)
*증액청구는 약정한 차임이나 보증금의 5%의 금액을 초과하지 못한다. 다만, 특별시·광역시·특별자치시·도 및 특별자치도는 관할 구역 내의 지역별 임대차 시장 여건 등을 고려하여 5%의 범위에서 증액청구의 상한을 조례로 달리 정할 수 있다.([[주택임대차법 제7조]]제2항).

==임차권의 승계==

*임차인이 상속인 없이 사망한 경우에는 그 주택에서 가정공동생활을 하던 사실상의 혼인 관계에 있는 자가 임차인의 권리와 의무를 승계한다.([[주택임대차법 제9조]]제1항)
*임차인이 사망한 때에 사망 당시 상속인이 그 주택에서 가정공동생활을 하고 있지 않은 경우에는 그 주택에서 가정공동생활을 하던 사실상의 혼인 관계에 있는 자와 2촌 이내의 친족이 공동으로 임차인의 권리와 의무를 승계한다.([[주택임대차법 제9조]]제2항)
*다만, 임차인이 사망한 후 1개월 이내에 임대인에게 위의 승계 대상자가 반대의사를 표시한 경우에는 권리와 의무를 승계하지 않는다.([[주택임대차법 제9조]]제3항).
*위의 경우에 임대차 관계에서 생긴 채권·채무는 임차인의 권리의무를 승계한 자에게 귀속된다.([[주택임대차법 제9조]]제4항)

==참고 문헌==

*찾기쉬운 생활법령정보

==각주==

주택임대차보호법

2022-03-27T09:52:05Z

Icando: 새 문서: 주택임대차보호법'''(약칭: 주택임대차법)'''은 주거용 건물의 임대차에 관하여 민법에 대한 특례를 규정함으로써 국민 주거생활의 안정을...

주택임대차보호법'''(약칭: 주택임대차법)'''은 주거용 건물의 임대차에 관하여 민법에 대한 특례를 규정함으로써 국민 주거생활의 안정을 보장함을 목적으로 하는 법이다.([[주택임대차법 제1조]])

==편면적 강행규정==
{{안내문|내용=※ 주택임대차는 당사자간 합의에 의해 성립되는 계약임에도 불구하고, 주택임대차보호법을 위반하여 임차인에게 불리한 것은 효력이 없습니다([[주택임대차법 제10조]]). 이 때 ‘임차인에게 불리한 것은 효력이 없다’는 것은 주택임대차보호법 규정에 위반되는 당사자의 약정을 모두 무효라고 할 것은 아니고 그 규정에 위반하는 약정이라도 임차인에게 불리하지 않은 것은 유효하다.([[대판 95다22283]])}}
==주택임대차법의 적용 범위 ==
'''주택임대차법의 보호대상(인적 적용범위)'''
{| class="wikitable"
!'''구분'''
!'''내용'''
|-
|자연인
|
*주택임대차법은 자연인인 국민의 주거생활의 안정을 보장함을 목적으로 하기 때문에,
**그 보호 대상은 원칙적으로 '''대한민국의 국적을 가진 사람'''이다.([[주택임대차보호법 제1조|주택임대차법 제1조]])
|-
|외국인 및 재외동포
|
*외국인도 조건을 일정 조건을 갖춘 경우 보호 대상이 된다. (출입국관리법 제31조, 제88조의2제2항, 대판 2015다14136)
**1. 주택을 임차
**2. 외국인등록
**3. 전입신고에 준하는 체류지 변경신고
|-
|법인
|
*법인은 특별한 사정이 없는 한 주택임대차법의 보호를 받지 못한다.([[대판 96다7236]])
**법인이 주택임대차법의 보호를 받기 위해 주민등록을 자신의 명의로 할 수 없을 뿐만 아니라,
**사원 명의의 주민등록으로 대항력을 갖추어도 이를 법인의 주민등록으로 인정할 수 없기 때문

*예외적으로 주택임대차법의 보호대상이 되는 경우
**한국토지주택공사와 주택사업을 목적으로 설립된 지방공사([[주택임대차법 제3조]]제2항 후단 및 [[주택임대차법 시행령 제2조|동법 시행령 제2조]])
**중소기업기본법 제2조에 따른 중소기업 법인([[주택임대차법 제3조]]제3항)
***해당 법인이 소속 직원의 주거용으로 주택을 임차한 경우
****법인이 선정한 직원이 해당 주택을 인도받고 주민등록을 마친 다음 날부터 제3자에 대하여 효력이 생김
***임대차가 끝나기 전에 그 직원이 변경된 경우에는
****법인이 선정한 새로운 직원이 주택을 인도받고 주민등록을 마친 다음 날부터 제3자에 대하여 효력이 생김
|}
'''주택임대차법의 적용범위(물적 적용범위)'''

*주택의 전부 또는 일부에 대해 임대차하는 경우에 적용되며, 그 임차주택의 일부를 주거 외의 목적으로 사용하는 경우에도 적용된다.([[주택임대차법 제2조]])
*주택임대차법은 전세권등기를 하지 않은 전세계약(미등기 전세)에도 적용된다.([[주택임대차법 제12조]])
*다만, 일시 사용을 위한 임대차임이 명백한 경우에는 주택임대차법이 적용되지 않는다.([[주택임대차법 제11조]])

==대항력과 우선변제권 ==

===대항력===

*대항력이란 임차인이 제3자, 즉 임차주택의 양수인, 임대할 권리를 승계한 사람, 그 밖에 임차주택에 관해 이해관계를 가지고 있는 사람에게 임대차의 내용을 주장할 수 있는 법률상의 힘을 말합니다([[주택임대차법 제3조]]제1항).
*'''요건'''

{| class="wikitable"
!'''구분'''
!'''내용'''
|-
|① 주택의 인도
|
*주택임대차법에 따른 대항력을 획득하기 위해서는 '''주택의 인도'''가 필요하다.([[주택임대차법 제3조]]제1항)
|-
|② 주민등록 (전입신고)
|
*주택임대차법에 따른 대항력을 획득하기 위해서는 임차인이 '''주민등록'''을 마쳐야 하며,
**이 경우 전입신고를 한 때에 주민등록이 된 것으로 본다.([[주택임대차법 제3조]]제1항)
|}
{{안내문|제목=※ 대항력 관련 판례|내용=대항력을 취득한 임차인이 그 가족과 함께 일시적이나마 주민등록을 다른 곳으로 이전하면 전체적으로나 종국적으로 주민등록을 이탈한 것이므로 대항력은 전출로 인해 소멸되고, 그 후 임차인이 다시 임차주택의 주소로 전입신고를 하였더라도 소멸했던 대항력이 회복되는 것이 아니라 새로운 전입신고를 한 때부터 새로운 대항력을 취득하는 것이다.([[대판 97다43468]])|추가1=대항력을 취득한 임차인이 그 가족과 함께 그 주택에 대한 점유를 계속하고 있으면서 그 가족의 주민등록을 그대로 둔 채 임차인만 주민등록을 일시적으로 옮긴 경우라면, 전체적으로나 종국적으로 주민등록의 이탈이라고 볼 수 없으므로 제3자에 대한 대항력을 상실하지 않는다.([[대판 95다30338]])}}
*효력발생 시기
**대항력은 임차인이 주택의 인도와 주민등록을 마친 때에 그 다음 날부터 제3자에 대하여 효력이 생기고, 전입신고를 한 때에 주민등록을 마친 것으로 봅니다([[주택임대차법 제3조]]제1항)
**여기에서 "그 다음 날"이란, 다음 날 오전 0시부터 대항력이 생긴다는 취지이다.(대판 99다9981)

===우선변제권===
우선변제권이란 임차주택이 경매 또는 공매되는 경우에 임차주택의 환가대금에서 후순위권리자나 그 밖의 채권자보다 우선하여 보증금을 변제받을 권리를 말한다.([[주택임대차법 제3조의2]]제2항)

'''요건'''

*우선변제권은 임차인이 ① '''대항요건'''(주택의 인도 및 전입신고)과 ② 임대차계약증서상의 '''확정일자'''를 갖춘 경우에 취득된다.([[주택임대차법 제3조의2]]제2항)
*확정일자란 증서가 작성된 날짜에 주택임대차계약서가 존재하고 있음을 증명하기 위해 법률상 인정되는 일자를 말한다.(대판 98다28879)
{{안내문|제목=※ 우선변제권 관련 판례|내용=임차인이 주택의 인도와 전입신고를 마친 당일 또는 그 이전에 주택임대차계약서에 확정일자를 갖춘 경우에는 주택의 인도와 전입신고를 마친 다음날 오전 0시부터 우선변제권이 생긴다.(대판 98다46938)|추가1=우선변제권을 행사하기 위해서는 우선변제권의 요건이 경매절차에 따르는 배당요구의 종기인 경락기일까지 존속되고 있어야 한다.(대판 95다44597)}}

===최우선변제권(보증금 중 일정액의 보호)===
임차인이 비록 확정일자가 늦어 선순위로 변제를 받지 못하는 경우라도 임차주택에 대하여 선순위담보권자의 경매신청 등기 전에 대항력[① 주택의 인도 ,② 주민등록(전입신고)]을 갖춘 경우에는 보증금 중 일정액을 다른 담보물권자보다 우선하여 변제받을 권리가 있다.([[주택임대차법 제3조]]제1항 및 [[주택임대차법 제8조|제8조]]제1항)

*우선변제를 받을 임차인 및 보증금 중 일정액의 범위와 기준은 주택임대차위원회의 심의를 거쳐 다음 구분에 따른 금액 이하로 한다.
*다만, 보증금 중 일정액의 범위와 기준은 주택가액(대지의 가액을 포함)의 2분의 1을 넘지 못한다.([[주택임대차법 제8조]]제3항, [[주택임대차법 시행령 제10조|동법 시행령 제10조]]제1항 및 제11조)

{| class="wikitable"
!'''구분'''
!'''임차인의 범위'''
!'''보증금중 일정액의 범위'''
|-
|서울특별시
|1억5천만원
|5천만원
|-
|「수도권정비계획법」에 따른 과밀억제권역(서울특별시는 제외), 세종특별자치시, 용인시 및 화성시
|1억3천만원
|4천300만원
|-
|광역시(「수도권정비계획법」에 따른 과밀억제권역에 포함된 지역과 군지역은 제외), 안산시, 김포시, 광주시 및 파주시
|7천만원
|2천300만원
|-
|그 밖의 지역
|6천만원
|2천만원
|}

*위 규정은 2021년 5월 11일 당시 존속 중인 임대차계약에 대해서도 적용하되, 2021년 5월 11일 전에 임차주택에 대하여 담보물권을 취득한 자에 대해서는 종전의 규정에 따른다.(주택임대차법 시행령(대통령령 제31673호) 부칙 제2조)

=='''임차권등기명령제도''' ==
임차권등기명령제도란 임대차가 종료된 후 보증금을 반환받지 못한 임차인이 이사를 가려해도 이사를 가게 되면 주민등록의 계속성과 주택인도의 원칙상 대항력을 잃게 되어 이사를 갈 수 없는 문제가 있기 때문에 임차인의 보호를 위하여 임차인이 임대차가 종료된 후 보증금을 반환받지 못한 경우에 법원에 임차권등기명령을 신청하여 임차권 등기가 되면 보증금을 받지 않고 주소를 옮겨도 대항력 또는 우선변제권이 유지되어 마음 놓고 이사를 갈 수 있도록 보완한 제도이다.

'''신청요건 및 방법'''

*① 임대차가 끝난 후 ② 보증금이 반환되지 않은 경우 임차인은 임차주택의 소재지를 관할하는 지방법원·지방법원지원 또는 시·군 법원에 임차권등기명령을 신청할 수 있다.([[주택임대차법 제3조의3]]제1항)

'''임차권 등기의 효력'''

*임차인은 임차권등기명령의 집행에 따른 임차권등기를 마치면 대항력과 우선변제권을 취득한다.
*다만, 임차인이 임차권등기 이전에 이미 대항력이나 우선변제권을 취득한 경우에는 그 대항력이나 우선변제권은 그대로 유지되며, 임차권등기 이후에는 대항요건을 상실하더라도 이미 취득한 대항력이나 우선변제권을 상실하지 않는다.([[주택임대차법 제3조의3]]제5항)
*임차권등기명령의 집행에 따른 임차권등기가 끝난 주택(임대차의 목적이 주택의 일부분인 경우에는 해당 부분으로 한정)을 그 이후에 임차한 임차인은 우선변제를 받을 권리가 없다.([[주택임대차법 제3조의3]]제6항)

'''비용의 청구'''

*임차인은 위의 규정에 따른 임차권등기명령의 신청과 그에 따른 임차권등기와 관련하여 든 비용을 임대인에게 청구할 수 있다.([[주택임대차법 제3조의3]]제8항).

=='''임대차기간'''==
'''최단존속기간의 보장'''

*기간을 정하지 않거나 2년 미만으로 정한 임대차는 그 기간을 2년으로 본다.
*다만, 임차인은 2년 미만으로 정한 기간이 유효함을 주장할 수 있다.([[주택임대차법 제4조]]제1항)

'''임대차 존속'''

*임대차기간이 끝난 경우에도 임차인이 보증금을 반환받을 때까지는 임대차관계가 존속되는 것으로 본다.([[주택임대차법 제4조]]제2항)

==계약의 묵시적 갱신==

*임대인이 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지의 기간에 임차인에게 갱신거절 통지를 하지 않거나 계약조건을 변경하지 않으면 갱신하지 않는다는 뜻의 통지를 하지 않은 경우에는 그 기간이 끝난 때에 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 본다.
*임차인이 임대차기간이 끝나기 2개월 전까지 통지하지 않은 경우에도 또한 같다.([[주택임대차법 제6조]]제1항)
*다만, 2기의 차임액에 달하도록 연체하거나 그 밖에 임차인으로서의 의무를 현저히 위반한 임차인에 대하여는 이를 적용하지 않는다.([[주택임대차법 제6조]]제3항)
*위 [[주택임대차법 제6조]]제1항의 개정규정은 2020년 12월 10일 이후 최초로 체결되거나 갱신된 임대차부터 적용한다.(주택임대차법(법률 제17363호) 부칙 제2조)
*이 경우 임대차의 존속기간은 2년으로 본다. 그러나 계약이 갱신된 경우 임차인은 언제든지 임대인에게 계약해지를 통지할 수 있으며, 이러한 해지는 임대인이 그 통지를 받은 날부터 3개월이 지나면 그 효력이 발생한다.([[주택임대차법 제6조]]제2항 및 [[주택임대차법 제6조의2|제6조의2]])

==계약갱신 요구 등==
임대인은 임차인이 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지의 기간 이내에 계약갱신을 요구할 경우 정당한 사유 없이 거절하지 못한다.([[주택임대차법 제6조의3]]제1항 본문 및 제6조제1항).

다만, 다음의 어느 하나에 해당하는 경우에는 계약갱신을 거절할 수 있다.([[주택임대차법 제6조의3]]제1항 단서)

*1. 임차인이 2기의 차임액에 해당하는 금액에 이르도록 차임을 연체한 사실이 있는 경우
*2. 임차인이 거짓이나 그 밖의 부정한 방법으로 임차한 경우
*3. 서로 합의하여 임대인이 임차인에게 상당한 보상을 제공한 경우
*4. 임차인이 임대인의 동의 없이 목적 주택의 전부 또는 일부를 전대(轉貸)한 경우
*5. 임차인이 임차한 주택의 전부 또는 일부를 고의나 중대한 과실로 파손한 경우
*6. 임차한 주택의 전부 또는 일부가 멸실되어 임대차의 목적을 달성하지 못할 경우
*7. 임대인이 다음의 어느 하나에 해당하는 사유로 목적 주택의 전부 또는 대부분을 철거하거나 재건축하기 위하여 목적 주택의 점유를 회복할 필요가 있는 경우
**임대차계약 체결 당시 공사시기 및 소요기간 등을 포함한 철거 또는 재건축 계획을 임차인에게 구체적으로 고지하고 그 계획에 따르는 경우
**건물이 노후·훼손 또는 일부 멸실되는 등 안전사고의 우려가 있는 경우
**다른 법령에 따라 철거 또는 재건축이 이루어지는 경우
*8. 임대인(임대인의 직계존속·직계비속을 포함)이 목적 주택에 실제 거주하려는 경우
*9. 그 밖에 임차인이 임차인으로서의 의무를 현저히 위반하거나 임대차를 계속하기 어려운 중대한 사유가 있는 경우

임차인은 계약갱신요구권을 1회에 한하여 행사할 수 있고, 이 경우 갱신되는 임대차의 존속기간은 2년으로 본다.

*그러나 계약이 갱신된 경우 임차인은 언제든지 임대인에게 계약해지를 통지할 수 있으며, 이러한 해지는 임대인이 그 통지를 받은 날부터 3개월이 지나면 그 효력이 발생한다.([[주택임대차법 제6조의3]]제2항·제4항 및 제6조의2단서)
*갱신되는 임대차는 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 계약된 것으로 본다. 다만, 차임과 보증금은 [[주택임대차법 제7조]]의 범위에서 증감할 수 있다.([[주택임대차법 제6조의3]]제3항)

임대인(임대인의 직계존속·직계비속을 포함)이 목적 주택에 실제 거주하려는 사유로 갱신을 거절하였음에도 불구하고 갱신요구가 거절되지 않았더라면 갱신되었을 기간이 만료되기 전에 정당한 사유 없이 제3자에게 목적 주택을 임대한 경우 임대인은 갱신거절로 인하여 임차인이 입은 손해를 배상해야 한다.([[주택임대차법 제6조의3]]제5항)

*위 따른 손해배상액은 거절 당시 당사자 간에 손해배상액의 예정에 관한 합의가 이루어지지 않는 한 다음의 금액 중 큰 금액으로 한다.([[주택임대차법 제6조의3]]제6항)
**갱신거절 당시 월차임(차임 외에 보증금이 있는 경우에는 그 보증금을 [[주택임대차법 제7조의2]] 각 호 중 낮은 비율에 따라 월 단위의 차임으로 전환한 금액을 포함함. 이하 "환산월차임"이라 함)의 3개월분에 해당하는 금액
**임대인이 제3자에게 임대하여 얻은 환산월차임과 갱신거절 당시 환산월차임 간 차액의 2년분에 해당하는 금액
**임대인(임대인의 직계존속·직계비속을 포함)이 목적 주택에 실제 거주하려는 사유로 인한 갱신거절로 인하여 임차인이 입은 손해액

==차임 등의 증감청구권==
당사자는 약정한 차임이나 보증금이 임차주택에 관한 조세, 공과금, 그 밖의 부담의 증감이나 경제사정의 변동으로 인하여 적절하지 않게 된 때에는 장래에 대하여 그 증감을 청구할 수 있다.([[주택임대차법 제7조]]제1항 전단)

*이 경우 증액청구는 임대차계약 또는 약정한 차임이나 보증금의 증액이 있은 후 1년 이내에는 하지 못한다.([[주택임대차법 제7조]]제1항 후단)
*증액청구는 약정한 차임이나 보증금의 5%의 금액을 초과하지 못한다. 다만, 특별시·광역시·특별자치시·도 및 특별자치도는 관할 구역 내의 지역별 임대차 시장 여건 등을 고려하여 5%의 범위에서 증액청구의 상한을 조례로 달리 정할 수 있다.([[주택임대차법 제7조]]제2항).

==임차권의 승계==

*임차인이 상속인 없이 사망한 경우에는 그 주택에서 가정공동생활을 하던 사실상의 혼인 관계에 있는 자가 임차인의 권리와 의무를 승계한다.([[주택임대차법 제9조]]제1항)
*임차인이 사망한 때에 사망 당시 상속인이 그 주택에서 가정공동생활을 하고 있지 않은 경우에는 그 주택에서 가정공동생활을 하던 사실상의 혼인 관계에 있는 자와 2촌 이내의 친족이 공동으로 임차인의 권리와 의무를 승계한다.([[주택임대차법 제9조]]제2항)
*다만, 임차인이 사망한 후 1개월 이내에 임대인에게 위의 승계 대상자가 반대의사를 표시한 경우에는 권리와 의무를 승계하지 않는다.([[주택임대차법 제9조]]제3항).
*위의 경우에 임대차 관계에서 생긴 채권·채무는 임차인의 권리의무를 승계한 자에게 귀속된다.([[주택임대차법 제9조]]제4항)

==참고 문헌==

*찾기쉬운 생활법령정보

==각주==

주택임대차법

2022-03-27T09:51:58Z

Icando: 주택임대차보호법 문서로 넘겨주기

#넘겨주기 [[주택임대차보호법]]

주택임대차법

2022-03-27T09:47:14Z

Icando:

주택임대차보호법'''(약칭: 주택임대차법)'''은 주거용 건물의 임대차에 관하여 민법에 대한 특례를 규정함으로써 국민 주거생활의 안정을 보장함을 목적으로 하는 법이다.([[주택임대차법 제1조]])

==편면적 강행규정==
{{안내문|내용=※ 주택임대차는 당사자간 합의에 의해 성립되는 계약임에도 불구하고, 주택임대차보호법을 위반하여 임차인에게 불리한 것은 효력이 없습니다([[주택임대차법 제10조]]). 이 때 ‘임차인에게 불리한 것은 효력이 없다’는 것은 주택임대차보호법 규정에 위반되는 당사자의 약정을 모두 무효라고 할 것은 아니고 그 규정에 위반하는 약정이라도 임차인에게 불리하지 않은 것은 유효하다.([[대판 95다22283]])}}
==주택임대차법의 적용 범위 ==
'''주택임대차법의 보호대상(인적 적용범위)'''
{| class="wikitable"
!'''구분'''
!'''내용'''
|-
|자연인
|
*주택임대차법은 자연인인 국민의 주거생활의 안정을 보장함을 목적으로 하기 때문에,
**그 보호 대상은 원칙적으로 '''대한민국의 국적을 가진 사람'''이다.([[주택임대차보호법 제1조|주택임대차법 제1조]])
|-
|외국인 및 재외동포
|
*외국인도 조건을 일정 조건을 갖춘 경우 보호 대상이 된다. (출입국관리법 제31조, 제88조의2제2항, 대판 2015다14136)
**1. 주택을 임차
**2. 외국인등록
**3. 전입신고에 준하는 체류지 변경신고
|-
|법인
|
*법인은 특별한 사정이 없는 한 주택임대차법의 보호를 받지 못한다.([[대판 96다7236]])
**법인이 주택임대차법의 보호를 받기 위해 주민등록을 자신의 명의로 할 수 없을 뿐만 아니라,
**사원 명의의 주민등록으로 대항력을 갖추어도 이를 법인의 주민등록으로 인정할 수 없기 때문

*예외적으로 주택임대차법의 보호대상이 되는 경우
**한국토지주택공사와 주택사업을 목적으로 설립된 지방공사([[주택임대차법 제3조]]제2항 후단 및 [[주택임대차법 시행령 제2조|동법 시행령 제2조]])
**중소기업기본법 제2조에 따른 중소기업 법인([[주택임대차법 제3조]]제3항)
***해당 법인이 소속 직원의 주거용으로 주택을 임차한 경우
****법인이 선정한 직원이 해당 주택을 인도받고 주민등록을 마친 다음 날부터 제3자에 대하여 효력이 생김
***임대차가 끝나기 전에 그 직원이 변경된 경우에는
****법인이 선정한 새로운 직원이 주택을 인도받고 주민등록을 마친 다음 날부터 제3자에 대하여 효력이 생김
|}
'''주택임대차법의 적용범위(물적 적용범위)'''

*주택의 전부 또는 일부에 대해 임대차하는 경우에 적용되며, 그 임차주택의 일부를 주거 외의 목적으로 사용하는 경우에도 적용된다.([[주택임대차법 제2조]])
*주택임대차법은 전세권등기를 하지 않은 전세계약(미등기 전세)에도 적용된다.([[주택임대차법 제12조]])
*다만, 일시 사용을 위한 임대차임이 명백한 경우에는 주택임대차법이 적용되지 않는다.([[주택임대차법 제11조]])

==대항력과 우선변제권 ==

===대항력===

*대항력이란 임차인이 제3자, 즉 임차주택의 양수인, 임대할 권리를 승계한 사람, 그 밖에 임차주택에 관해 이해관계를 가지고 있는 사람에게 임대차의 내용을 주장할 수 있는 법률상의 힘을 말합니다([[주택임대차법 제3조]]제1항).
*'''요건'''

{| class="wikitable"
!'''구분'''
!'''내용'''
|-
|① 주택의 인도
|
*주택임대차법에 따른 대항력을 획득하기 위해서는 '''주택의 인도'''가 필요하다.([[주택임대차법 제3조]]제1항)
|-
|② 주민등록 (전입신고)
|
*주택임대차법에 따른 대항력을 획득하기 위해서는 임차인이 '''주민등록'''을 마쳐야 하며,
**이 경우 전입신고를 한 때에 주민등록이 된 것으로 본다.([[주택임대차법 제3조]]제1항)
|}
{{안내문|제목=※ 대항력 관련 판례|내용=대항력을 취득한 임차인이 그 가족과 함께 일시적이나마 주민등록을 다른 곳으로 이전하면 전체적으로나 종국적으로 주민등록을 이탈한 것이므로 대항력은 전출로 인해 소멸되고, 그 후 임차인이 다시 임차주택의 주소로 전입신고를 하였더라도 소멸했던 대항력이 회복되는 것이 아니라 새로운 전입신고를 한 때부터 새로운 대항력을 취득하는 것이다.([[대판 97다43468]])|추가1=대항력을 취득한 임차인이 그 가족과 함께 그 주택에 대한 점유를 계속하고 있으면서 그 가족의 주민등록을 그대로 둔 채 임차인만 주민등록을 일시적으로 옮긴 경우라면, 전체적으로나 종국적으로 주민등록의 이탈이라고 볼 수 없으므로 제3자에 대한 대항력을 상실하지 않는다.([[대판 95다30338]])}}
*효력발생 시기
**대항력은 임차인이 주택의 인도와 주민등록을 마친 때에 그 다음 날부터 제3자에 대하여 효력이 생기고, 전입신고를 한 때에 주민등록을 마친 것으로 봅니다([[주택임대차법 제3조]]제1항)
**여기에서 "그 다음 날"이란, 다음 날 오전 0시부터 대항력이 생긴다는 취지이다.(대판 99다9981)

===우선변제권===
우선변제권이란 임차주택이 경매 또는 공매되는 경우에 임차주택의 환가대금에서 후순위권리자나 그 밖의 채권자보다 우선하여 보증금을 변제받을 권리를 말한다.([[주택임대차법 제3조의2]]제2항)

'''요건'''

*우선변제권은 임차인이 ① '''대항요건'''(주택의 인도 및 전입신고)과 ② 임대차계약증서상의 '''확정일자'''를 갖춘 경우에 취득된다.([[주택임대차법 제3조의2]]제2항)
*확정일자란 증서가 작성된 날짜에 주택임대차계약서가 존재하고 있음을 증명하기 위해 법률상 인정되는 일자를 말한다.(대판 98다28879)
{{안내문|제목=※ 우선변제권 관련 판례|내용=임차인이 주택의 인도와 전입신고를 마친 당일 또는 그 이전에 주택임대차계약서에 확정일자를 갖춘 경우에는 주택의 인도와 전입신고를 마친 다음날 오전 0시부터 우선변제권이 생긴다.(대판 98다46938)|추가1=우선변제권을 행사하기 위해서는 우선변제권의 요건이 경매절차에 따르는 배당요구의 종기인 경락기일까지 존속되고 있어야 한다.(대판 95다44597)}}

===최우선변제권(보증금 중 일정액의 보호)===
임차인이 비록 확정일자가 늦어 선순위로 변제를 받지 못하는 경우라도 임차주택에 대하여 선순위담보권자의 경매신청 등기 전에 대항력[① 주택의 인도 ,② 주민등록(전입신고)]을 갖춘 경우에는 보증금 중 일정액을 다른 담보물권자보다 우선하여 변제받을 권리가 있다.([[주택임대차법 제3조]]제1항 및 [[주택임대차법 제8조|제8조]]제1항)

*우선변제를 받을 임차인 및 보증금 중 일정액의 범위와 기준은 주택임대차위원회의 심의를 거쳐 다음 구분에 따른 금액 이하로 한다.
*다만, 보증금 중 일정액의 범위와 기준은 주택가액(대지의 가액을 포함)의 2분의 1을 넘지 못한다.([[주택임대차법 제8조]]제3항, [[주택임대차법 시행령 제10조|동법 시행령 제10조]]제1항 및 제11조)

{| class="wikitable"
!'''구분'''
!'''임차인의 범위'''
!'''보증금중 일정액의 범위'''
|-
|서울특별시
|1억5천만원
|5천만원
|-
|「수도권정비계획법」에 따른 과밀억제권역(서울특별시는 제외), 세종특별자치시, 용인시 및 화성시
|1억3천만원
|4천300만원
|-
|광역시(「수도권정비계획법」에 따른 과밀억제권역에 포함된 지역과 군지역은 제외), 안산시, 김포시, 광주시 및 파주시
|7천만원
|2천300만원
|-
|그 밖의 지역
|6천만원
|2천만원
|}

*위 규정은 2021년 5월 11일 당시 존속 중인 임대차계약에 대해서도 적용하되, 2021년 5월 11일 전에 임차주택에 대하여 담보물권을 취득한 자에 대해서는 종전의 규정에 따른다.(주택임대차법 시행령(대통령령 제31673호) 부칙 제2조)

=='''임차권등기명령제도''' ==
임차권등기명령제도란 임대차가 종료된 후 보증금을 반환받지 못한 임차인이 이사를 가려해도 이사를 가게 되면 주민등록의 계속성과 주택인도의 원칙상 대항력을 잃게 되어 이사를 갈 수 없는 문제가 있기 때문에 임차인의 보호를 위하여 임차인이 임대차가 종료된 후 보증금을 반환받지 못한 경우에 법원에 임차권등기명령을 신청하여 임차권 등기가 되면 보증금을 받지 않고 주소를 옮겨도 대항력 또는 우선변제권이 유지되어 마음 놓고 이사를 갈 수 있도록 보완한 제도이다.

'''신청요건 및 방법'''

*① 임대차가 끝난 후 ② 보증금이 반환되지 않은 경우 임차인은 임차주택의 소재지를 관할하는 지방법원·지방법원지원 또는 시·군 법원에 임차권등기명령을 신청할 수 있다.([[주택임대차법 제3조의3]]제1항)

'''임차권 등기의 효력'''

*임차인은 임차권등기명령의 집행에 따른 임차권등기를 마치면 대항력과 우선변제권을 취득한다.
*다만, 임차인이 임차권등기 이전에 이미 대항력이나 우선변제권을 취득한 경우에는 그 대항력이나 우선변제권은 그대로 유지되며, 임차권등기 이후에는 대항요건을 상실하더라도 이미 취득한 대항력이나 우선변제권을 상실하지 않는다.([[주택임대차법 제3조의3]]제5항)
*임차권등기명령의 집행에 따른 임차권등기가 끝난 주택(임대차의 목적이 주택의 일부분인 경우에는 해당 부분으로 한정)을 그 이후에 임차한 임차인은 우선변제를 받을 권리가 없다.([[주택임대차법 제3조의3]]제6항)

'''비용의 청구'''

*임차인은 위의 규정에 따른 임차권등기명령의 신청과 그에 따른 임차권등기와 관련하여 든 비용을 임대인에게 청구할 수 있다.([[주택임대차법 제3조의3]]제8항).

=='''임대차기간'''==
'''최단존속기간의 보장'''

*기간을 정하지 않거나 2년 미만으로 정한 임대차는 그 기간을 2년으로 본다.
*다만, 임차인은 2년 미만으로 정한 기간이 유효함을 주장할 수 있다.([[주택임대차법 제4조]]제1항)

'''임대차 존속'''

*임대차기간이 끝난 경우에도 임차인이 보증금을 반환받을 때까지는 임대차관계가 존속되는 것으로 본다.([[주택임대차법 제4조]]제2항)

==계약의 묵시적 갱신==

*임대인이 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지의 기간에 임차인에게 갱신거절 통지를 하지 않거나 계약조건을 변경하지 않으면 갱신하지 않는다는 뜻의 통지를 하지 않은 경우에는 그 기간이 끝난 때에 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 본다.
*임차인이 임대차기간이 끝나기 2개월 전까지 통지하지 않은 경우에도 또한 같다.([[주택임대차법 제6조]]제1항)
*다만, 2기의 차임액에 달하도록 연체하거나 그 밖에 임차인으로서의 의무를 현저히 위반한 임차인에 대하여는 이를 적용하지 않는다.([[주택임대차법 제6조]]제3항)
*위 [[주택임대차법 제6조]]제1항의 개정규정은 2020년 12월 10일 이후 최초로 체결되거나 갱신된 임대차부터 적용한다.(주택임대차법(법률 제17363호) 부칙 제2조)
*이 경우 임대차의 존속기간은 2년으로 본다. 그러나 계약이 갱신된 경우 임차인은 언제든지 임대인에게 계약해지를 통지할 수 있으며, 이러한 해지는 임대인이 그 통지를 받은 날부터 3개월이 지나면 그 효력이 발생한다.([[주택임대차법 제6조]]제2항 및 [[주택임대차법 제6조의2|제6조의2]])

==계약갱신 요구 등==
임대인은 임차인이 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지의 기간 이내에 계약갱신을 요구할 경우 정당한 사유 없이 거절하지 못한다.([[주택임대차법 제6조의3]]제1항 본문 및 제6조제1항).

다만, 다음의 어느 하나에 해당하는 경우에는 계약갱신을 거절할 수 있다.([[주택임대차법 제6조의3]]제1항 단서)

*1. 임차인이 2기의 차임액에 해당하는 금액에 이르도록 차임을 연체한 사실이 있는 경우
*2. 임차인이 거짓이나 그 밖의 부정한 방법으로 임차한 경우
*3. 서로 합의하여 임대인이 임차인에게 상당한 보상을 제공한 경우
*4. 임차인이 임대인의 동의 없이 목적 주택의 전부 또는 일부를 전대(轉貸)한 경우
*5. 임차인이 임차한 주택의 전부 또는 일부를 고의나 중대한 과실로 파손한 경우
*6. 임차한 주택의 전부 또는 일부가 멸실되어 임대차의 목적을 달성하지 못할 경우
*7. 임대인이 다음의 어느 하나에 해당하는 사유로 목적 주택의 전부 또는 대부분을 철거하거나 재건축하기 위하여 목적 주택의 점유를 회복할 필요가 있는 경우
**임대차계약 체결 당시 공사시기 및 소요기간 등을 포함한 철거 또는 재건축 계획을 임차인에게 구체적으로 고지하고 그 계획에 따르는 경우
**건물이 노후·훼손 또는 일부 멸실되는 등 안전사고의 우려가 있는 경우
**다른 법령에 따라 철거 또는 재건축이 이루어지는 경우
*8. 임대인(임대인의 직계존속·직계비속을 포함)이 목적 주택에 실제 거주하려는 경우
*9. 그 밖에 임차인이 임차인으로서의 의무를 현저히 위반하거나 임대차를 계속하기 어려운 중대한 사유가 있는 경우

임차인은 계약갱신요구권을 1회에 한하여 행사할 수 있고, 이 경우 갱신되는 임대차의 존속기간은 2년으로 본다.

*그러나 계약이 갱신된 경우 임차인은 언제든지 임대인에게 계약해지를 통지할 수 있으며, 이러한 해지는 임대인이 그 통지를 받은 날부터 3개월이 지나면 그 효력이 발생한다.([[주택임대차법 제6조의3]]제2항·제4항 및 제6조의2단서)
*갱신되는 임대차는 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 계약된 것으로 본다. 다만, 차임과 보증금은 [[주택임대차법 제7조]]의 범위에서 증감할 수 있다.([[주택임대차법 제6조의3]]제3항)

임대인(임대인의 직계존속·직계비속을 포함)이 목적 주택에 실제 거주하려는 사유로 갱신을 거절하였음에도 불구하고 갱신요구가 거절되지 않았더라면 갱신되었을 기간이 만료되기 전에 정당한 사유 없이 제3자에게 목적 주택을 임대한 경우 임대인은 갱신거절로 인하여 임차인이 입은 손해를 배상해야 한다.([[주택임대차법 제6조의3]]제5항)

*위 따른 손해배상액은 거절 당시 당사자 간에 손해배상액의 예정에 관한 합의가 이루어지지 않는 한 다음의 금액 중 큰 금액으로 한다.([[주택임대차법 제6조의3]]제6항)
**갱신거절 당시 월차임(차임 외에 보증금이 있는 경우에는 그 보증금을 [[주택임대차법 제7조의2]] 각 호 중 낮은 비율에 따라 월 단위의 차임으로 전환한 금액을 포함함. 이하 "환산월차임"이라 함)의 3개월분에 해당하는 금액
**임대인이 제3자에게 임대하여 얻은 환산월차임과 갱신거절 당시 환산월차임 간 차액의 2년분에 해당하는 금액
**임대인(임대인의 직계존속·직계비속을 포함)이 목적 주택에 실제 거주하려는 사유로 인한 갱신거절로 인하여 임차인이 입은 손해액

==차임 등의 증감청구권==
당사자는 약정한 차임이나 보증금이 임차주택에 관한 조세, 공과금, 그 밖의 부담의 증감이나 경제사정의 변동으로 인하여 적절하지 않게 된 때에는 장래에 대하여 그 증감을 청구할 수 있다.([[주택임대차법 제7조]]제1항 전단)

*이 경우 증액청구는 임대차계약 또는 약정한 차임이나 보증금의 증액이 있은 후 1년 이내에는 하지 못한다.([[주택임대차법 제7조]]제1항 후단)
*증액청구는 약정한 차임이나 보증금의 5%의 금액을 초과하지 못한다. 다만, 특별시·광역시·특별자치시·도 및 특별자치도는 관할 구역 내의 지역별 임대차 시장 여건 등을 고려하여 5%의 범위에서 증액청구의 상한을 조례로 달리 정할 수 있다.([[주택임대차법 제7조]]제2항).

==임차권의 승계==

*임차인이 상속인 없이 사망한 경우에는 그 주택에서 가정공동생활을 하던 사실상의 혼인 관계에 있는 자가 임차인의 권리와 의무를 승계한다.([[주택임대차법 제9조]]제1항)
*임차인이 사망한 때에 사망 당시 상속인이 그 주택에서 가정공동생활을 하고 있지 않은 경우에는 그 주택에서 가정공동생활을 하던 사실상의 혼인 관계에 있는 자와 2촌 이내의 친족이 공동으로 임차인의 권리와 의무를 승계한다.([[주택임대차법 제9조]]제2항)
*다만, 임차인이 사망한 후 1개월 이내에 임대인에게 위의 승계 대상자가 반대의사를 표시한 경우에는 권리와 의무를 승계하지 않는다.([[주택임대차법 제9조]]제3항).
*위의 경우에 임대차 관계에서 생긴 채권·채무는 임차인의 권리의무를 승계한 자에게 귀속된다.([[주택임대차법 제9조]]제4항)

==참고 문헌==

*찾기쉬운 생활법령정보

==각주==

주택임대차법

2022-03-27T09:46:42Z

Icando:

주택임대차보호법'''(약칭: 주택임대차법)'''은 주거용 건물의 임대차에 관하여 민법에 대한 특례를 규정함으로써 국민 주거생활의 안정을 보장함을 목적으로 하는 법이다.([[주택임대차법 제1조]])

==편면적 강행규정==
{{안내문|내용=※ 주택임대차는 당사자간 합의에 의해 성립되는 계약임에도 불구하고, 주택임대차보호법을 위반하여 임차인에게 불리한 것은 효력이 없습니다([[주택임대차법 제10조]]). 이 때 ‘임차인에게 불리한 것은 효력이 없다’는 것은 주택임대차보호법 규정에 위반되는 당사자의 약정을 모두 무효라고 할 것은 아니고 그 규정에 위반하는 약정이라도 임차인에게 불리하지 않은 것은 유효하다.([[대판 95다22283]])}}

==주택임대차법의 적용 범위 ==
'''주택임대차법의 보호대상(인적 적용범위)'''
{| class="wikitable"
!'''구분'''
!'''내용'''
|-
|자연인
|
*주택임대차법은 자연인인 국민의 주거생활의 안정을 보장함을 목적으로 하기 때문에,
**그 보호 대상은 원칙적으로 '''대한민국의 국적을 가진 사람'''이다.([[주택임대차보호법 제1조|주택임대차법 제1조]])
|-
|외국인 및 재외동포
|
*외국인도 조건을 일정 조건을 갖춘 경우 보호 대상이 된다. (출입국관리법 제31조, 제88조의2제2항, 대판 2015다14136)
**1. 주택을 임차
**2. 외국인등록
**3. 전입신고에 준하는 체류지 변경신고
|-
|법인
|
*법인은 특별한 사정이 없는 한 주택임대차법의 보호를 받지 못한다.([[대판 96다7236]])
**법인이 주택임대차법의 보호를 받기 위해 주민등록을 자신의 명의로 할 수 없을 뿐만 아니라,
**사원 명의의 주민등록으로 대항력을 갖추어도 이를 법인의 주민등록으로 인정할 수 없기 때문

*예외적으로 주택임대차법의 보호대상이 되는 경우
**한국토지주택공사와 주택사업을 목적으로 설립된 지방공사([[주택임대차법 제3조]]제2항 후단 및 [[주택임대차법 시행령 제2조|동법 시행령 제2조]])
**중소기업기본법 제2조에 따른 중소기업 법인([[주택임대차법 제3조]]제3항)
***해당 법인이 소속 직원의 주거용으로 주택을 임차한 경우
****법인이 선정한 직원이 해당 주택을 인도받고 주민등록을 마친 다음 날부터 제3자에 대하여 효력이 생김
***임대차가 끝나기 전에 그 직원이 변경된 경우에는
****법인이 선정한 새로운 직원이 주택을 인도받고 주민등록을 마친 다음 날부터 제3자에 대하여 효력이 생김
|}
'''주택임대차법의 적용범위(물적 적용범위)'''

*주택의 전부 또는 일부에 대해 임대차하는 경우에 적용되며, 그 임차주택의 일부를 주거 외의 목적으로 사용하는 경우에도 적용된다.([[주택임대차법 제2조]])
*주택임대차법은 전세권등기를 하지 않은 전세계약(미등기 전세)에도 적용된다.([[주택임대차법 제12조]])
*다만, 일시 사용을 위한 임대차임이 명백한 경우에는 주택임대차법이 적용되지 않는다.([[주택임대차법 제11조]])

==대항력과 우선변제권 ==

===대항력===

*대항력이란 임차인이 제3자, 즉 임차주택의 양수인, 임대할 권리를 승계한 사람, 그 밖에 임차주택에 관해 이해관계를 가지고 있는 사람에게 임대차의 내용을 주장할 수 있는 법률상의 힘을 말합니다([[주택임대차법 제3조]]제1항).
*'''요건'''

{| class="wikitable"
!'''구분'''
!'''내용'''
|-
|① 주택의 인도
|
*주택임대차법에 따른 대항력을 획득하기 위해서는 '''주택의 인도'''가 필요하다.([[주택임대차법 제3조]]제1항)
|-
|② 주민등록 (전입신고)
|
*주택임대차법에 따른 대항력을 획득하기 위해서는 임차인이 '''주민등록'''을 마쳐야 하며,
**이 경우 전입신고를 한 때에 주민등록이 된 것으로 본다.([[주택임대차법 제3조]]제1항)
|}
{{안내문|제목=※ 대항력 관련 판례|내용=대항력을 취득한 임차인이 그 가족과 함께 일시적이나마 주민등록을 다른 곳으로 이전하면 전체적으로나 종국적으로 주민등록을 이탈한 것이므로 대항력은 전출로 인해 소멸되고, 그 후 임차인이 다시 임차주택의 주소로 전입신고를 하였더라도 소멸했던 대항력이 회복되는 것이 아니라 새로운 전입신고를 한 때부터 새로운 대항력을 취득하는 것이다.([[대판 97다43468]])|추가1=대항력을 취득한 임차인이 그 가족과 함께 그 주택에 대한 점유를 계속하고 있으면서 그 가족의 주민등록을 그대로 둔 채 임차인만 주민등록을 일시적으로 옮긴 경우라면, 전체적으로나 종국적으로 주민등록의 이탈이라고 볼 수 없으므로 제3자에 대한 대항력을 상실하지 않는다.([[대판 95다30338]])}}

*효력발생 시기
**대항력은 임차인이 주택의 인도와 주민등록을 마친 때에 그 다음 날부터 제3자에 대하여 효력이 생기고, 전입신고를 한 때에 주민등록을 마친 것으로 봅니다([[주택임대차법 제3조]]제1항)
**여기에서 "그 다음 날"이란, 다음 날 오전 0시부터 대항력이 생긴다는 취지이다.(대판 99다9981)

===우선변제권===
우선변제권이란 임차주택이 경매 또는 공매되는 경우에 임차주택의 환가대금에서 후순위권리자나 그 밖의 채권자보다 우선하여 보증금을 변제받을 권리를 말한다.([[주택임대차법 제3조의2]]제2항)

'''요건'''

*우선변제권은 임차인이 ① '''대항요건'''(주택의 인도 및 전입신고)과 ② 임대차계약증서상의 '''확정일자'''를 갖춘 경우에 취득된다.([[주택임대차법 제3조의2]]제2항)
*확정일자란 증서가 작성된 날짜에 주택임대차계약서가 존재하고 있음을 증명하기 위해 법률상 인정되는 일자를 말한다.(대판 98다28879)
{{안내문|제목=※ 우선변제권 관련 판례|내용=임차인이 주택의 인도와 전입신고를 마친 당일 또는 그 이전에 주택임대차계약서에 확정일자를 갖춘 경우에는 주택의 인도와 전입신고를 마친 다음날 오전 0시부터 우선변제권이 생긴다.(대판 98다46938)|추가1=우선변제권을 행사하기 위해서는 우선변제권의 요건이 경매절차에 따르는 배당요구의 종기인 경락기일까지 존속되고 있어야 한다.(대판 95다44597)}}

===최우선변제권(보증금 중 일정액의 보호)===
임차인이 비록 확정일자가 늦어 선순위로 변제를 받지 못하는 경우라도 임차주택에 대하여 선순위담보권자의 경매신청 등기 전에 대항력[① 주택의 인도 ,② 주민등록(전입신고)]을 갖춘 경우에는 보증금 중 일정액을 다른 담보물권자보다 우선하여 변제받을 권리가 있다.([[주택임대차법 제3조]]제1항 및 [[주택임대차법 제8조|제8조]]제1항)

*우선변제를 받을 임차인 및 보증금 중 일정액의 범위와 기준은 주택임대차위원회의 심의를 거쳐 다음 구분에 따른 금액 이하로 한다.
*다만, 보증금 중 일정액의 범위와 기준은 주택가액(대지의 가액을 포함)의 2분의 1을 넘지 못한다.([[주택임대차법 제8조]]제3항, [[주택임대차법 시행령 제10조|동법 시행령 제10조]]제1항 및 제11조)

{| class="wikitable"
!'''구분'''
!'''임차인의 범위'''
!'''보증금중 일정액의 범위'''
|-
|서울특별시
|1억5천만원
|5천만원
|-
|「수도권정비계획법」에 따른 과밀억제권역(서울특별시는 제외), 세종특별자치시, 용인시 및 화성시
|1억3천만원
|4천300만원
|-
|광역시(「수도권정비계획법」에 따른 과밀억제권역에 포함된 지역과 군지역은 제외), 안산시, 김포시, 광주시 및 파주시
|7천만원
|2천300만원
|-
|그 밖의 지역
|6천만원
|2천만원
|}

*위 규정은 2021년 5월 11일 당시 존속 중인 임대차계약에 대해서도 적용하되, 2021년 5월 11일 전에 임차주택에 대하여 담보물권을 취득한 자에 대해서는 종전의 규정에 따른다.(주택임대차법 시행령(대통령령 제31673호) 부칙 제2조)

=='''임차권등기명령제도''' ==
임차권등기명령제도란 임대차가 종료된 후 보증금을 반환받지 못한 임차인이 이사를 가려해도 이사를 가게 되면 주민등록의 계속성과 주택인도의 원칙상 대항력을 잃게 되어 이사를 갈 수 없는 문제가 있기 때문에 임차인의 보호를 위하여 임차인이 임대차가 종료된 후 보증금을 반환받지 못한 경우에 법원에 임차권등기명령을 신청하여 임차권 등기가 되면 보증금을 받지 않고 주소를 옮겨도 대항력 또는 우선변제권이 유지되어 마음 놓고 이사를 갈 수 있도록 보완한 제도이다.

'''신청요건 및 방법'''

*① 임대차가 끝난 후 ② 보증금이 반환되지 않은 경우 임차인은 임차주택의 소재지를 관할하는 지방법원·지방법원지원 또는 시·군 법원에 임차권등기명령을 신청할 수 있다.([[주택임대차법 제3조의3]]제1항)

'''임차권 등기의 효력'''

*임차인은 임차권등기명령의 집행에 따른 임차권등기를 마치면 대항력과 우선변제권을 취득한다.
*다만, 임차인이 임차권등기 이전에 이미 대항력이나 우선변제권을 취득한 경우에는 그 대항력이나 우선변제권은 그대로 유지되며, 임차권등기 이후에는 대항요건을 상실하더라도 이미 취득한 대항력이나 우선변제권을 상실하지 않는다.([[주택임대차법 제3조의3]]제5항)
*임차권등기명령의 집행에 따른 임차권등기가 끝난 주택(임대차의 목적이 주택의 일부분인 경우에는 해당 부분으로 한정)을 그 이후에 임차한 임차인은 우선변제를 받을 권리가 없다.([[주택임대차법 제3조의3]]제6항)

'''비용의 청구'''

*임차인은 위의 규정에 따른 임차권등기명령의 신청과 그에 따른 임차권등기와 관련하여 든 비용을 임대인에게 청구할 수 있다.([[주택임대차법 제3조의3]]제8항).

=='''임대차기간'''==
'''최단존속기간의 보장'''

*기간을 정하지 않거나 2년 미만으로 정한 임대차는 그 기간을 2년으로 본다.
*다만, 임차인은 2년 미만으로 정한 기간이 유효함을 주장할 수 있다.([[주택임대차법 제4조]]제1항)

'''임대차 존속'''

*임대차기간이 끝난 경우에도 임차인이 보증금을 반환받을 때까지는 임대차관계가 존속되는 것으로 본다.([[주택임대차법 제4조]]제2항)

==계약의 묵시적 갱신==

*임대인이 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지의 기간에 임차인에게 갱신거절 통지를 하지 않거나 계약조건을 변경하지 않으면 갱신하지 않는다는 뜻의 통지를 하지 않은 경우에는 그 기간이 끝난 때에 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 본다.
*임차인이 임대차기간이 끝나기 2개월 전까지 통지하지 않은 경우에도 또한 같다.([[주택임대차법 제6조]]제1항)
*다만, 2기의 차임액에 달하도록 연체하거나 그 밖에 임차인으로서의 의무를 현저히 위반한 임차인에 대하여는 이를 적용하지 않는다.([[주택임대차법 제6조]]제3항)
*위 [[주택임대차법 제6조]]제1항의 개정규정은 2020년 12월 10일 이후 최초로 체결되거나 갱신된 임대차부터 적용한다.(주택임대차법(법률 제17363호) 부칙 제2조)
*이 경우 임대차의 존속기간은 2년으로 본다. 그러나 계약이 갱신된 경우 임차인은 언제든지 임대인에게 계약해지를 통지할 수 있으며, 이러한 해지는 임대인이 그 통지를 받은 날부터 3개월이 지나면 그 효력이 발생한다.([[주택임대차법 제6조]]제2항 및 [[주택임대차법 제6조의2|제6조의2]])

==계약갱신 요구 등==
임대인은 임차인이 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지의 기간 이내에 계약갱신을 요구할 경우 정당한 사유 없이 거절하지 못한다.([[주택임대차법 제6조의3]]제1항 본문 및 제6조제1항).

다만, 다음의 어느 하나에 해당하는 경우에는 계약갱신을 거절할 수 있다.([[주택임대차법 제6조의3]]제1항 단서)

*1. 임차인이 2기의 차임액에 해당하는 금액에 이르도록 차임을 연체한 사실이 있는 경우
*2. 임차인이 거짓이나 그 밖의 부정한 방법으로 임차한 경우
*3. 서로 합의하여 임대인이 임차인에게 상당한 보상을 제공한 경우
*4. 임차인이 임대인의 동의 없이 목적 주택의 전부 또는 일부를 전대(轉貸)한 경우
*5. 임차인이 임차한 주택의 전부 또는 일부를 고의나 중대한 과실로 파손한 경우
*6. 임차한 주택의 전부 또는 일부가 멸실되어 임대차의 목적을 달성하지 못할 경우
*7. 임대인이 다음의 어느 하나에 해당하는 사유로 목적 주택의 전부 또는 대부분을 철거하거나 재건축하기 위하여 목적 주택의 점유를 회복할 필요가 있는 경우
**임대차계약 체결 당시 공사시기 및 소요기간 등을 포함한 철거 또는 재건축 계획을 임차인에게 구체적으로 고지하고 그 계획에 따르는 경우
**건물이 노후·훼손 또는 일부 멸실되는 등 안전사고의 우려가 있는 경우
**다른 법령에 따라 철거 또는 재건축이 이루어지는 경우
*8. 임대인(임대인의 직계존속·직계비속을 포함)이 목적 주택에 실제 거주하려는 경우
*9. 그 밖에 임차인이 임차인으로서의 의무를 현저히 위반하거나 임대차를 계속하기 어려운 중대한 사유가 있는 경우

임차인은 계약갱신요구권을 1회에 한하여 행사할 수 있고, 이 경우 갱신되는 임대차의 존속기간은 2년으로 본다.

*그러나 계약이 갱신된 경우 임차인은 언제든지 임대인에게 계약해지를 통지할 수 있으며, 이러한 해지는 임대인이 그 통지를 받은 날부터 3개월이 지나면 그 효력이 발생한다.([[주택임대차법 제6조의3]]제2항·제4항 및 제6조의2단서)
*갱신되는 임대차는 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 계약된 것으로 본다. 다만, 차임과 보증금은 [[주택임대차법 제7조]]의 범위에서 증감할 수 있다.([[주택임대차법 제6조의3]]제3항)

임대인(임대인의 직계존속·직계비속을 포함)이 목적 주택에 실제 거주하려는 사유로 갱신을 거절하였음에도 불구하고 갱신요구가 거절되지 않았더라면 갱신되었을 기간이 만료되기 전에 정당한 사유 없이 제3자에게 목적 주택을 임대한 경우 임대인은 갱신거절로 인하여 임차인이 입은 손해를 배상해야 한다.([[주택임대차법 제6조의3]]제5항)

*위 따른 손해배상액은 거절 당시 당사자 간에 손해배상액의 예정에 관한 합의가 이루어지지 않는 한 다음의 금액 중 큰 금액으로 한다.([[주택임대차법 제6조의3]]제6항)
**갱신거절 당시 월차임(차임 외에 보증금이 있는 경우에는 그 보증금을 [[주택임대차법 제7조의2]] 각 호 중 낮은 비율에 따라 월 단위의 차임으로 전환한 금액을 포함함. 이하 "환산월차임"이라 함)의 3개월분에 해당하는 금액
**임대인이 제3자에게 임대하여 얻은 환산월차임과 갱신거절 당시 환산월차임 간 차액의 2년분에 해당하는 금액
**임대인(임대인의 직계존속·직계비속을 포함)이 목적 주택에 실제 거주하려는 사유로 인한 갱신거절로 인하여 임차인이 입은 손해액

==차임 등의 증감청구권==
당사자는 약정한 차임이나 보증금이 임차주택에 관한 조세, 공과금, 그 밖의 부담의 증감이나 경제사정의 변동으로 인하여 적절하지 않게 된 때에는 장래에 대하여 그 증감을 청구할 수 있다.([[주택임대차법 제7조]]제1항 전단)

*이 경우 증액청구는 임대차계약 또는 약정한 차임이나 보증금의 증액이 있은 후 1년 이내에는 하지 못한다.([[주택임대차법 제7조]]제1항 후단)
*증액청구는 약정한 차임이나 보증금의 5%의 금액을 초과하지 못한다. 다만, 특별시·광역시·특별자치시·도 및 특별자치도는 관할 구역 내의 지역별 임대차 시장 여건 등을 고려하여 5%의 범위에서 증액청구의 상한을 조례로 달리 정할 수 있다.([[주택임대차법 제7조]]제2항).

==임차권의 승계==

*임차인이 상속인 없이 사망한 경우에는 그 주택에서 가정공동생활을 하던 사실상의 혼인 관계에 있는 자가 임차인의 권리와 의무를 승계한다.([[주택임대차법 제9조]]제1항)
*임차인이 사망한 때에 사망 당시 상속인이 그 주택에서 가정공동생활을 하고 있지 않은 경우에는 그 주택에서 가정공동생활을 하던 사실상의 혼인 관계에 있는 자와 2촌 이내의 친족이 공동으로 임차인의 권리와 의무를 승계한다.([[주택임대차법 제9조]]제2항)
*다만, 임차인이 사망한 후 1개월 이내에 임대인에게 위의 승계 대상자가 반대의사를 표시한 경우에는 권리와 의무를 승계하지 않는다.([[주택임대차법 제9조]]제3항).
*위의 경우에 임대차 관계에서 생긴 채권·채무는 임차인의 권리의무를 승계한 자에게 귀속된다.([[주택임대차법 제9조]]제4항)

==참고 문헌==

*찾기쉬운 생활법령정보

==각주==

주택임대차법

2022-03-27T09:40:39Z

Icando:

주택임대차보호법'''(약칭: 주택임대차법)'''은 주거용 건물의 임대차에 관하여 민법에 대한 특례를 규정함으로써 국민 주거생활의 안정을 보장함을 목적으로 하는 법이다.([[주택임대차법 제1조]])

== 편면적 강행규정 ==
{{안내문|내용=※ 주택임대차는 당사자간 합의에 의해 성립되는 계약임에도 불구하고, 주택임대차보호법을 위반하여 임차인에게 불리한 것은 효력이 없습니다([[주택임대차법 제10조]]). 이 때 ‘임차인에게 불리한 것은 효력이 없다’는 것은 주택임대차보호법 규정에 위반되는 당사자의 약정을 모두 무효라고 할 것은 아니고 그 규정에 위반하는 약정이라도 임차인에게 불리하지 않은 것은 유효하다.([[대판 95다22283]])}}

==주택임대차법의 적용 범위 ==
'''주택임대차법의 보호대상(인적 적용범위)'''
{| class="wikitable"
!'''구분'''
!'''내용'''
|-
|자연인
|
*주택임대차법은 자연인인 국민의 주거생활의 안정을 보장함을 목적으로 하기 때문에,
**그 보호 대상은 원칙적으로 '''대한민국의 국적을 가진 사람'''이다.([[주택임대차보호법 제1조|주택임대차법 제1조]])
|-
|외국인 및 재외동포
|
*외국인도 조건을 일정 조건을 갖춘 경우 보호 대상이 된다. (출입국관리법 제31조, 제88조의2제2항, 대판 2015다14136)
**1. 주택을 임차
**2. 외국인등록
**3. 전입신고에 준하는 체류지 변경신고
|-
|법인
|
*법인은 특별한 사정이 없는 한 주택임대차법의 보호를 받지 못한다.([[대판 96다7236]])
**법인이 주택임대차법의 보호를 받기 위해 주민등록을 자신의 명의로 할 수 없을 뿐만 아니라,
**사원 명의의 주민등록으로 대항력을 갖추어도 이를 법인의 주민등록으로 인정할 수 없기 때문

*예외적으로 주택임대차법의 보호대상이 되는 경우
**한국토지주택공사와 주택사업을 목적으로 설립된 지방공사([[주택임대차법 제3조]]제2항 후단 및 [[주택임대차법 시행령 제2조|동법 시행령 제2조]])
**중소기업기본법 제2조에 따른 중소기업 법인([[주택임대차법 제3조]]제3항)
***해당 법인이 소속 직원의 주거용으로 주택을 임차한 경우
****법인이 선정한 직원이 해당 주택을 인도받고 주민등록을 마친 다음 날부터 제3자에 대하여 효력이 생김
***임대차가 끝나기 전에 그 직원이 변경된 경우에는
****법인이 선정한 새로운 직원이 주택을 인도받고 주민등록을 마친 다음 날부터 제3자에 대하여 효력이 생김
|}
'''주택임대차법의 적용범위(물적 적용범위)'''

*주택의 전부 또는 일부에 대해 임대차하는 경우에 적용되며, 그 임차주택의 일부를 주거 외의 목적으로 사용하는 경우에도 적용된다.([[주택임대차법 제2조]])
*주택임대차법은 전세권등기를 하지 않은 전세계약(미등기 전세)에도 적용된다.([[주택임대차법 제12조]])
*다만, 일시 사용을 위한 임대차임이 명백한 경우에는 주택임대차법이 적용되지 않는다.([[주택임대차법 제11조]])

==대항력과 우선변제권 ==

===대항력===

*대항력이란 임차인이 제3자, 즉 임차주택의 양수인, 임대할 권리를 승계한 사람, 그 밖에 임차주택에 관해 이해관계를 가지고 있는 사람에게 임대차의 내용을 주장할 수 있는 법률상의 힘을 말합니다([[주택임대차법 제3조]]제1항).
*'''요건'''

{| class="wikitable"
!'''구분'''
!'''내용'''
|-
|① 주택의 인도
|
*주택임대차법에 따른 대항력을 획득하기 위해서는 '''주택의 인도'''가 필요하다.([[주택임대차법 제3조]]제1항)
|-
|② 주민등록 (전입신고)
|
*주택임대차법에 따른 대항력을 획득하기 위해서는 임차인이 '''주민등록'''을 마쳐야 하며,
**이 경우 전입신고를 한 때에 주민등록이 된 것으로 본다.([[주택임대차법 제3조]]제1항)
|}
{{안내문|제목=※ 대항력 관련 판례|내용=대항력을 취득한 임차인이 그 가족과 함께 일시적이나마 주민등록을 다른 곳으로 이전하면 전체적으로나 종국적으로 주민등록을 이탈한 것이므로 대항력은 전출로 인해 소멸되고, 그 후 임차인이 다시 임차주택의 주소로 전입신고를 하였더라도 소멸했던 대항력이 회복되는 것이 아니라 새로운 전입신고를 한 때부터 새로운 대항력을 취득하는 것이다.([[대판 97다43468]])|추가1=대항력을 취득한 임차인이 그 가족과 함께 그 주택에 대한 점유를 계속하고 있으면서 그 가족의 주민등록을 그대로 둔 채 임차인만 주민등록을 일시적으로 옮긴 경우라면, 전체적으로나 종국적으로 주민등록의 이탈이라고 볼 수 없으므로 제3자에 대한 대항력을 상실하지 않는다.([[대판 95다30338]])}}

*효력발생 시기
**대항력은 임차인이 주택의 인도와 주민등록을 마친 때에 그 다음 날부터 제3자에 대하여 효력이 생기고, 전입신고를 한 때에 주민등록을 마친 것으로 봅니다([[주택임대차법 제3조]]제1항)
**여기에서 "그 다음 날"이란, 다음 날 오전 0시부터 대항력이 생긴다는 취지이다.(대판 99다9981)

===우선변제권===
우선변제권이란 임차주택이 경매 또는 공매되는 경우에 임차주택의 환가대금에서 후순위권리자나 그 밖의 채권자보다 우선하여 보증금을 변제받을 권리를 말한다.([[주택임대차법 제3조의2]]제2항)

'''요건'''

*우선변제권은 임차인이 ① '''대항요건'''(주택의 인도 및 전입신고)과 ② 임대차계약증서상의 '''확정일자'''를 갖춘 경우에 취득된다.([[주택임대차법 제3조의2]]제2항)
*확정일자란 증서가 작성된 날짜에 주택임대차계약서가 존재하고 있음을 증명하기 위해 법률상 인정되는 일자를 말한다.(대판 98다28879 판결)
{{안내문|제목=※ 우선변제권 관련 판례|내용=임차인이 주택의 인도와 전입신고를 마친 당일 또는 그 이전에 주택임대차계약서에 확정일자를 갖춘 경우에는 주택의 인도와 전입신고를 마친 다음날 오전 0시부터 우선변제권이 생긴다.(대판 98다46938)|추가1=우선변제권을 행사하기 위해서는 우선변제권의 요건이 경매절차에 따르는 배당요구의 종기인 경락기일까지 존속되고 있어야 한다.(대판 95다44597)}}

===최우선변제권(보증금 중 일정액의 보호)===
임차인이 비록 확정일자가 늦어 선순위로 변제를 받지 못하는 경우라도 임차주택에 대하여 선순위담보권자의 경매신청 등기 전에 대항력[① 주택의 인도 ,② 주민등록(전입신고)]을 갖춘 경우에는 보증금 중 일정액을 다른 담보물권자보다 우선하여 변제받을 권리가 있다.([[주택임대차법 제3조]]제1항 및 제8조제1항)

*우선변제를 받을 임차인 및 보증금 중 일정액의 범위와 기준은 주택임대차위원회의 심의를 거쳐 다음 구분에 따른 금액 이하로 한다.
*다만, 보증금 중 일정액의 범위와 기준은 주택가액(대지의 가액을 포함)의 2분의 1을 넘지 못한다.([[주택임대차법 제8조]]제3항, [[주택임대차법 시행령 제10조|동법 시행령 제10조]]제1항 및 제11조)

{| class="wikitable"
!'''구분'''
!'''임차인의 범위'''
!'''보증금중 일정액의 범위'''
|-
|서울특별시
|1억5천만원
|5천만원
|-
|「수도권정비계획법」에 따른 과밀억제권역(서울특별시는 제외), 세종특별자치시, 용인시 및 화성시
|1억3천만원
|4천300만원
|-
|광역시(「수도권정비계획법」에 따른 과밀억제권역에 포함된 지역과 군지역은 제외), 안산시, 김포시, 광주시 및 파주시
|7천만원
|2천300만원
|-
|그 밖의 지역
|6천만원
|2천만원
|}

*위 규정은 2021년 5월 11일 당시 존속 중인 임대차계약에 대해서도 적용하되, 2021년 5월 11일 전에 임차주택에 대하여 담보물권을 취득한 자에 대해서는 종전의 규정에 따른다.(주택임대차법 시행령(대통령령 제31673호) 부칙 제2조)

=='''임차권등기명령제도''' ==
임차권등기명령제도란 임대차가 종료된 후 보증금을 반환받지 못한 임차인이 이사를 가려해도 이사를 가게 되면 주민등록의 계속성과 주택인도의 원칙상 대항력을 잃게 되어 이사를 갈 수 없는 문제가 있기 때문에 임차인의 보호를 위하여 임차인이 임대차가 종료된 후 보증금을 반환받지 못한 경우에 법원에 임차권등기명령을 신청하여 임차권 등기가 되면 보증금을 받지 않고 주소를 옮겨도 대항력 또는 우선변제권이 유지되어 마음 놓고 이사를 갈 수 있도록 보완한 제도이다.

'''신청요건 및 방법'''

*① 임대차가 끝난 후 ② 보증금이 반환되지 않은 경우 임차인은 임차주택의 소재지를 관할하는 지방법원·지방법원지원 또는 시·군 법원에 임차권등기명령을 신청할 수 있다.([[주택임대차법 제3조의3]]제1항)

'''임차권 등기의 효력'''

*임차인은 임차권등기명령의 집행에 따른 임차권등기를 마치면 대항력과 우선변제권을 취득한다.
*다만, 임차인이 임차권등기 이전에 이미 대항력이나 우선변제권을 취득한 경우에는 그 대항력이나 우선변제권은 그대로 유지되며, 임차권등기 이후에는 대항요건을 상실하더라도 이미 취득한 대항력이나 우선변제권을 상실하지 않는다.([[주택임대차법 제3조의3]]제5항)
*임차권등기명령의 집행에 따른 임차권등기가 끝난 주택(임대차의 목적이 주택의 일부분인 경우에는 해당 부분으로 한정)을 그 이후에 임차한 임차인은 우선변제를 받을 권리가 없다.([[주택임대차법 제3조의3]]제6항)

'''비용의 청구'''

*임차인은 위의 규정에 따른 임차권등기명령의 신청과 그에 따른 임차권등기와 관련하여 든 비용을 임대인에게 청구할 수 있다.([[주택임대차법 제3조의3]]제8항).

=='''임대차기간'''==
'''최단존속기간의 보장'''

*기간을 정하지 않거나 2년 미만으로 정한 임대차는 그 기간을 2년으로 본다.
*다만, 임차인은 2년 미만으로 정한 기간이 유효함을 주장할 수 있다.([[주택임대차법 제4조]]제1항)

'''임대차 존속'''

*임대차기간이 끝난 경우에도 임차인이 보증금을 반환받을 때까지는 임대차관계가 존속되는 것으로 본다.([[주택임대차법 제4조]]제2항)

==계약의 묵시적 갱신==

*임대인이 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지의 기간에 임차인에게 갱신거절 통지를 하지 않거나 계약조건을 변경하지 않으면 갱신하지 않는다는 뜻의 통지를 하지 않은 경우에는 그 기간이 끝난 때에 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 본다.
*임차인이 임대차기간이 끝나기 2개월 전까지 통지하지 않은 경우에도 또한 같다.([[주택임대차법 제6조]]제1항)
*다만, 2기의 차임액에 달하도록 연체하거나 그 밖에 임차인으로서의 의무를 현저히 위반한 임차인에 대하여는 이를 적용하지 않는다.([[주택임대차법 제6조]]제3항)
*위 [[주택임대차법 제6조]]제1항의 개정규정은 2020년 12월 10일 이후 최초로 체결되거나 갱신된 임대차부터 적용한다.(주택임대차법(법률 제17363호) 부칙 제2조)
*이 경우 임대차의 존속기간은 2년으로 본다. 그러나 계약이 갱신된 경우 임차인은 언제든지 임대인에게 계약해지를 통지할 수 있으며, 이러한 해지는 임대인이 그 통지를 받은 날부터 3개월이 지나면 그 효력이 발생한다.([[주택임대차법 제6조]]제2항 및 제6조의2)

==계약갱신 요구 등==
임대인은 임차인이 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지의 기간 이내에 계약갱신을 요구할 경우 정당한 사유 없이 거절하지 못한다.([[주택임대차법 제6조의3]]제1항 본문 및 제6조제1항).

다만, 다음의 어느 하나에 해당하는 경우에는 계약갱신을 거절할 수 있다.([[주택임대차법 제6조의3]]제1항 단서)

*1. 임차인이 2기의 차임액에 해당하는 금액에 이르도록 차임을 연체한 사실이 있는 경우
*2. 임차인이 거짓이나 그 밖의 부정한 방법으로 임차한 경우
*3. 서로 합의하여 임대인이 임차인에게 상당한 보상을 제공한 경우
*4. 임차인이 임대인의 동의 없이 목적 주택의 전부 또는 일부를 전대(轉貸)한 경우
*5. 임차인이 임차한 주택의 전부 또는 일부를 고의나 중대한 과실로 파손한 경우
*6. 임차한 주택의 전부 또는 일부가 멸실되어 임대차의 목적을 달성하지 못할 경우
*7. 임대인이 다음의 어느 하나에 해당하는 사유로 목적 주택의 전부 또는 대부분을 철거하거나 재건축하기 위하여 목적 주택의 점유를 회복할 필요가 있는 경우
**임대차계약 체결 당시 공사시기 및 소요기간 등을 포함한 철거 또는 재건축 계획을 임차인에게 구체적으로 고지하고 그 계획에 따르는 경우
**건물이 노후·훼손 또는 일부 멸실되는 등 안전사고의 우려가 있는 경우
**다른 법령에 따라 철거 또는 재건축이 이루어지는 경우
*8. 임대인(임대인의 직계존속·직계비속을 포함)이 목적 주택에 실제 거주하려는 경우
*9. 그 밖에 임차인이 임차인으로서의 의무를 현저히 위반하거나 임대차를 계속하기 어려운 중대한 사유가 있는 경우

임차인은 계약갱신요구권을 1회에 한하여 행사할 수 있고, 이 경우 갱신되는 임대차의 존속기간은 2년으로 본다.

*그러나 계약이 갱신된 경우 임차인은 언제든지 임대인에게 계약해지를 통지할 수 있으며, 이러한 해지는 임대인이 그 통지를 받은 날부터 3개월이 지나면 그 효력이 발생한다.([[주택임대차법 제6조의3]]제2항·제4항 및 제6조의2단서)
*갱신되는 임대차는 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 계약된 것으로 본다. 다만, 차임과 보증금은 [[주택임대차법 제7조]]의 범위에서 증감할 수 있다.([[주택임대차법 제6조의3]]제3항)

임대인(임대인의 직계존속·직계비속을 포함)이 목적 주택에 실제 거주하려는 사유로 갱신을 거절하였음에도 불구하고 갱신요구가 거절되지 않았더라면 갱신되었을 기간이 만료되기 전에 정당한 사유 없이 제3자에게 목적 주택을 임대한 경우 임대인은 갱신거절로 인하여 임차인이 입은 손해를 배상해야 한다.([[주택임대차법 제6조의3]]제5항)

*위 따른 손해배상액은 거절 당시 당사자 간에 손해배상액의 예정에 관한 합의가 이루어지지 않는 한 다음의 금액 중 큰 금액으로 한다.([[주택임대차법 제6조의3]]제6항)
**갱신거절 당시 월차임(차임 외에 보증금이 있는 경우에는 그 보증금을 [[주택임대차법 제7조의2]] 각 호 중 낮은 비율에 따라 월 단위의 차임으로 전환한 금액을 포함함. 이하 "환산월차임"이라 함)의 3개월분에 해당하는 금액
**임대인이 제3자에게 임대하여 얻은 환산월차임과 갱신거절 당시 환산월차임 간 차액의 2년분에 해당하는 금액
**임대인(임대인의 직계존속·직계비속을 포함)이 목적 주택에 실제 거주하려는 사유로 인한 갱신거절로 인하여 임차인이 입은 손해액

==차임 등의 증감청구권==
당사자는 약정한 차임이나 보증금이 임차주택에 관한 조세, 공과금, 그 밖의 부담의 증감이나 경제사정의 변동으로 인하여 적절하지 않게 된 때에는 장래에 대하여 그 증감을 청구할 수 있다.([[주택임대차법 제7조]]제1항 전단)

*이 경우 증액청구는 임대차계약 또는 약정한 차임이나 보증금의 증액이 있은 후 1년 이내에는 하지 못한다.([[주택임대차법 제7조]]제1항 후단)
*증액청구는 약정한 차임이나 보증금의 5%의 금액을 초과하지 못한다. 다만, 특별시·광역시·특별자치시·도 및 특별자치도는 관할 구역 내의 지역별 임대차 시장 여건 등을 고려하여 5%의 범위에서 증액청구의 상한을 조례로 달리 정할 수 있다.([[주택임대차법 제7조]]제2항).

==임차권의 승계==

*임차인이 상속인 없이 사망한 경우에는 그 주택에서 가정공동생활을 하던 사실상의 혼인 관계에 있는 자가 임차인의 권리와 의무를 승계한다.([[주택임대차법 제9조]]제1항)
*임차인이 사망한 때에 사망 당시 상속인이 그 주택에서 가정공동생활을 하고 있지 않은 경우에는 그 주택에서 가정공동생활을 하던 사실상의 혼인 관계에 있는 자와 2촌 이내의 친족이 공동으로 임차인의 권리와 의무를 승계한다.([[주택임대차법 제9조]]제2항)
*다만, 임차인이 사망한 후 1개월 이내에 임대인에게 위의 승계 대상자가 반대의사를 표시한 경우에는 권리와 의무를 승계하지 않는다.([[주택임대차법 제9조]]제3항).
*위의 경우에 임대차 관계에서 생긴 채권·채무는 임차인의 권리의무를 승계한 자에게 귀속된다.([[주택임대차법 제9조]]제4항)

==참고 문헌==

*찾기쉬운 생활법령정보

==각주==

주택임대차법

2022-03-27T09:07:44Z

Icando:

주택임대차보호법'''(약칭: 주택임대차법)'''은 주거용 건물의 임대차에 관하여 민법에 대한 특례를 규정함으로써 국민 주거생활의 안정을 보장함을 목적으로 하는 법이다.(주택임대차법 제1조)

== 편면적 강행규정 ==
{{안내문|내용=※ 주택임대차는 당사자간 합의에 의해 성립되는 계약임에도 불구하고, 주택임대차보호법을 위반하여 임차인에게 불리한 것은 효력이 없습니다(주택임대차법 제10조). 이 때 ‘임차인에게 불리한 것은 효력이 없다’는 것은 주택임대차보호법 규정에 위반되는 당사자의 약정을 모두 무효라고 할 것은 아니고 그 규정에 위반하는 약정이라도 임차인에게 불리하지 않은 것은 유효하다.([[대판 95다22283]])}}

==주택임대차법의 적용 범위 ==
'''주택임대차법의 보호대상(인적 적용범위)'''
{| class="wikitable"
!'''구분'''
!'''내용'''
|-
|자연인
|
*주택임대차법은 자연인인 국민의 주거생활의 안정을 보장함을 목적으로 하기 때문에,
**그 보호 대상은 원칙적으로 '''대한민국의 국적을 가진 사람'''이다.([[주택임대차보호법 제1조|주택임대차법 제1조]])
|-
|외국인 및 재외동포
|
*외국인도 조건을 일정 조건을 갖춘 경우 보호 대상이 된다. (출입국관리법 제31조, 제88조의2제2항, 대판 2015다14136)
**1. 주택을 임차
**2. 외국인등록
**3. 전입신고에 준하는 체류지 변경신고
|-
|법인
|
*법인은 특별한 사정이 없는 한 주택임대차법의 보호를 받지 못한다.([[대판 96다7236]])
**법인이 주택임대차법의 보호를 받기 위해 주민등록을 자신의 명의로 할 수 없을 뿐만 아니라,
**사원 명의의 주민등록으로 대항력을 갖추어도 이를 법인의 주민등록으로 인정할 수 없기 때문

*예외적으로 주택임대차법의 보호대상이 되는 경우
**한국토지주택공사와 주택사업을 목적으로 설립된 지방공사(주택임대차법 제3조제2항 후단 및 동법 시행령 제2조)
**중소기업기본법 제2조에 따른 중소기업 법인(주택임대차법 제3조제3항)
***해당 법인이 소속 직원의 주거용으로 주택을 임차한 경우
****법인이 선정한 직원이 해당 주택을 인도받고 주민등록을 마친 다음 날부터 제3자에 대하여 효력이 생김
***임대차가 끝나기 전에 그 직원이 변경된 경우에는
****법인이 선정한 새로운 직원이 주택을 인도받고 주민등록을 마친 다음 날부터 제3자에 대하여 효력이 생김
|}
'''주택임대차법의 적용범위(물적 적용범위)'''

*주택의 전부 또는 일부에 대해 임대차하는 경우에 적용되며, 그 임차주택의 일부를 주거 외의 목적으로 사용하는 경우에도 적용된다.(주택임대차법 제2조)
*주택임대차법은 전세권등기를 하지 않은 전세계약(미등기 전세)에도 적용된다.(주택임대차법 제12조)
*다만, 일시 사용을 위한 임대차임이 명백한 경우에는 주택임대차법이 적용되지 않는다.(주택임대차법 제11조)

==대항력과 우선변제권 ==

===대항력===

*대항력이란 임차인이 제3자, 즉 임차주택의 양수인, 임대할 권리를 승계한 사람, 그 밖에 임차주택에 관해 이해관계를 가지고 있는 사람에게 임대차의 내용을 주장할 수 있는 법률상의 힘을 말합니다(주택임대차법 제3조제1항).
*'''요건'''

{| class="wikitable"
!'''구분'''
!'''내용'''
|-
|① 주택의 인도
|
*주택임대차법에 따른 대항력을 획득하기 위해서는 '''주택의 인도'''가 필요하다.(주택임대차법 제3조제1항)
|-
|② 주민등록 (전입신고)
|
*주택임대차법에 따른 대항력을 획득하기 위해서는 임차인이 '''주민등록'''을 마쳐야 하며,
**이 경우 전입신고를 한 때에 주민등록이 된 것으로 본다.(주택임대차법 제3조제1항)
|}
{{안내문|제목=※ 대항력 관련 판례|내용=대항력을 취득한 임차인이 그 가족과 함께 일시적이나마 주민등록을 다른 곳으로 이전하면 전체적으로나 종국적으로 주민등록을 이탈한 것이므로 대항력은 전출로 인해 소멸되고, 그 후 임차인이 다시 임차주택의 주소로 전입신고를 하였더라도 소멸했던 대항력이 회복되는 것이 아니라 새로운 전입신고를 한 때부터 새로운 대항력을 취득하는 것이다.([[대판 97다43468]])|추가1=대항력을 취득한 임차인이 그 가족과 함께 그 주택에 대한 점유를 계속하고 있으면서 그 가족의 주민등록을 그대로 둔 채 임차인만 주민등록을 일시적으로 옮긴 경우라면, 전체적으로나 종국적으로 주민등록의 이탈이라고 볼 수 없으므로 제3자에 대한 대항력을 상실하지 않는다.([[대판 95다30338]])}}

*효력발생 시기
**대항력은 임차인이 주택의 인도와 주민등록을 마친 때에 그 다음 날부터 제3자에 대하여 효력이 생기고, 전입신고를 한 때에 주민등록을 마친 것으로 봅니다(주택임대차법 제3조제1항)
**여기에서 "그 다음 날"이란, 다음 날 오전 0시부터 대항력이 생긴다는 취지이다.(대판 99다9981)

===우선변제권===
우선변제권이란 임차주택이 경매 또는 공매되는 경우에 임차주택의 환가대금에서 후순위권리자나 그 밖의 채권자보다 우선하여 보증금을 변제받을 권리를 말한다.(주택임대차법 제3조의2제2항)

'''요건'''

*우선변제권은 임차인이 ① '''대항요건'''(주택의 인도 및 전입신고)과 ② 임대차계약증서상의 '''확정일자'''를 갖춘 경우에 취득된다.(주택임대차법 제3조의2제2항)
*확정일자란 증서가 작성된 날짜에 주택임대차계약서가 존재하고 있음을 증명하기 위해 법률상 인정되는 일자를 말한다.(대판 98다28879 판결)
{{안내문|제목=※ 우선변제권 관련 판례|내용=임차인이 주택의 인도와 전입신고를 마친 당일 또는 그 이전에 주택임대차계약서에 확정일자를 갖춘 경우에는 주택의 인도와 전입신고를 마친 다음날 오전 0시부터 우선변제권이 생긴다.(대판 98다46938)|추가1=우선변제권을 행사하기 위해서는 우선변제권의 요건이 경매절차에 따르는 배당요구의 종기인 경락기일까지 존속되고 있어야 한다.(대판 95다44597)}}

===최우선변제권(보증금 중 일정액의 보호)===
임차인이 비록 확정일자가 늦어 선순위로 변제를 받지 못하는 경우라도 임차주택에 대하여 선순위담보권자의 경매신청 등기 전에 대항력[① 주택의 인도 ,② 주민등록(전입신고)]을 갖춘 경우에는 보증금 중 일정액을 다른 담보물권자보다 우선하여 변제받을 권리가 있다.(주택임대차법 제3조제1항 및 제8조제1항)

*우선변제를 받을 임차인 및 보증금 중 일정액의 범위와 기준은 주택임대차위원회의 심의를 거쳐 다음 구분에 따른 금액 이하로 한다.
*다만, 보증금 중 일정액의 범위와 기준은 주택가액(대지의 가액을 포함)의 2분의 1을 넘지 못한다.(주택임대차법 제8조제3항, 동법 시행령 제10조제1항 및 제11조)

{| class="wikitable"
!'''구분'''
!'''임차인의 범위'''
!'''보증금중 일정액의 범위'''
|-
|서울특별시
|1억5천만원
|5천만원
|-
|「수도권정비계획법」에 따른 과밀억제권역(서울특별시는 제외), 세종특별자치시, 용인시 및 화성시
|1억3천만원
|4천300만원
|-
|광역시(「수도권정비계획법」에 따른 과밀억제권역에 포함된 지역과 군지역은 제외), 안산시, 김포시, 광주시 및 파주시
|7천만원
|2천300만원
|-
|그 밖의 지역
|6천만원
|2천만원
|}

*위 규정은 2021년 5월 11일 당시 존속 중인 임대차계약에 대해서도 적용하되, 2021년 5월 11일 전에 임차주택에 대하여 담보물권을 취득한 자에 대해서는 종전의 규정에 따른다.(주택임대차법 시행령(대통령령 제31673호) 부칙 제2조)

=='''임차권등기명령제도''' ==
임차권등기명령제도란 임대차가 종료된 후 보증금을 반환받지 못한 임차인이 이사를 가려해도 이사를 가게 되면 주민등록의 계속성과 주택인도의 원칙상 대항력을 잃게 되어 이사를 갈 수 없는 문제가 있기 때문에 임차인의 보호를 위하여 임차인이 임대차가 종료된 후 보증금을 반환받지 못한 경우에 법원에 임차권등기명령을 신청하여 임차권 등기가 되면 보증금을 받지 않고 주소를 옮겨도 대항력 또는 우선변제권이 유지되어 마음 놓고 이사를 갈 수 있도록 보완한 제도이다.

'''신청요건 및 방법'''

*① 임대차가 끝난 후 ② 보증금이 반환되지 않은 경우 임차인은 임차주택의 소재지를 관할하는 지방법원·지방법원지원 또는 시·군 법원에 임차권등기명령을 신청할 수 있다.(주택임대차법 제3조의3제1항)

'''임차권 등기의 효력'''

*임차인은 임차권등기명령의 집행에 따른 임차권등기를 마치면 대항력과 우선변제권을 취득한다.
*다만, 임차인이 임차권등기 이전에 이미 대항력이나 우선변제권을 취득한 경우에는 그 대항력이나 우선변제권은 그대로 유지되며, 임차권등기 이후에는 대항요건을 상실하더라도 이미 취득한 대항력이나 우선변제권을 상실하지 않는다.(주택임대차법 제3조의3제5항)
*임차권등기명령의 집행에 따른 임차권등기가 끝난 주택(임대차의 목적이 주택의 일부분인 경우에는 해당 부분으로 한정)을 그 이후에 임차한 임차인은 우선변제를 받을 권리가 없다.(주택임대차법 제3조의3제6항)

'''비용의 청구'''

*임차인은 위의 규정에 따른 임차권등기명령의 신청과 그에 따른 임차권등기와 관련하여 든 비용을 임대인에게 청구할 수 있다.(주택임대차법 제3조의3제8항).

=='''임대차기간'''==
'''최단존속기간의 보장'''

*기간을 정하지 않거나 2년 미만으로 정한 임대차는 그 기간을 2년으로 본다.
*다만, 임차인은 2년 미만으로 정한 기간이 유효함을 주장할 수 있다.(주택임대차법 제4조제1항)

'''임대차 존속'''

*임대차기간이 끝난 경우에도 임차인이 보증금을 반환받을 때까지는 임대차관계가 존속되는 것으로 본다.(주택임대차법 제4조제2항)

==계약의 묵시적 갱신==

*임대인이 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지의 기간에 임차인에게 갱신거절 통지를 하지 않거나 계약조건을 변경하지 않으면 갱신하지 않는다는 뜻의 통지를 하지 않은 경우에는 그 기간이 끝난 때에 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 본다.
*임차인이 임대차기간이 끝나기 2개월 전까지 통지하지 않은 경우에도 또한 같다.(주택임대차법 제6조제1항)
*다만, 2기의 차임액에 달하도록 연체하거나 그 밖에 임차인으로서의 의무를 현저히 위반한 임차인에 대하여는 이를 적용하지 않는다.(주택임대차법 제6조제3항)
*위 주택임대차법 제6조제1항의 개정규정은 2020년 12월 10일 이후 최초로 체결되거나 갱신된 임대차부터 적용한다.(주택임대차법(법률 제17363호) 부칙 제2조)
*이 경우 임대차의 존속기간은 2년으로 본다. 그러나 계약이 갱신된 경우 임차인은 언제든지 임대인에게 계약해지를 통지할 수 있으며, 이러한 해지는 임대인이 그 통지를 받은 날부터 3개월이 지나면 그 효력이 발생한다.(주택임대차법 제6조제2항 및 제6조의2)

==계약갱신 요구 등==
임대인은 임차인이 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지의 기간 이내에 계약갱신을 요구할 경우 정당한 사유 없이 거절하지 못한다.(주택임대차법 제6조의3제1항 본문 및 제6조제1항).

다만, 다음의 어느 하나에 해당하는 경우에는 계약갱신을 거절할 수 있다.(주택임대차법 제6조의3제1항 단서)

*1. 임차인이 2기의 차임액에 해당하는 금액에 이르도록 차임을 연체한 사실이 있는 경우
*2. 임차인이 거짓이나 그 밖의 부정한 방법으로 임차한 경우
*3. 서로 합의하여 임대인이 임차인에게 상당한 보상을 제공한 경우
*4. 임차인이 임대인의 동의 없이 목적 주택의 전부 또는 일부를 전대(轉貸)한 경우
*5. 임차인이 임차한 주택의 전부 또는 일부를 고의나 중대한 과실로 파손한 경우
*6. 임차한 주택의 전부 또는 일부가 멸실되어 임대차의 목적을 달성하지 못할 경우
*7. 임대인이 다음의 어느 하나에 해당하는 사유로 목적 주택의 전부 또는 대부분을 철거하거나 재건축하기 위하여 목적 주택의 점유를 회복할 필요가 있는 경우
**임대차계약 체결 당시 공사시기 및 소요기간 등을 포함한 철거 또는 재건축 계획을 임차인에게 구체적으로 고지하고 그 계획에 따르는 경우
**건물이 노후·훼손 또는 일부 멸실되는 등 안전사고의 우려가 있는 경우
**다른 법령에 따라 철거 또는 재건축이 이루어지는 경우
*8. 임대인(임대인의 직계존속·직계비속을 포함)이 목적 주택에 실제 거주하려는 경우
*9. 그 밖에 임차인이 임차인으로서의 의무를 현저히 위반하거나 임대차를 계속하기 어려운 중대한 사유가 있는 경우

임차인은 계약갱신요구권을 1회에 한하여 행사할 수 있고, 이 경우 갱신되는 임대차의 존속기간은 2년으로 본다.

*그러나 계약이 갱신된 경우 임차인은 언제든지 임대인에게 계약해지를 통지할 수 있으며, 이러한 해지는 임대인이 그 통지를 받은 날부터 3개월이 지나면 그 효력이 발생한다.(주택임대차법 제6조의3제2항·제4항 및 제6조의2단서)
*갱신되는 임대차는 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 계약된 것으로 본다. 다만, 차임과 보증금은 주택임대차법 제7조의 범위에서 증감할 수 있다.(주택임대차법 제6조의3제3항)

임대인(임대인의 직계존속·직계비속을 포함)이 목적 주택에 실제 거주하려는 사유로 갱신을 거절하였음에도 불구하고 갱신요구가 거절되지 않았더라면 갱신되었을 기간이 만료되기 전에 정당한 사유 없이 제3자에게 목적 주택을 임대한 경우 임대인은 갱신거절로 인하여 임차인이 입은 손해를 배상해야 한다.(주택임대차법 제6조의3제5항)

*위 따른 손해배상액은 거절 당시 당사자 간에 손해배상액의 예정에 관한 합의가 이루어지지 않는 한 다음의 금액 중 큰 금액으로 한다.(주택임대차법 제6조의3제6항)
**갱신거절 당시 월차임(차임 외에 보증금이 있는 경우에는 그 보증금을 주택임대차법 제7조의2 각 호 중 낮은 비율에 따라 월 단위의 차임으로 전환한 금액을 포함함. 이하 "환산월차임"이라 함)의 3개월분에 해당하는 금액
**임대인이 제3자에게 임대하여 얻은 환산월차임과 갱신거절 당시 환산월차임 간 차액의 2년분에 해당하는 금액
**임대인(임대인의 직계존속·직계비속을 포함)이 목적 주택에 실제 거주하려는 사유로 인한 갱신거절로 인하여 임차인이 입은 손해액

==차임 등의 증감청구권==
당사자는 약정한 차임이나 보증금이 임차주택에 관한 조세, 공과금, 그 밖의 부담의 증감이나 경제사정의 변동으로 인하여 적절하지 않게 된 때에는 장래에 대하여 그 증감을 청구할 수 있다.(주택임대차법 제7조제1항 전단)

*이 경우 증액청구는 임대차계약 또는 약정한 차임이나 보증금의 증액이 있은 후 1년 이내에는 하지 못한다.(주택임대차법 제7조제1항 후단)
*증액청구는 약정한 차임이나 보증금의 5%의 금액을 초과하지 못한다. 다만, 특별시·광역시·특별자치시·도 및 특별자치도는 관할 구역 내의 지역별 임대차 시장 여건 등을 고려하여 5%의 범위에서 증액청구의 상한을 조례로 달리 정할 수 있다.(주택임대차법 제7조제2항).

==임차권의 승계==

*임차인이 상속인 없이 사망한 경우에는 그 주택에서 가정공동생활을 하던 사실상의 혼인 관계에 있는 자가 임차인의 권리와 의무를 승계한다.(주택임대차법 제9조제1항)
*임차인이 사망한 때에 사망 당시 상속인이 그 주택에서 가정공동생활을 하고 있지 않은 경우에는 그 주택에서 가정공동생활을 하던 사실상의 혼인 관계에 있는 자와 2촌 이내의 친족이 공동으로 임차인의 권리와 의무를 승계한다.(주택임대차법 제9조제2항)
*다만, 임차인이 사망한 후 1개월 이내에 임대인에게 위의 승계 대상자가 반대의사를 표시한 경우에는 권리와 의무를 승계하지 않는다.(주택임대차법 제9조제3항).
*위의 경우에 임대차 관계에서 생긴 채권·채무는 임차인의 권리의무를 승계한 자에게 귀속된다.(주택임대차법 제9조제4항)

==참고 문헌==

*찾기쉬운 생활법령정보

==각주==

주택임대차법

2022-03-27T09:07:17Z

Icando: Icando (토론)의 2617판 편집을 되돌림

주택임대차보호법'''(약칭: 주택임대차법)'''은 주거용 건물의 임대차에 관하여 민법에 대한 특례를 규정함으로써 국민 주거생활의 안정을 보장함을 목적으로 하는 법이다.(주택임대차법 제1조)

{{안내문|내용=※ 주택임대차는 당사자간 합의에 의해 성립되는 계약임에도 불구하고, 주택임대차보호법을 위반하여 임차인에게 불리한 것은 효력이 없습니다(주택임대차법 제10조). 이 때 ‘임차인에게 불리한 것은 효력이 없다’는 것은 주택임대차보호법 규정에 위반되는 당사자의 약정을 모두 무효라고 할 것은 아니고 그 규정에 위반하는 약정이라도 임차인에게 불리하지 않은 것은 유효하다.(대판 95다22283)}}

== 주택임대차법의 적용 범위 ==
'''주택임대차법의 보호대상(인적 적용범위)'''
{| class="wikitable"
!'''구분'''
!'''내용'''
|-
|자연인
|
* 주택임대차법은 자연인인 국민의 주거생활의 안정을 보장함을 목적으로 하기 때문에,
** 그 보호 대상은 원칙적으로 '''대한민국의 국적을 가진 사람'''이다.([[주택임대차보호법 제1조|주택임대차법 제1조]])
|-
|외국인 및 재외동포
|
* 외국인도 조건을 일정 조건을 갖춘 경우 보호 대상이 된다. (출입국관리법 제31조, 제88조의2제2항, 대판 2015다14136)
** 1. 주택을 임차
** 2. 외국인등록
** 3. 전입신고에 준하는 체류지 변경신고
|-
|법인
|
* 법인은 특별한 사정이 없는 한 주택임대차법의 보호를 받지 못한다.([[대판 96다7236]])
** 법인이 주택임대차법의 보호를 받기 위해 주민등록을 자신의 명의로 할 수 없을 뿐만 아니라,
** 사원 명의의 주민등록으로 대항력을 갖추어도 이를 법인의 주민등록으로 인정할 수 없기 때문

* 예외적으로 주택임대차법의 보호대상이 되는 경우
** 한국토지주택공사와 주택사업을 목적으로 설립된 지방공사(주택임대차법 제3조제2항 후단 및 동법 시행령 제2조)
** 중소기업기본법 제2조에 따른 중소기업 법인(주택임대차법 제3조제3항)
*** 해당 법인이 소속 직원의 주거용으로 주택을 임차한 경우
**** 법인이 선정한 직원이 해당 주택을 인도받고 주민등록을 마친 다음 날부터 제3자에 대하여 효력이 생김
*** 임대차가 끝나기 전에 그 직원이 변경된 경우에는
**** 법인이 선정한 새로운 직원이 주택을 인도받고 주민등록을 마친 다음 날부터 제3자에 대하여 효력이 생김
|}
'''주택임대차법의 적용범위(물적 적용범위)'''

* 주택의 전부 또는 일부에 대해 임대차하는 경우에 적용되며, 그 임차주택의 일부를 주거 외의 목적으로 사용하는 경우에도 적용된다.(주택임대차법 제2조)
* 주택임대차법은 전세권등기를 하지 않은 전세계약(미등기 전세)에도 적용된다.(주택임대차법 제12조)
* 다만, 일시 사용을 위한 임대차임이 명백한 경우에는 주택임대차법이 적용되지 않는다.(주택임대차법 제11조)

== 대항력과 우선변제권 ==

=== 대항력 ===

* 대항력이란 임차인이 제3자, 즉 임차주택의 양수인, 임대할 권리를 승계한 사람, 그 밖에 임차주택에 관해 이해관계를 가지고 있는 사람에게 임대차의 내용을 주장할 수 있는 법률상의 힘을 말합니다(주택임대차법 제3조제1항).
* '''요건'''

{| class="wikitable"
!'''구분'''
!'''내용'''
|-
|① 주택의 인도
|
* 주택임대차법에 따른 대항력을 획득하기 위해서는 '''주택의 인도'''가 필요하다.(주택임대차법 제3조제1항)
|-
|② 주민등록 (전입신고)
|
* 주택임대차법에 따른 대항력을 획득하기 위해서는 임차인이 '''주민등록'''을 마쳐야 하며,
** 이 경우 전입신고를 한 때에 주민등록이 된 것으로 본다.(주택임대차법 제3조제1항)
|}
{{안내문|제목=※ 대항력 관련 판례|내용=대항력을 취득한 임차인이 그 가족과 함께 일시적이나마 주민등록을 다른 곳으로 이전하면 전체적으로나 종국적으로 주민등록을 이탈한 것이므로 대항력은 전출로 인해 소멸되고, 그 후 임차인이 다시 임차주택의 주소로 전입신고를 하였더라도 소멸했던 대항력이 회복되는 것이 아니라 새로운 전입신고를 한 때부터 새로운 대항력을 취득하는 것이다.([[대판 97다43468]])|추가1=대항력을 취득한 임차인이 그 가족과 함께 그 주택에 대한 점유를 계속하고 있으면서 그 가족의 주민등록을 그대로 둔 채 임차인만 주민등록을 일시적으로 옮긴 경우라면, 전체적으로나 종국적으로 주민등록의 이탈이라고 볼 수 없으므로 제3자에 대한 대항력을 상실하지 않는다.([[대판 95다30338]])}}

* 효력발생 시기
** 대항력은 임차인이 주택의 인도와 주민등록을 마친 때에 그 다음 날부터 제3자에 대하여 효력이 생기고, 전입신고를 한 때에 주민등록을 마친 것으로 봅니다(주택임대차법 제3조제1항)
** 여기에서 "그 다음 날"이란, 다음 날 오전 0시부터 대항력이 생긴다는 취지이다.(대판 99다9981)

=== 우선변제권 ===
우선변제권이란 임차주택이 경매 또는 공매되는 경우에 임차주택의 환가대금에서 후순위권리자나 그 밖의 채권자보다 우선하여 보증금을 변제받을 권리를 말한다.(주택임대차법 제3조의2제2항)

'''요건'''

* 우선변제권은 임차인이 ① '''대항요건'''(주택의 인도 및 전입신고)과 ② 임대차계약증서상의 '''확정일자'''를 갖춘 경우에 취득된다.(주택임대차법 제3조의2제2항)
* 확정일자란 증서가 작성된 날짜에 주택임대차계약서가 존재하고 있음을 증명하기 위해 법률상 인정되는 일자를 말한다.(대판 98다28879 판결)
{{안내문|제목=※ 우선변제권 관련 판례|내용=임차인이 주택의 인도와 전입신고를 마친 당일 또는 그 이전에 주택임대차계약서에 확정일자를 갖춘 경우에는 주택의 인도와 전입신고를 마친 다음날 오전 0시부터 우선변제권이 생긴다.(대판 98다46938)|추가1=우선변제권을 행사하기 위해서는 우선변제권의 요건이 경매절차에 따르는 배당요구의 종기인 경락기일까지 존속되고 있어야 한다.(대판 95다44597)}}

=== 최우선변제권(보증금 중 일정액의 보호) ===
임차인이 비록 확정일자가 늦어 선순위로 변제를 받지 못하는 경우라도 임차주택에 대하여 선순위담보권자의 경매신청 등기 전에 대항력[① 주택의 인도 ,② 주민등록(전입신고)]을 갖춘 경우에는 보증금 중 일정액을 다른 담보물권자보다 우선하여 변제받을 권리가 있다.(주택임대차법 제3조제1항 및 제8조제1항)

* 우선변제를 받을 임차인 및 보증금 중 일정액의 범위와 기준은 주택임대차위원회의 심의를 거쳐 다음 구분에 따른 금액 이하로 한다.
* 다만, 보증금 중 일정액의 범위와 기준은 주택가액(대지의 가액을 포함)의 2분의 1을 넘지 못한다.(주택임대차법 제8조제3항, 동법 시행령 제10조제1항 및 제11조)

{| class="wikitable"
!'''구분'''
!'''임차인의 범위'''
!'''보증금중 일정액의 범위'''
|-
|서울특별시
|1억5천만원
|5천만원
|-
|「수도권정비계획법」에 따른 과밀억제권역(서울특별시는 제외), 세종특별자치시, 용인시 및 화성시
|1억3천만원
|4천300만원
|-
|광역시(「수도권정비계획법」에 따른 과밀억제권역에 포함된 지역과 군지역은 제외), 안산시, 김포시, 광주시 및 파주시
|7천만원
|2천300만원
|-
|그 밖의 지역
|6천만원
|2천만원
|}

* 위 규정은 2021년 5월 11일 당시 존속 중인 임대차계약에 대해서도 적용하되, 2021년 5월 11일 전에 임차주택에 대하여 담보물권을 취득한 자에 대해서는 종전의 규정에 따른다.(주택임대차법 시행령(대통령령 제31673호) 부칙 제2조)

== '''임차권등기명령제도''' ==
임차권등기명령제도란 임대차가 종료된 후 보증금을 반환받지 못한 임차인이 이사를 가려해도 이사를 가게 되면 주민등록의 계속성과 주택인도의 원칙상 대항력을 잃게 되어 이사를 갈 수 없는 문제가 있기 때문에 임차인의 보호를 위하여 임차인이 임대차가 종료된 후 보증금을 반환받지 못한 경우에 법원에 임차권등기명령을 신청하여 임차권 등기가 되면 보증금을 받지 않고 주소를 옮겨도 대항력 또는 우선변제권이 유지되어 마음 놓고 이사를 갈 수 있도록 보완한 제도이다.

'''신청요건 및 방법'''

* ① 임대차가 끝난 후 ② 보증금이 반환되지 않은 경우 임차인은 임차주택의 소재지를 관할하는 지방법원·지방법원지원 또는 시·군 법원에 임차권등기명령을 신청할 수 있다.(주택임대차법 제3조의3제1항)

'''임차권 등기의 효력'''

* 임차인은 임차권등기명령의 집행에 따른 임차권등기를 마치면 대항력과 우선변제권을 취득한다.
* 다만, 임차인이 임차권등기 이전에 이미 대항력이나 우선변제권을 취득한 경우에는 그 대항력이나 우선변제권은 그대로 유지되며, 임차권등기 이후에는 대항요건을 상실하더라도 이미 취득한 대항력이나 우선변제권을 상실하지 않는다.(주택임대차법 제3조의3제5항)
* 임차권등기명령의 집행에 따른 임차권등기가 끝난 주택(임대차의 목적이 주택의 일부분인 경우에는 해당 부분으로 한정)을 그 이후에 임차한 임차인은 우선변제를 받을 권리가 없다.(주택임대차법 제3조의3제6항)

'''비용의 청구'''

* 임차인은 위의 규정에 따른 임차권등기명령의 신청과 그에 따른 임차권등기와 관련하여 든 비용을 임대인에게 청구할 수 있다.(주택임대차법 제3조의3제8항).

== '''임대차기간''' ==
'''최단존속기간의 보장'''

* 기간을 정하지 않거나 2년 미만으로 정한 임대차는 그 기간을 2년으로 본다.
* 다만, 임차인은 2년 미만으로 정한 기간이 유효함을 주장할 수 있다.(주택임대차법 제4조제1항)

'''임대차 존속'''

* 임대차기간이 끝난 경우에도 임차인이 보증금을 반환받을 때까지는 임대차관계가 존속되는 것으로 본다.(주택임대차법 제4조제2항)

== 계약의 묵시적 갱신 ==

* 임대인이 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지의 기간에 임차인에게 갱신거절 통지를 하지 않거나 계약조건을 변경하지 않으면 갱신하지 않는다는 뜻의 통지를 하지 않은 경우에는 그 기간이 끝난 때에 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 본다.
* 임차인이 임대차기간이 끝나기 2개월 전까지 통지하지 않은 경우에도 또한 같다.(주택임대차법 제6조제1항)
* 다만, 2기의 차임액에 달하도록 연체하거나 그 밖에 임차인으로서의 의무를 현저히 위반한 임차인에 대하여는 이를 적용하지 않는다.(주택임대차법 제6조제3항)
* 위 주택임대차법 제6조제1항의 개정규정은 2020년 12월 10일 이후 최초로 체결되거나 갱신된 임대차부터 적용한다.(주택임대차법(법률 제17363호) 부칙 제2조)
* 이 경우 임대차의 존속기간은 2년으로 본다. 그러나 계약이 갱신된 경우 임차인은 언제든지 임대인에게 계약해지를 통지할 수 있으며, 이러한 해지는 임대인이 그 통지를 받은 날부터 3개월이 지나면 그 효력이 발생한다.(주택임대차법 제6조제2항 및 제6조의2)

== 계약갱신 요구 등 ==
임대인은 임차인이 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지의 기간 이내에 계약갱신을 요구할 경우 정당한 사유 없이 거절하지 못한다.(주택임대차법 제6조의3제1항 본문 및 제6조제1항).

다만, 다음의 어느 하나에 해당하는 경우에는 계약갱신을 거절할 수 있다.(주택임대차법 제6조의3제1항 단서)

* 1. 임차인이 2기의 차임액에 해당하는 금액에 이르도록 차임을 연체한 사실이 있는 경우
* 2. 임차인이 거짓이나 그 밖의 부정한 방법으로 임차한 경우
* 3. 서로 합의하여 임대인이 임차인에게 상당한 보상을 제공한 경우
* 4. 임차인이 임대인의 동의 없이 목적 주택의 전부 또는 일부를 전대(轉貸)한 경우
* 5. 임차인이 임차한 주택의 전부 또는 일부를 고의나 중대한 과실로 파손한 경우
* 6. 임차한 주택의 전부 또는 일부가 멸실되어 임대차의 목적을 달성하지 못할 경우
* 7. 임대인이 다음의 어느 하나에 해당하는 사유로 목적 주택의 전부 또는 대부분을 철거하거나 재건축하기 위하여 목적 주택의 점유를 회복할 필요가 있는 경우
** 임대차계약 체결 당시 공사시기 및 소요기간 등을 포함한 철거 또는 재건축 계획을 임차인에게 구체적으로 고지하고 그 계획에 따르는 경우
** 건물이 노후·훼손 또는 일부 멸실되는 등 안전사고의 우려가 있는 경우
** 다른 법령에 따라 철거 또는 재건축이 이루어지는 경우
* 8. 임대인(임대인의 직계존속·직계비속을 포함)이 목적 주택에 실제 거주하려는 경우
* 9. 그 밖에 임차인이 임차인으로서의 의무를 현저히 위반하거나 임대차를 계속하기 어려운 중대한 사유가 있는 경우

임차인은 계약갱신요구권을 1회에 한하여 행사할 수 있고, 이 경우 갱신되는 임대차의 존속기간은 2년으로 본다.

* 그러나 계약이 갱신된 경우 임차인은 언제든지 임대인에게 계약해지를 통지할 수 있으며, 이러한 해지는 임대인이 그 통지를 받은 날부터 3개월이 지나면 그 효력이 발생한다.(주택임대차법 제6조의3제2항·제4항 및 제6조의2단서)
* 갱신되는 임대차는 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 계약된 것으로 본다. 다만, 차임과 보증금은 주택임대차법 제7조의 범위에서 증감할 수 있다.(주택임대차법 제6조의3제3항)

임대인(임대인의 직계존속·직계비속을 포함)이 목적 주택에 실제 거주하려는 사유로 갱신을 거절하였음에도 불구하고 갱신요구가 거절되지 않았더라면 갱신되었을 기간이 만료되기 전에 정당한 사유 없이 제3자에게 목적 주택을 임대한 경우 임대인은 갱신거절로 인하여 임차인이 입은 손해를 배상해야 한다.(주택임대차법 제6조의3제5항)

* 위 따른 손해배상액은 거절 당시 당사자 간에 손해배상액의 예정에 관한 합의가 이루어지지 않는 한 다음의 금액 중 큰 금액으로 한다.(주택임대차법 제6조의3제6항)
** 갱신거절 당시 월차임(차임 외에 보증금이 있는 경우에는 그 보증금을 주택임대차법 제7조의2 각 호 중 낮은 비율에 따라 월 단위의 차임으로 전환한 금액을 포함함. 이하 "환산월차임"이라 함)의 3개월분에 해당하는 금액
** 임대인이 제3자에게 임대하여 얻은 환산월차임과 갱신거절 당시 환산월차임 간 차액의 2년분에 해당하는 금액
** 임대인(임대인의 직계존속·직계비속을 포함)이 목적 주택에 실제 거주하려는 사유로 인한 갱신거절로 인하여 임차인이 입은 손해액

== 차임 등의 증감청구권 ==
당사자는 약정한 차임이나 보증금이 임차주택에 관한 조세, 공과금, 그 밖의 부담의 증감이나 경제사정의 변동으로 인하여 적절하지 않게 된 때에는 장래에 대하여 그 증감을 청구할 수 있다.(주택임대차법 제7조제1항 전단)

* 이 경우 증액청구는 임대차계약 또는 약정한 차임이나 보증금의 증액이 있은 후 1년 이내에는 하지 못한다.(주택임대차법 제7조제1항 후단)
* 증액청구는 약정한 차임이나 보증금의 5%의 금액을 초과하지 못한다. 다만, 특별시·광역시·특별자치시·도 및 특별자치도는 관할 구역 내의 지역별 임대차 시장 여건 등을 고려하여 5%의 범위에서 증액청구의 상한을 조례로 달리 정할 수 있다.(주택임대차법 제7조제2항).

== 임차권의 승계 ==

* 임차인이 상속인 없이 사망한 경우에는 그 주택에서 가정공동생활을 하던 사실상의 혼인 관계에 있는 자가 임차인의 권리와 의무를 승계한다.(주택임대차법 제9조제1항)
* 임차인이 사망한 때에 사망 당시 상속인이 그 주택에서 가정공동생활을 하고 있지 않은 경우에는 그 주택에서 가정공동생활을 하던 사실상의 혼인 관계에 있는 자와 2촌 이내의 친족이 공동으로 임차인의 권리와 의무를 승계한다.(주택임대차법 제9조제2항)
* 다만, 임차인이 사망한 후 1개월 이내에 임대인에게 위의 승계 대상자가 반대의사를 표시한 경우에는 권리와 의무를 승계하지 않는다.(주택임대차법 제9조제3항).
* 위의 경우에 임대차 관계에서 생긴 채권·채무는 임차인의 권리의무를 승계한 자에게 귀속된다.(주택임대차법 제9조제4항)

== 참고 문헌 ==

* 찾기쉬운 생활법령정보

== 각주 ==

주택임대차법

2022-03-27T09:05:39Z

Icando:

주택임대차보호법'''(약칭: 주택임대차법)'''은 주거용 건물의 임대차에 관하여 민법에 대한 특례를 규정함으로써 국민 주거생활의 안정을 보장함을 목적으로 하는 법이다.([[주택임대차법 제1조]])

== 편면적 강행규정 ==
{{안내문|내용=※ 주택임대차는 당사자간 합의에 의해 성립되는 계약임에도 불구하고, 주택임대차보호법을 위반하여 임차인에게 불리한 것은 효력이 없습니다([[주택임대차법 제10조]]). 이 때 ‘임차인에게 불리한 것은 효력이 없다’는 것은 주택임대차보호법 규정에 위반되는 당사자의 약정을 모두 무효라고 할 것은 아니고 그 규정에 위반하는 약정이라도 임차인에게 불리하지 않은 것은 유효하다.(대판 95다22283)}}
==주택임대차법의 적용 범위 ==
'''주택임대차법의 보호대상(인적 적용범위)'''
{| class="wikitable"
!'''구분'''
!'''내용'''
|-
|자연인
|
*주택임대차법은 자연인인 국민의 주거생활의 안정을 보장함을 목적으로 하기 때문에,
**그 보호 대상은 원칙적으로 '''대한민국의 국적을 가진 사람'''이다.([[주택임대차보호법 제1조|[[주택임대차법 제1조]]]])
|-
|외국인 및 재외동포
|
*외국인도 조건을 일정 조건을 갖춘 경우 보호 대상이 된다. (출입국관리법 제31조, 제88조의2제2항, 대판 2015다14136)
**1. 주택을 임차
**2. 외국인등록
**3. 전입신고에 준하는 체류지 변경신고
|-
|법인
|
*법인은 특별한 사정이 없는 한 주택임대차법의 보호를 받지 못한다.([[대판 96다7236]])
**법인이 주택임대차법의 보호를 받기 위해 주민등록을 자신의 명의로 할 수 없을 뿐만 아니라,
**사원 명의의 주민등록으로 대항력을 갖추어도 이를 법인의 주민등록으로 인정할 수 없기 때문

*예외적으로 주택임대차법의 보호대상이 되는 경우
**한국토지주택공사와 주택사업을 목적으로 설립된 지방공사([[주택임대차법 제3조]]제2항 후단 및 [[주택임대차법 시행령 제2조|동법 시행령 제2조]])
**중소기업기본법 제2조에 따른 중소기업 법인([[주택임대차법 제3조]]제3항)
***해당 법인이 소속 직원의 주거용으로 주택을 임차한 경우
****법인이 선정한 직원이 해당 주택을 인도받고 주민등록을 마친 다음 날부터 제3자에 대하여 효력이 생김
***임대차가 끝나기 전에 그 직원이 변경된 경우에는
****법인이 선정한 새로운 직원이 주택을 인도받고 주민등록을 마친 다음 날부터 제3자에 대하여 효력이 생김
|}
'''주택임대차법의 적용범위(물적 적용범위)'''

*주택의 전부 또는 일부에 대해 임대차하는 경우에 적용되며, 그 임차주택의 일부를 주거 외의 목적으로 사용하는 경우에도 적용된다.([[주택임대차법 제2조]])
*주택임대차법은 전세권등기를 하지 않은 전세계약(미등기 전세)에도 적용된다.([[주택임대차법 제12조]])
*다만, 일시 사용을 위한 임대차임이 명백한 경우에는 주택임대차법이 적용되지 않는다.([[주택임대차법 제11조]])

==대항력과 우선변제권 ==

===대항력===

*대항력이란 임차인이 제3자, 즉 임차주택의 양수인, 임대할 권리를 승계한 사람, 그 밖에 임차주택에 관해 이해관계를 가지고 있는 사람에게 임대차의 내용을 주장할 수 있는 법률상의 힘을 말합니다([[주택임대차법 제3조]]제1항).
*'''요건'''

{| class="wikitable"
!'''구분'''
!'''내용'''
|-
|① 주택의 인도
|
*주택임대차법에 따른 대항력을 획득하기 위해서는 '''주택의 인도'''가 필요하다.([[주택임대차법 제3조]]제1항)
|-
|② 주민등록 (전입신고)
|
*주택임대차법에 따른 대항력을 획득하기 위해서는 임차인이 '''주민등록'''을 마쳐야 하며,
**이 경우 전입신고를 한 때에 주민등록이 된 것으로 본다.([[주택임대차법 제3조]]제1항)
|}
{{안내문|제목=※ 대항력 관련 판례|내용=대항력을 취득한 임차인이 그 가족과 함께 일시적이나마 주민등록을 다른 곳으로 이전하면 전체적으로나 종국적으로 주민등록을 이탈한 것이므로 대항력은 전출로 인해 소멸되고, 그 후 임차인이 다시 임차주택의 주소로 전입신고를 하였더라도 소멸했던 대항력이 회복되는 것이 아니라 새로운 전입신고를 한 때부터 새로운 대항력을 취득하는 것이다.([[대판 97다43468]])|추가1=대항력을 취득한 임차인이 그 가족과 함께 그 주택에 대한 점유를 계속하고 있으면서 그 가족의 주민등록을 그대로 둔 채 임차인만 주민등록을 일시적으로 옮긴 경우라면, 전체적으로나 종국적으로 주민등록의 이탈이라고 볼 수 없으므로 제3자에 대한 대항력을 상실하지 않는다.([[대판 95다30338]])}}

*효력발생 시기
**대항력은 임차인이 주택의 인도와 주민등록을 마친 때에 그 다음 날부터 제3자에 대하여 효력이 생기고, 전입신고를 한 때에 주민등록을 마친 것으로 봅니다([[주택임대차법 제3조]]제1항)
**여기에서 "그 다음 날"이란, 다음 날 오전 0시부터 대항력이 생긴다는 취지이다.(대판 99다9981)

===우선변제권===
우선변제권이란 임차주택이 경매 또는 공매되는 경우에 임차주택의 환가대금에서 후순위권리자나 그 밖의 채권자보다 우선하여 보증금을 변제받을 권리를 말한다.([[주택임대차법 제3조의2]]제2항)

'''요건'''

*우선변제권은 임차인이 ① '''대항요건'''(주택의 인도 및 전입신고)과 ② 임대차계약증서상의 '''확정일자'''를 갖춘 경우에 취득된다.([[주택임대차법 제3조의2]]제2항)
*확정일자란 증서가 작성된 날짜에 주택임대차계약서가 존재하고 있음을 증명하기 위해 법률상 인정되는 일자를 말한다.(대판 98다28879 판결)
{{안내문|제목=※ 우선변제권 관련 판례|내용=임차인이 주택의 인도와 전입신고를 마친 당일 또는 그 이전에 주택임대차계약서에 확정일자를 갖춘 경우에는 주택의 인도와 전입신고를 마친 다음날 오전 0시부터 우선변제권이 생긴다.(대판 98다46938)|추가1=우선변제권을 행사하기 위해서는 우선변제권의 요건이 경매절차에 따르는 배당요구의 종기인 경락기일까지 존속되고 있어야 한다.(대판 95다44597)}}

===최우선변제권(보증금 중 일정액의 보호)===
임차인이 비록 확정일자가 늦어 선순위로 변제를 받지 못하는 경우라도 임차주택에 대하여 선순위담보권자의 경매신청 등기 전에 대항력[① 주택의 인도 ,② 주민등록(전입신고)]을 갖춘 경우에는 보증금 중 일정액을 다른 담보물권자보다 우선하여 변제받을 권리가 있다.([[주택임대차법 제3조]]제1항 및 제8조제1항)

*우선변제를 받을 임차인 및 보증금 중 일정액의 범위와 기준은 주택임대차위원회의 심의를 거쳐 다음 구분에 따른 금액 이하로 한다.
*다만, 보증금 중 일정액의 범위와 기준은 주택가액(대지의 가액을 포함)의 2분의 1을 넘지 못한다.([[주택임대차법 제8조]]제3항, [[주택임대차법 시행령 제10조|동법 시행령 제10조]]제1항 및 제11조)

{| class="wikitable"
!'''구분'''
!'''임차인의 범위'''
!'''보증금중 일정액의 범위'''
|-
|서울특별시
|1억5천만원
|5천만원
|-
|「수도권정비계획법」에 따른 과밀억제권역(서울특별시는 제외), 세종특별자치시, 용인시 및 화성시
|1억3천만원
|4천300만원
|-
|광역시(「수도권정비계획법」에 따른 과밀억제권역에 포함된 지역과 군지역은 제외), 안산시, 김포시, 광주시 및 파주시
|7천만원
|2천300만원
|-
|그 밖의 지역
|6천만원
|2천만원
|}

*위 규정은 2021년 5월 11일 당시 존속 중인 임대차계약에 대해서도 적용하되, 2021년 5월 11일 전에 임차주택에 대하여 담보물권을 취득한 자에 대해서는 종전의 규정에 따른다.(주택임대차법 시행령(대통령령 제31673호) 부칙 제2조)

=='''임차권등기명령제도''' ==
임차권등기명령제도란 임대차가 종료된 후 보증금을 반환받지 못한 임차인이 이사를 가려해도 이사를 가게 되면 주민등록의 계속성과 주택인도의 원칙상 대항력을 잃게 되어 이사를 갈 수 없는 문제가 있기 때문에 임차인의 보호를 위하여 임차인이 임대차가 종료된 후 보증금을 반환받지 못한 경우에 법원에 임차권등기명령을 신청하여 임차권 등기가 되면 보증금을 받지 않고 주소를 옮겨도 대항력 또는 우선변제권이 유지되어 마음 놓고 이사를 갈 수 있도록 보완한 제도이다.

'''신청요건 및 방법'''

*① 임대차가 끝난 후 ② 보증금이 반환되지 않은 경우 임차인은 임차주택의 소재지를 관할하는 지방법원·지방법원지원 또는 시·군 법원에 임차권등기명령을 신청할 수 있다.([[주택임대차법 제3조의3]]제1항)

'''임차권 등기의 효력'''

*임차인은 임차권등기명령의 집행에 따른 임차권등기를 마치면 대항력과 우선변제권을 취득한다.
*다만, 임차인이 임차권등기 이전에 이미 대항력이나 우선변제권을 취득한 경우에는 그 대항력이나 우선변제권은 그대로 유지되며, 임차권등기 이후에는 대항요건을 상실하더라도 이미 취득한 대항력이나 우선변제권을 상실하지 않는다.([[주택임대차법 제3조의3]]제5항)
*임차권등기명령의 집행에 따른 임차권등기가 끝난 주택(임대차의 목적이 주택의 일부분인 경우에는 해당 부분으로 한정)을 그 이후에 임차한 임차인은 우선변제를 받을 권리가 없다.([[주택임대차법 제3조의3]]제6항)

'''비용의 청구'''

*임차인은 위의 규정에 따른 임차권등기명령의 신청과 그에 따른 임차권등기와 관련하여 든 비용을 임대인에게 청구할 수 있다.([[주택임대차법 제3조의3]]제8항).

=='''임대차기간'''==
'''최단존속기간의 보장'''

*기간을 정하지 않거나 2년 미만으로 정한 임대차는 그 기간을 2년으로 본다.
*다만, 임차인은 2년 미만으로 정한 기간이 유효함을 주장할 수 있다.([[주택임대차법 제4조]]제1항)

'''임대차 존속'''

*임대차기간이 끝난 경우에도 임차인이 보증금을 반환받을 때까지는 임대차관계가 존속되는 것으로 본다.([[주택임대차법 제4조]]제2항)

==계약의 묵시적 갱신==

*임대인이 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지의 기간에 임차인에게 갱신거절 통지를 하지 않거나 계약조건을 변경하지 않으면 갱신하지 않는다는 뜻의 통지를 하지 않은 경우에는 그 기간이 끝난 때에 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 본다.
*임차인이 임대차기간이 끝나기 2개월 전까지 통지하지 않은 경우에도 또한 같다.([[주택임대차법 제6조]]제1항)
*다만, 2기의 차임액에 달하도록 연체하거나 그 밖에 임차인으로서의 의무를 현저히 위반한 임차인에 대하여는 이를 적용하지 않는다.([[주택임대차법 제6조]]제3항)
*위 [[주택임대차법 제6조]]제1항의 개정규정은 2020년 12월 10일 이후 최초로 체결되거나 갱신된 임대차부터 적용한다.(주택임대차법(법률 제17363호) 부칙 제2조)
*이 경우 임대차의 존속기간은 2년으로 본다. 그러나 계약이 갱신된 경우 임차인은 언제든지 임대인에게 계약해지를 통지할 수 있으며, 이러한 해지는 임대인이 그 통지를 받은 날부터 3개월이 지나면 그 효력이 발생한다.([[주택임대차법 제6조]]제2항 및 제6조의2)

==계약갱신 요구 등==
임대인은 임차인이 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지의 기간 이내에 계약갱신을 요구할 경우 정당한 사유 없이 거절하지 못한다.([[주택임대차법 제6조의3]]제1항 본문 및 제6조제1항).

다만, 다음의 어느 하나에 해당하는 경우에는 계약갱신을 거절할 수 있다.([[주택임대차법 제6조의3]]제1항 단서)

*1. 임차인이 2기의 차임액에 해당하는 금액에 이르도록 차임을 연체한 사실이 있는 경우
*2. 임차인이 거짓이나 그 밖의 부정한 방법으로 임차한 경우
*3. 서로 합의하여 임대인이 임차인에게 상당한 보상을 제공한 경우
*4. 임차인이 임대인의 동의 없이 목적 주택의 전부 또는 일부를 전대(轉貸)한 경우
*5. 임차인이 임차한 주택의 전부 또는 일부를 고의나 중대한 과실로 파손한 경우
*6. 임차한 주택의 전부 또는 일부가 멸실되어 임대차의 목적을 달성하지 못할 경우
*7. 임대인이 다음의 어느 하나에 해당하는 사유로 목적 주택의 전부 또는 대부분을 철거하거나 재건축하기 위하여 목적 주택의 점유를 회복할 필요가 있는 경우
**임대차계약 체결 당시 공사시기 및 소요기간 등을 포함한 철거 또는 재건축 계획을 임차인에게 구체적으로 고지하고 그 계획에 따르는 경우
**건물이 노후·훼손 또는 일부 멸실되는 등 안전사고의 우려가 있는 경우
**다른 법령에 따라 철거 또는 재건축이 이루어지는 경우
*8. 임대인(임대인의 직계존속·직계비속을 포함)이 목적 주택에 실제 거주하려는 경우
*9. 그 밖에 임차인이 임차인으로서의 의무를 현저히 위반하거나 임대차를 계속하기 어려운 중대한 사유가 있는 경우

임차인은 계약갱신요구권을 1회에 한하여 행사할 수 있고, 이 경우 갱신되는 임대차의 존속기간은 2년으로 본다.

*그러나 계약이 갱신된 경우 임차인은 언제든지 임대인에게 계약해지를 통지할 수 있으며, 이러한 해지는 임대인이 그 통지를 받은 날부터 3개월이 지나면 그 효력이 발생한다.([[주택임대차법 제6조의3]]제2항·제4항 및 제6조의2단서)
*갱신되는 임대차는 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 계약된 것으로 본다. 다만, 차임과 보증금은 [[주택임대차법 제7조]]의 범위에서 증감할 수 있다.([[주택임대차법 제6조의3]]제3항)

임대인(임대인의 직계존속·직계비속을 포함)이 목적 주택에 실제 거주하려는 사유로 갱신을 거절하였음에도 불구하고 갱신요구가 거절되지 않았더라면 갱신되었을 기간이 만료되기 전에 정당한 사유 없이 제3자에게 목적 주택을 임대한 경우 임대인은 갱신거절로 인하여 임차인이 입은 손해를 배상해야 한다.([[주택임대차법 제6조의3]]제5항)

*위 따른 손해배상액은 거절 당시 당사자 간에 손해배상액의 예정에 관한 합의가 이루어지지 않는 한 다음의 금액 중 큰 금액으로 한다.([[주택임대차법 제6조의3]]제6항)
**갱신거절 당시 월차임(차임 외에 보증금이 있는 경우에는 그 보증금을 [[주택임대차법 제7조의2]] 각 호 중 낮은 비율에 따라 월 단위의 차임으로 전환한 금액을 포함함. 이하 "환산월차임"이라 함)의 3개월분에 해당하는 금액
**임대인이 제3자에게 임대하여 얻은 환산월차임과 갱신거절 당시 환산월차임 간 차액의 2년분에 해당하는 금액
**임대인(임대인의 직계존속·직계비속을 포함)이 목적 주택에 실제 거주하려는 사유로 인한 갱신거절로 인하여 임차인이 입은 손해액

==차임 등의 증감청구권==
당사자는 약정한 차임이나 보증금이 임차주택에 관한 조세, 공과금, 그 밖의 부담의 증감이나 경제사정의 변동으로 인하여 적절하지 않게 된 때에는 장래에 대하여 그 증감을 청구할 수 있다.([[주택임대차법 제7조]]제1항 전단)

*이 경우 증액청구는 임대차계약 또는 약정한 차임이나 보증금의 증액이 있은 후 1년 이내에는 하지 못한다.([[주택임대차법 제7조]]제1항 후단)
*증액청구는 약정한 차임이나 보증금의 5%의 금액을 초과하지 못한다. 다만, 특별시·광역시·특별자치시·도 및 특별자치도는 관할 구역 내의 지역별 임대차 시장 여건 등을 고려하여 5%의 범위에서 증액청구의 상한을 조례로 달리 정할 수 있다.([[주택임대차법 제7조]]제2항).

==임차권의 승계==

*임차인이 상속인 없이 사망한 경우에는 그 주택에서 가정공동생활을 하던 사실상의 혼인 관계에 있는 자가 임차인의 권리와 의무를 승계한다.([[[[주택임대차법 제9조]]]]제1항)
*임차인이 사망한 때에 사망 당시 상속인이 그 주택에서 가정공동생활을 하고 있지 않은 경우에는 그 주택에서 가정공동생활을 하던 사실상의 혼인 관계에 있는 자와 2촌 이내의 친족이 공동으로 임차인의 권리와 의무를 승계한다.([[[[주택임대차법 제9조]]]]제2항)
*다만, 임차인이 사망한 후 1개월 이내에 임대인에게 위의 승계 대상자가 반대의사를 표시한 경우에는 권리와 의무를 승계하지 않는다.([[[[주택임대차법 제9조]]]]제3항).
*위의 경우에 임대차 관계에서 생긴 채권·채무는 임차인의 권리의무를 승계한 자에게 귀속된다.([[[[주택임대차법 제9조]]]]제4항)

==참고 문헌==

*찾기쉬운 생활법령정보

==각주==

가등기담보법

2022-03-27T08:56:46Z

Icando: 가등기담보 등에 관한 법률 문서로 넘겨주기

#넘겨주기 [[가등기담보 등에 관한 법률]]

상가건물 임대차보호법

2022-03-26T15:49:39Z

Icando: 새 문서: 상가건물 임대차보호법(약칭:상가임대차법)은 상가건물 임대차에 관하여 민법에 대한 특례를 규정하여 국민 경제생활의 안정을 보장하는...

상가건물 임대차보호법(약칭:상가임대차법)은 상가건물 임대차에 관하여 민법에 대한 특례를 규정하여 국민 경제생활의 안정을 보장하는 것을 목적으로 하는 법이다.(상가임대차법 제1조)

* 상가건물 임대차에 대해서는 상가임대차법의 규정이 민법보다 우선적으로 적용되고, 그 밖의 일반사항에 관해서는 민법 채권편의 임대차에 관한 규정이 적용된다.

== 상가임대차법의 적용 범위 ==
'''법의 적용대상'''

* 상가임대차법이 보호하는 임차목적물은 사업자등록의 대상이 되는 상가건물에 적용되고, 임대차 목적물의 주된 부분을 영업용으로 사용하는 경우에도 적용된다.(상가임대차법 제2조제1항 본문)
** 상가건물에 대해 등기를 하지 않은 전세계약에도 상가임대차법이 적용된다.(상가임대차법 제17조)

* 다만, 모든 상가건물 임대차에 적용되는 것은 아니고 상가건물임대차위원회의 심의를 거쳐 지역별로 정해진 보증금 이하로 임차하는 경우에 적용되는 것으로서 지역별 보증금의 범위는 아래와 같다.(상가임대차법 제2조제1항 및 상가임대차법 시행령 제2조제1항)

{| class="wikitable"
!'''구분'''
!'''보증금의 범위'''
|-
|
* 서울특별시
|9억원 이하
|-
|
* 수도권정비계획법에 따른 과밀억제권역(서울특별시 제외)
* 부산광역시
|6억 9천만원 이하
|-
|
* 광역시(수도권정비계획법에 따른 과밀억제권역에 포함된 지역과 군지역, 부산광역시는 제외)
* 세종특별자치시, 파주시, 화성시, 안산시, 용인시, 김포시 및 광주시
|5억 4천만원 이하
|-
|
* 그 밖의 지역
|3억7천만원 이하
|}

* 보증금 이외에 차임이 있는 경우에는 월 단위의 차임액에 1분의 100을 곱하여 보증금과 합산한 금액이 임차보증금이다.(상가임대차법 제2조제2항, 상가임대차법 시행령 제2조제2항 및 제3항)

'''적용제외 대상'''

* 일시사용을 위한 상가건물 임대차임이 명백한 경우에는 상가임대차법이 적용되지 않는다.(상가임대차법 제16조)

== 대항력과 우선변제권 ==
'''대항력'''

* 임대차는 채권이므로 원칙적으로 대항력이 없지만, 상가임대차법이 적용되는 상가건물 임대차는 그 등기를 하지 않았다 하더라도 임차인이 ① 상가건물을 인도받았고, ② 사업자등록을 신청했다면 그 다음 날부터 제3자에 대해 대항력을 주장할 수 있다.(상가임대차법 제3조제1항)
* 임차건물의 양수인(그 밖에 임대할 권리를 승계한 자를 포함)은 임대인의 지위를 승계한 것으로 본다.(상가임대차법 제3조제2항)

'''우선변제권'''

* 우선변제권이란 상가임대차법상 임차인이 임차보증금을 우선 변제받을 수 있는 권리를 말하며, 임차인이 위의 ① 대항요건(상가건물 인도, 사업자등록)과 ② 임대차계약증서상의 확정일자를 갖춘 경우에 인정된다.
* 우선변제권이 있는 임차인은 임차상가건물이 경매 또는 공매에 붙여졌을 때 임차건물(임대인 소유의 대지 포함)의 환가대금에서 후순위권리자나 그 밖의 채권자보다 우선하여 보증금을 변제받을 권리가 있다.(상가임대차법 제5조제2항, 대판 2005다64002)

'''보증금 중 일정액의 보호(소액임차인의 최우선변제)'''

* 임차인은 보증금 중 일정액을 다른 담보물권자보다 우선하여 변제받을 권리가 있다.
* 이 경우 임차인은 건물에 대한 경매신청의 등기 전에 위의 대항력 요건(① 상가건물 인도, ② 사업자등록 신청)을 갖추어야 한다.(상가임대차법 제14조제1항)

* 이에 따라 우선변제를 받을 임차인 및 보증금 중 일정액의 범위와 기준은 임대건물가액(임대인 소유의 대지가액을 포함)의 2분의 1 범위에서 해당 지역의 경제 여건, 보증금 및 차임 등을 고려하여 상가건물임대차위원회의 심의를 거쳐 정하며, 다음의 구분에 따른 금액 이하로 한다.(상가임대차법 제14조제3항, 상가임대차법 시행령 제6조 및 제7조제1항)

{| class="wikitable"
!'''구분'''
!'''임차인의 범위'''
!'''보증금의 범위'''
|-
|
* 서울특별시
|6천500만원
|2천200만원
|-
|
* 수도권정비계획법에 따른 과밀억제권역(서울특별시 제외)
|5천500만원
|1천900만원
|-
|
* 광역시(수도권정비계획법에 따른 과밀억제권역에 포함된 지역과 군지역은 제외)
* 안산시, 용인시, 김포시 및 광주시
|3천8백만원
|1천300만원
|-
|
* 그 밖의 지역
|3천만원
|1천만원
|}

== 임차권등기명령제도 ==
'''임차권등기명령제도의 의의'''

“임차권등기명령제도”란 상가건물을 인도받고 사업자등록을 해야 대항력을 가지게 되고 이를 유지해야 대항력이 존속하는데, 임차인이 임대차계약기간이 만료된 후 보증금을 돌려받지 못하고 이사를 가게 되면 종전에 취득하였던 대항력 및 우선변제권이 상실되어 보증금을 돌려받기 어려워지게 되는 문제를 해결하기 위해 임차인에게 대항력 및 우선변제권을 유지하게 하면서 임차상가건물에서 자유롭게 이사할 수 있게 하는 제도이다.(『대한법률구조공단, 홈페이지 법률정보』 참조)

신청요건 및 방법

임대차등기명령은 ① 임대차가 종료된 후, ② 보증금이 반환되지 않은 경우 임차인은 임차건물의 소재지를 관할하는 지방법원, 지방법원지원 또는 시·군법원에 임차권등기명령을 신청할 수 있다.(상가임대차법 제6조제1항)

임차권 등기의 효력

임차인이 임차권등기명령 이전에 대항력이나 우선변제권을 취득하지 못한 경우에, 임차권등기가 마쳐지면 대항력과 우선변제권을 취득하게 된다.(상가임대차법 제6조제5항 본문)

다만, 임차인이 임차권등기명령 이전에 이미 대항력이나 우선변제권을 취득한 경우에, 그 대항력이나 우선변제권은 그대로 유지되며, 임차권등기 이후에 대항요건을 상실하더라도 이미 취득한 대항력이나 우선변제권을 상실하지 않습니다.(상가임대차법 제6조제5항 단서)

임차권등기가 끝난 상가건물을 그 이후에 임차한 임차인은 상가임대차법 제14조에 따른 우선변제를 받을 권리가 없습니다.(상가임대차법 제6조제6항)

비용의 청구

임차인은 임차권등기명령의 신청 및 그에 따른 임차권등기와 관련하여 든 비용을 임대인에게 청구할 수 있다.(상가임대차법 제6조제8항)

'''임대차기간, 계약갱신 요구, 차임증감 청구 등'''

최단존속기간의 보장

기간을 정하지 않거나 기간을 1년 미만으로 정한 임대차는 그 기간을 1년으로 본다. 다만, 임차인은 1년 미만으로 정한 기간이 유효함을 주장할 수 있다.(상가임대차법 제9조제1항)

임대차가 종료한 경우에도 임차인이 보증금을 돌려받을 때까지는 임대차 관계는 존속하는 것으로 본다.(상가임대차법 제9조제2항)

계약갱신의 요구

임대인은 임차인이 임대차기간이 만료되기 6개월 전부터 1개월 전까지 사이에 계약갱신을 요구할 경우 정당한 사유 없이 거절하지 못한다. 다만, 다음의 어느 하나의 경우에는 그러하지 않습니다.(상가임대차법 제10조제1항)

임차인이 3기의 차임액에 해당하는 금액에 이르도록 차임을 연체한 사실이 있는 경우

임차인이 거짓이나 그 밖의 부정한 방법으로 임차한 경우

서로 합의하여 임대인이 임차인에게 상당한 보상을 제공한 경우

임차인이 임대인의 동의 없이 목적 건물의 전부 또는 일부를 전대(轉貸)한 경우

임차인이 임차한 건물의 전부 또는 일부를 고의나 중대한 과실로 파손한 경우

임차한 건물의 전부 또는 일부가 멸실되어 임대차의 목적을 달성하지 못할 경우

임대인이 다음의 어느 하나에 해당하는 사유로 목적 건물의 전부 또는 대부분을 철거하거나 재건축하기 위하여 목적 건물의 점유를 회복할 필요가 있는 경우

√ 임대차계약 체결 당시 공사시기 및 소요기간 등을 포함한 철거 또는 재건축 계획을 임차인에게 구체적으로 고지하고 그 계획에 따르는 경우

√ 건물이 노후·훼손 또는 일부 멸실되는 등 안전사고의 우려가 있는 경우

√ 다른 법령에 따라 철거 또는 재건축이 이루어지는 경우

그 밖에 임차인이 임차인으로서의 의무를 현저히 위반하거나 임대차를 계속하기 어려운 중대한 사유가 있는 경우

임차인의 계약갱신요구권은 최초의 임대차기간을 포함한 전체 임대차기간이 10년을 초과하지 않는 범위에서만 행사할 수 있다.(상가임대차법 제10조제2항)

갱신되는 임대차는 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 계약된 것으로 본다. 다만, 차임과 보증금은 상가임대차법 제11조에 따른 범위에서 증감할 수 있다.(상가임대차법 제10조제3항)

계약의 묵시적 갱신

임대인이 6개월 전부터 1개월 전까지의 기간 이내에 임차인에게 갱신 거절의 통지 또는 조건 변경의 통지를 하지 않은 경우에는 그 기간이 만료된 때에 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 본다. 이 경우에 임대차의 존속기간은 1년으로 본다.(상가임대차법 제10조제4항)

이 경우 임차인은 언제든지 임대인에게 계약해지의 통고를 할 수 있고, 임대인이 통고를 받은 날부터 3개월이 지나면 효력이 발생한다.(상가임대차법 제10조제5항)

차임 등의 증감청구권

차임 또는 보증금이 임차건물에 관한 조세, 공과금, 그 밖의 부담의 증감이나 「감염병의 예방 및 관리에 관한 법률」 제2조제2호에 따른 제1급감염병 등에 의한 경제사정의 변동으로 인하여 상당하지 않게 된 경우에는 당사자는 장래의 차임 또는 보증금에 대하여 증감을 청구할 수 있다. 그러나 증액의 경우에는 청구당시의 차임 또는 보증금의 100분의 5의 금액을 초과하지 못한다.(상가임대차법 제11조제1항 및 상가임대차법 시행령 제4조)

차임 등의 증액청구는 임대차계약 또는 약정한 차임 등의 증액이 있은 후 1년 이내에는 하지 못한다.(상가임대차법 제11조제2항)

「감염병의 예방 및 관리에 관한 법률」 제2조제2호에 따른 제1급감염병에 따른 경제사정의 변동으로 차임 등이 감액된 후 임대인이 위에 따라 증액을 청구하는 경우에는 증액된 차임 등이 감액 전 차임 등의 금액에 달할 때까지는 증액의 경우에는 청구당시의 차임 또는 보증금의 100분의 5의 금액을 초과하지 못한다는 규정을 적용하지 않습니다.(상가임대차법 제11조제3항)

※ 위 규정은 상가임대차법 시행 당시 존속 중인 임대차에 대해서도 적용한다[상가임대차법 (법률 제17490호) 부칙 제2조].

폐업으로 인한 임차인의 해지권

임차인은 「감염병의 예방 및 관리에 관한 법률」 제49조제1항제2호에 따른 집합 제한 또는 금지 조치(「감염병의 예방 및 관리에 관한 법률」 제49조제1항제2호의2에 따라 운영시간을 제한한 조치 포함)를 총 3개월 이상 받음으로써 발생한 경제사정의 중대한 변동으로 폐업한 경우에는 임대차계약을 해지할 수 있다.(상가임대차법 제11조의2제1항)

해지는 임대인이 계약해지의 통고를 받은 날부터 3개월이 지나면 효력이 발생한다.(상가임대차법 제11조의2제2항)

※ 위 규정은 상가임대차법 시행 당시 존속 중인 임대차에 대해서도 적용한다[상가임대차법 (법률 제18675호) 부칙 제2조].

'''권리금'''

권리금의 정의

“권리금”이란 임대차 목적물인 상가건물에서 영업을 하는 자 또는 영업을 하려는 자가 영업시설·비품, 거래처, 신용, 영업상의 노하우, 상가건물의 위치에 따른 영업상의 이점 등 유형·무형의 재산적 가치의 양도 또는 이용대가로서 임대인, 임차인에게 보증금과 차임 이외에 지급하는 금전 등의 대가를 말한다.(상가임대차법 제10조의3제1항)

“권리금계약”이란 신규임차인이 되려는 자가 임차인에게 권리금을 지급하기로 하는 계약을 말한다.(상가임대차법 제10조의3제2항)

권리금 회수기회의 보호

임대인은 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 임대차 종료 시까지 다음의 어느 하나에 해당하는 행위를 함으로써 권리금 계약에 따라 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자로부터 권리금을 지급받는 것을 방해해서는 안 된다. 다만, 상가임대차법 제10조제1항 각 호의 어느 하나에 해당하는 사유가 있는 경우에는 그렇지 않습니다.(상가임대차법 제10조의4제1항)

1. 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자에게 권리금을 요구하거나 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자로부터 권리금을 수수하는 행위

2. 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자로 하여금 임차인에게 권리금을 지급하지 못하게 하는 행위

3. 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자에게 상가건물에 관한 조세, 공과금, 주변 상가건물의 차임 및 보증금, 그 밖의 부담에 따른 금액에 비추어 현저히 고액의 차임과 보증금을 요구하는 행위

4. 그 밖에 정당한 사유 없이 임대인이 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자와 임대차계약의 체결을 거절하는 행위

다음의 어느 하나에 해당하는 경우에는 위의 4.의 정당한 사유가 있는 것으로 본다.(상가임대차법 제10조의4제2항)

임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자가 보증금 또는 차임을 지급할 자력이 없는 경우

임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자가 임차인으로서의 의무를 위반할 우려가 있거나 그 밖에 임대차를 유지하기 어려운 상당한 사유가 있는 경우

임대차 목적물인 상가건물을 1년 6개월 이상 영리목적으로 사용하지 않은 경우

임대인이 선택한 신규임차인이 임차인과 권리금 계약을 체결하고 그 권리금을 지급한 경우

임대인이 위를 위반하여 임차인에게 손해를 발생하게 한 때에는 그 손해를 배상할 책임이 있다. 이 경우 그 손해배상액은 신규임차인이 임차인에게 지급하기로 한 권리금과 임대차 종료 당시의 권리금 중 낮은 금액을 넘지 못한다.(상가임대차법 제10조의4제3항)

이에 따라 임대인에게 손해배상을 청구할 권리는 임대차가 종료한 날부터 3년 이내에 행사하지 않으면 시효의 완성으로 소멸한다.(상가임대차법 제10조의4제4항)

임차인은 임대인에게 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자의 보증금 및 차임을 지급할 자력 또는 그 밖에 임차인으로서의 의무를 이행할 의사 및 능력에 관하여 자신이 알고 있는 정보를 제공하여야 한다.(상가임대차법 제10조의4제5항)

권리금 적용 제외

다만, 위 권리금 회수기회의 보호에 관한 규정은 다음의 어느 하나에 해당하는 상가건물 임대차의 경우에는 적용하지 않습니다.(상가임대차법 제10조의5)

임대차 목적물인 상가건물이 「유통산업발전법」 제2조에 따른 대규모점포 또는 준대규모점포의 일부인 경우(다만, 「전통시장 및 상점가 육성을 위한 특별법」 제2조제1호에 따른 전통시장은 제외)

임대차 목적물인 상가건물이 「국유재산법」에 따른 국유재산 또는 「공유재산 및 물품 관리법」에 따른 공유재산인 경우

차임연체와 해지

임차인의 차임연체액이 3기의 차임액에 달하는 때에는 임대인은 계약을 해지할 수 있다.(상가임대차법 제10조의8)

계약 갱신요구 등에 관한 임시 특례

임차인이 상가임대차법(법률 제17490호 일부개정법률 2020. 9. 29. 개정·시행) 시행일부터 6개월까지의 기간 동안 연체한 차임액은 상가임대차법 제10조제1항제1호, 제10조의4제1항 단서 및 제10조의8의 적용에 있어서는 차임연체액( 이 경우 연체한 차임액에 대한 임대인의 그 밖의 권리는 영향을 받지 않음)으로 보지 않습니다.(상가임대차법 제10조의9)

※ 이 특례규정은 상가임대차법 시행 당시 존속 중인 임대차에 대하여도 적용한다[상가임대차법 (법률 제17490호) 부칙 제2조].

상가임대차법

2022-03-26T15:32:20Z

Icando: 상가건물 임대차보호법 문서로 넘겨주기

#넘겨주기 [[상가건물 임대차보호법]]

주택임대차법

2022-03-26T11:38:30Z

매매

2022-03-24T15:22:34Z

Icando:

매매란 당사자 일방이 재산권을 상대방에게 이전할 것을 약정하고, 상대방은 그 대금을 지급할 것을 약정함으로써 성립하는 계약을 말한다.([[민법 제563조]])

*매매는 낙성(諾成)·쌍무·유상계약이다.
*'''(유상계약에의 준용)''' 매매에 관한 규정은 매매 이외의 유상계약에 준용한다. 그러나 그 계약의 성질이 이를 허용하지 아니하는 때에는 그렇지 않다.([[민법 제567조]])

==매매의 성립 ==

====매매의 예약====

*매매의 예약이란 예컨대 가옥을 5천만원으로 매매한다고 하는 것을 미리 약속하는 것(예약)을 말한다.
*매매의 예약에는 크게 4가지로 분류할 수 있다.

{| class="wikitable"
!'''구분'''
!'''내용'''
|-
|
*편무예약(片務豫約)
*쌍무예약(雙務豫約)
|
*일방이 본계약을 체결하려고 하는 청약을 하면 타방이 이것을 승낙할 의무를 부담하는 것으로서,
*청약할 권리를 일방만이 가지고 있는 때에는 편무예약(片務豫約)
*청약할 권리를 쌍방이 가지고 있는 때에는 쌍무예약(雙務豫約)
|-
|
*일방예약(一方豫約)
*쌍방예약(雙方豫約)
|
*일방이 본계약을 성립시키려고 하는 의사표시를 하면 타방의 승낙을 요하지 않고 본계약이 성립하는 것으로,
*이 완결권을 일방만이 가지고 있는 것을 일방예약(一方豫約)
*이 완결권을 쌍방이 가지고 있는 것을 쌍방예약(雙方豫約)
|}

*당사자가 원하는 바에 따라 위의 4가지 중 어느 것이라도 유효하게 성립시킬 수 있다.
**그러나 민법은 특히 일방예약의 규정을 두고 있으므로([[민법 제564조]]), 당사자의 의사가 분명하지 않을 때에는 일방예약으로 추정한다.

*매매의 일방예약은 상대방이 매매를 완결할 의사(이를 예약완결권이라 함)를 표시하는 때에 매매의 효력이 생긴다.([[민법 제564조]]제1항)
*위의 의사표시의 기간을 정하지 않은 때에는 예약자는 상당한 기간을 정하여 매매완결여부의 확답을 상대방에게 최고할 수 있다.
**만약 예약자가 이 기간내에 확답을 받지 못한 때에는 예약은 그 효력을 잃는다.([[민법 제564조]]제2항 및 제3항)

====해약금====

*매매의 당사자 일방이 계약당시에 금전이나 기타 물건을 계약금, 보증금등의 명목으로 상대방에게 교부한 때에는 당사자간에 다른 약정이 없는 한 당사자의 일방이 이행에 착수할 때까지 교부자는 이를 포기하고 수령자는 그 배액을 상환하여 매매계약을 해제할 수 있다.([[민법 제565조]]제1항)
*위 규정에 따라 매매계약을 해제한 경우 손해배상을 청구할 수 없다.([[민법 제565조]]제2항 및 [[민법 제551조|제551조]])
{{안내문|제목=※ 계약금은 특약이 없는 경우에도 위약금의 성질을 갖는지 여부|내용=유상계약을 체결함에 있어서 계약금이 수수된 경우 계약금은 해약금의 성질을 가지고 있어서, 이를 위약금으로 하기로 하는 특약이 없는 이상 계약이 당사자 일방의 귀책사유로 인하여 해제되었다 하더라도 상대방은 계약불이행으로 입은 실제 손해만을 배상받을 수 있을 뿐 계약금이 위약금으로서 상대방에게 당연히 귀속되는 것은 아니다.([[대판 95다54693]])}}

====매매계약의 비용 부담====

*매매계약에 관한 비용은 당사자 쌍방이 균분하여 부담한다.([[민법 제566조]])

==매매의 효력 ==

====재산권 이전의무====

*매도인은 매수인에 대하여 매매의 목적이 된 권리를 이전하여야 하며 매수인은 매도인에게 그 대금을 지급하여야 한다.([[민법 제568조]]제1항)
*이러한 쌍방의무는 특별한 약정이나 관습이 없으면 동시에 이행하여야 한다.([[민법 제568조]]제2항)

====매도인의 담보책임====

*매도인의 담보책임이란 계약의 목적인 권리 또는 물건의 하자에 관하여 이를 제공한 자가 상대방에 대하여 부담하는 손해배상이나 기타 책임을 말한다.
*매도인의 담보책임은 아래와 같이 나눌 수 있다.
**① 권리에 하자가 있는 경우(민법 제569조부터 577조까지)
**② 매매 목적물에 하자가 있는 경우(민법 제580조부터 제582조까지)
**③ 채권매매의 경우(민법 제579조)
**④ 경매 목적물 또는 권리에 하자가 있는 경우(민법 제578조)

=====권리에 하자가 있는 경우=====
민법 제569조부터 577조까지

*'''(1) 권리의 전부가 타인에게 속하는 경우'''
**'''타인권리의 매매''': 매매의 목적이 된 권리가 타인에게 속한 경우에는 매도인은 그 권리를 취득하여 매수인에게 이전하여야 한다.(민법 제569조)
**'''계약해제권 및 손해배상청구권''': 위의 경우 매도인이 그 권리를 취득하여 매수인에게 이전할 수 없는 때에는 매수인은 계약을 해제할 수 있다. 그러나 매수인이 계약당시 그 권리가 매도인에게 속하지 아니함을 안 때에는 손해배상을 청구하지 못한다.(민법 제570조)
**'''선의의 매도인의 해제권''': 매도인이 계약당시에 매매의 목적이 된 권리가 자기에게 속하지 않음을 알지 못한 경우에 그 권리를 취득하여 매수인에게 이전할 수 없는 때에는 매도인은 손해를 배상하고 계약을 해제할 수 있다. 이 경우에 매수인이 계약당시 그 권리가 매도인에게 속하지 아니함을 안 때에는 매도인은 매수인에 대하여 그 권리를 이전할 수 없음을 통지하고 계약을 해제할 수 있다.(민법 제571조)

*'''(2) 권리의 일부가 타인에게 속하는 경우'''
**'''대금감액청구권''': 매매의 목적이 된 권리의 일부가 타인에게 속함으로 인하여 매도인이 그 권리를 취득하여 매수인에게 이전할 수 없는 때에는 매수인은 그 부분의 비율로 대금의 감액을 청구할 수 있다.(민법 제572조제1항)
**'''계약해제권''': 위의 경우에 잔존한 부분만이면 매수인이 이를 매수하지 아니하였을 때에는 선의의 매수인은 계약전부를 해제할 수 있다.(민법 제572조제2항)
**'''손해배상청구권''': 선의의 매수인은 감액청구 또는 계약해제외에 손해배상을 청구할 수 있다.(민법 제572조제3항)
**'''제척기간''': 이러한 권리는 매수인이 선의인 경우에는 사실을 안 날로부터, 악의인 경우에는 계약한 날로부터 1년내에 행사하여야 한다.(민법 제573조)

*'''(3) 수량부족, 일부멸실이 있는 경우'''
**위(2)의 경우 수량을 지정한 매매의 목적물이 부족되는 경우와 매매목적물의 일부가 계약당시에 이미 멸실된 경우에 매수인이 그 부족 또는 멸실을 알지 못한 때에 준용한다.(민법 제574조)

*'''(4) 재산권이 타인의 권리에 의해 제한받고 있는 경우'''
**'''제한물권이 있는 경우''': 매매의 목적물이 지상권, 지역권, 전세권, 질권 또는 유치권의 목적이 된 경우에 매수인이 이를 알지 못한 때에는 이로 인하여 계약의 목적을 달성할 수 없는 경우에 한하여 매수인은 계약을 해제할 수 있다. 기타의 경우에는 손해배상만을 청구할 수 있다. 이 규정은 매매의 목적이 된 부동산을 위하여 존재할 지역권이 없거나 그 부동산에 등기된 임대차계약이 있는 경우에 준용한다.(민법 제575조제1항 및 제2항)
***※ 이러한 권리는 매수인이 그 사실을 안 날로부터 1년내에 행사하여야 한다.(민법 제575조제3항)
**'''저당권, 전세권의 제한이 있는 경우''': 매매의 목적이 된 부동산에 설정된 저당권 또는 전세권의 행사로 인하여 매수인이 그 소유권을 취득할 수 없거나 취득한 소유권을 잃은 때에는 매수인은 계약을 해제할 수 있다. 다만, 매수인의 출재로 그 소유권을 보존한 때에는 매도인에 대하여 그 상환을 청구할 수 있다. 이 경우, 매수인이 손해를 받은 때에는 그 배상을 청구할 수 있다.(민법 제576조)
**'''지상권, 전세권이 저당권의 목적이 된 경우''': 위의 민법 제576조는 저당권의 목적이 된 지상권 또는 전세권이 매매의 목적이 된 경우에 준용한다.(민법 제577조)

=====매매목적물에 하자에 대한 담보책임=====
하자담보책임

*'''특정물 매매의 경우''': 매매의 목적물에 하자가 있는 때에는 매수인은 계약을 해제함과 동시에 손해배상을 청구할 수 있다.(민법 제580조제1항 본문 및 제575조제1항) 그러나 매수인이 하자있는 것을 알았거나 과실로 인하여 이를 알지 못한 때에는 그렇지 않습니다.(민법 제580조제1항 단서)
**※ 이 규정은 경매의 경우에 적용하지 않습니다.(민법 제580조제2항) 경매는 아래의 ④의 민법 제578조가 적용됨
*'''종류물 매매의 경우''': 매매의 목적물을 종류로 지정한 경우에도 그 후 특정된 목적물에 하자가 있는 때에도 위의 특정물의 매매의 경우와 같습니다. 다만, 이 경우 매수인은 계약의 해제 또는 손해배상을 청구를 하지 아니하고 하자 없는 물건을 청구할 수 있다.(민법 제581조)

=====채무자의 자력에 대한 담보책임=====

*채권의 매도인이 채무자의 자력을 담보한 때에는 매매계약당시의 자력을 담보한 것으로 추정한다.(민법 제579조제1항)
*변제기에 도달하지 아니한 채권의 매도인이 채무자의 자력을 담보한 때에는 변제기의 자력을 담보한 것으로 추정한다.(민법 제579조제2항)

=====경매 목적물 또는 권리에 하자에 대한 담보책임=====

*'''1차 책임''': 경매의 경우에는 경락인은 위의 규정에 의하여 채무자에게 계약의 해제 또는 대금감액의 청구를 할 수 있다.(민법 제578조제1항)
*'''2차 책임''': 만약 채무자가 자력이 없는 때에는 경락인은 대금의 배당을 받은 채권자에 대하여 그 대금전부나 일부의 반환을 청구할 수 있다.(민법 제578조제2항)
*'''손해배상책임''': 위의 경우 채무자가 물건 또는 권리의 흠결을 알고 고지하지 아니하거나 채권자가 이를 알고 경매를 청구한 때에는 경락인은 그 흠결을 안 채무자나 채권자에 대하여 손해배상을 청구할 수 있다.(민법 제578조제3항)

====담보책임과 동시이행====

*민법 제536조의 동시이행 항변권에 관한 규정은 위의 민법 제572조부터 제575조까지, 제580조 및 제581조의 경우에 준용한다.(민법 제583조)

====담보책임면제의 특약====

*매도인은 위 규정에 따른 담보책임을 면하는 특약을 한 경우에도 매도인이 알고 고지하지 아니한 사실 및 제3자에게 권리를 설정 또는 양도한 행위에 대하여는 책임을 면하지 못한다.(민법 제584조)

====매수인의 대금지급 의무====

*매수인은 매도인에게 매매 대금을 지급하여야 한다.(민법 568조제1항)

{| class="wikitable"
!'''구분'''
!'''내용'''
|-
|동일기한의 추정
|
*매매의 당사자 일방에 대한 의무이행의 기한이 있는 때에는 상대방의 의무이행에 대하여도 동일한 기한이 있는 것으로 추정한다.(민법 제585조)
|-
|대금지급장소
|
*매매의 목적물의 인도와 동시에 대금을 지급할 경우에는 그 인도장소에서 이를 지급하여야 한다.(민법 제586조)
|-
|과실의 귀속 및 대금의 이자
|
*매매계약있은 후에도 인도하지 아니한 목적물로부터 생긴 과실은 매도인에게 속한다. 매수인은 목적물의 인도를 받은 날로부터 대금의 이자를 지급하여야 한다.
**그러나 대금의 지급에 대하여 기한이 있는 때에는 그렇지 않다.(민법 제587조)
|-
|대금지급거절권
|
*매매의 목적물에 대하여 권리를 주장하는 자가 있는 경우에 매수인이 매수한 권리의 전부나 일부를 잃을 염려가 있는 때에는 매수인은 그 위험의 한도에서 대금의 전부나 일부의 지급을 거절할 수 있다.
**그러나 매도인이 상당한 담보를 제공한 때에는 그렇지 않다.(민법 제586조)
*이 경우에 매도인은 매수인에 대하여 대금의 공탁을 청구할 수 있다.(민법 제589조)
|}

==환매==
환매란 매도인이 매매계약과 동시에 환매할 권리를 보류한 후, 그 영수한 대금 및 매수인이 부담한 매매비용을 반환하고 그 목적물을 다시 매수할 수 있도록 한 것을 말한다.(민법 제590조제1항)

====환매의 요건====
{| class="wikitable"
!'''구분'''
!'''내용'''
|-
|① 환매특약 시기
|
*환매의 특약은 매매계약과 동시에 하여야 한다.(민법 제590조제1항 참조)
|-
|② 환매대금
|
*환매대금에 관하여 특별한 약정이 있으면 그 약정에 따르며, 목적물의 과실과 대금의 이자는 특별한 약정이 없으면 이를 상계한 것으로 봅니다.(민법 제590조제2항 및 제3항)
|-
|③ 환매기간
|
*환매기간은 부동산은 5년, 동산은 3년을 넘지 못한다. 약정기간이 이를 넘는 때에는 부동산은 5년, 동산은 3년으로 단축한다.(민법 제591조제1항)
*환매기간을 정한 때에는 다시 이를 연장하지 못한다.(민법 제591조제2항)
*환매기간을 정하지 아니한 때에는 그 기간은 부동산은 5년, 동산은 3년으로 한다.(민법 제591조제3항)
|-
|④ 환매등기
|
*매매의 목적물이 부동산인 경우에 매매등기와 동시에 환매권의 보류를 등기한 때에는 제3자에 대하여 그 효력이 있다.(민법 제592조)
|}

====환매의 실행====

*매도인은 기간내에 대금과 매매비용을 매수인에게 제공하지 아니하면 환매할 권리를 잃는다.(민법 제594조제1항)
*매수인이나 전득자가 목적물에 대하여 비용을 지출한 때에는 매도인은 민법 제203조의 규정에 의하여 이를 상환하여야 한다.
*그러나 유익비에 대하여는 법원은 매도인의 청구에 의하여 상당한 상환기간을 허여할 수 있다.(민법 제594조제2항)

====환매권의 대위행사와 매수인의 권리====

*매도인의 채권자가 매도인을 대위하여 환매하고자 하는 때에는 매수인은 법원이 선정한 감정인의 평가액에서 매도인이 반환할 금액을 공제한 잔액으로 매도인의 채무를 변제하고 잉여액이 있으면 이를 매도인에게 지급하여 환매권을 소멸시킬 수 있다.(민법 제593조)

====공유지분의 환매====

*공유자의 1인이 환매할 권리를 보류하고 그 지분을 매도한 후 그 목적물의 분할이나 경매가 있는 때에는 매도인은 매수인이 받은 또는 받을 부분이나 대금에 대하여 환매권을 행사할 수 있다.
*그러나 매도인에게 통지하지 아니한 매수인은 그 분할이나 경매로써 매도인에게 대항하지 못한다.([[민법 제595조]])

==참고 문헌==

*찾기쉬운 생활법령정보

[[분류:민법 및 민사특별법]]

매매

2022-03-24T15:21:58Z

Icando:

매매란 당사자 일방이 재산권을 상대방에게 이전할 것을 약정하고, 상대방은 그 대금을 지급할 것을 약정함으로써 성립하는 계약을 말한다.([[민법 제563조]])

*매매는 낙성(諾成)·쌍무·유상계약이다.
*'''(유상계약에의 준용)''' 매매에 관한 규정은 매매 이외의 유상계약에 준용한다. 그러나 그 계약의 성질이 이를 허용하지 아니하는 때에는 그렇지 않다.([[민법 제567조]])

==매매의 성립 ==

==== 매매의 예약 ====

*매매의 예약이란 예컨대 가옥을 5천만원으로 매매한다고 하는 것을 미리 약속하는 것(예약)을 말한다.
*매매의 예약에는 크게 4가지로 분류할 수 있다.

{| class="wikitable"
!'''구분'''
!'''내용'''
|-
|
*편무예약(片務豫約)
*쌍무예약(雙務豫約)
|
*일방이 본계약을 체결하려고 하는 청약을 하면 타방이 이것을 승낙할 의무를 부담하는 것으로서,
*청약할 권리를 일방만이 가지고 있는 때에는 편무예약(片務豫約)
*청약할 권리를 쌍방이 가지고 있는 때에는 쌍무예약(雙務豫約)
|-
|
*일방예약(一方豫約)
*쌍방예약(雙方豫約)
|
*일방이 본계약을 성립시키려고 하는 의사표시를 하면 타방의 승낙을 요하지 않고 본계약이 성립하는 것으로,
*이 완결권을 일방만이 가지고 있는 것을 일방예약(一方豫約)
*이 완결권을 쌍방이 가지고 있는 것을 쌍방예약(雙方豫約)
|}

*당사자가 원하는 바에 따라 위의 4가지 중 어느 것이라도 유효하게 성립시킬 수 있다.
**그러나 민법은 특히 일방예약의 규정을 두고 있으므로([[민법 제564조]]), 당사자의 의사가 분명하지 않을 때에는 일방예약으로 추정한다.

*매매의 일방예약은 상대방이 매매를 완결할 의사(이를 예약완결권이라 함)를 표시하는 때에 매매의 효력이 생긴다.([[민법 제564조]]제1항)
*위의 의사표시의 기간을 정하지 않은 때에는 예약자는 상당한 기간을 정하여 매매완결여부의 확답을 상대방에게 최고할 수 있다.
**만약 예약자가 이 기간내에 확답을 받지 못한 때에는 예약은 그 효력을 잃는다.([[민법 제564조]]제2항 및 제3항)

==== 해약금 ====

*매매의 당사자 일방이 계약당시에 금전이나 기타 물건을 계약금, 보증금등의 명목으로 상대방에게 교부한 때에는 당사자간에 다른 약정이 없는 한 당사자의 일방이 이행에 착수할 때까지 교부자는 이를 포기하고 수령자는 그 배액을 상환하여 매매계약을 해제할 수 있다.([[민법 제565조]]제1항)
*위 규정에 따라 매매계약을 해제한 경우 손해배상을 청구할 수 없다.([[민법 제565조]]제2항 및 [[민법 제551조|제551조]])
{{안내문|제목=※ 계약금은 특약이 없는 경우에도 위약금의 성질을 갖는지 여부|내용=유상계약을 체결함에 있어서 계약금이 수수된 경우 계약금은 해약금의 성질을 가지고 있어서, 이를 위약금으로 하기로 하는 특약이 없는 이상 계약이 당사자 일방의 귀책사유로 인하여 해제되었다 하더라도 상대방은 계약불이행으로 입은 실제 손해만을 배상받을 수 있을 뿐 계약금이 위약금으로서 상대방에게 당연히 귀속되는 것은 아니다.([[대판 95다54693]])}}

==== 매매계약의 비용 부담 ====

*매매계약에 관한 비용은 당사자 쌍방이 균분하여 부담한다.([[민법 제566조]])

==매매의 효력 ==

====재산권 이전의무====

*매도인은 매수인에 대하여 매매의 목적이 된 권리를 이전하여야 하며 매수인은 매도인에게 그 대금을 지급하여야 한다.([[민법 제568조]]제1항)
*이러한 쌍방의무는 특별한 약정이나 관습이 없으면 동시에 이행하여야 한다.([[민법 제568조]]제2항)

====매도인의 담보책임====

*매도인의 담보책임이란 계약의 목적인 권리 또는 물건의 하자에 관하여 이를 제공한 자가 상대방에 대하여 부담하는 손해배상이나 기타 책임을 말한다.
*매도인의 담보책임은 아래와 같이 나눌 수 있다.
**① 권리에 하자가 있는 경우(민법 제569조부터 577조까지)
**② 매매 목적물에 하자가 있는 경우(민법 제580조부터 제582조까지)
**③ 채권매매의 경우(민법 제579조)
**④ 경매 목적물 또는 권리에 하자가 있는 경우(민법 제578조)

=====권리에 하자가 있는 경우=====
민법 제569조부터 577조까지

*'''(1) 권리의 전부가 타인에게 속하는 경우'''
**'''타인권리의 매매''': 매매의 목적이 된 권리가 타인에게 속한 경우에는 매도인은 그 권리를 취득하여 매수인에게 이전하여야 한다.(민법 제569조)
**'''계약해제권 및 손해배상청구권''': 위의 경우 매도인이 그 권리를 취득하여 매수인에게 이전할 수 없는 때에는 매수인은 계약을 해제할 수 있다. 그러나 매수인이 계약당시 그 권리가 매도인에게 속하지 아니함을 안 때에는 손해배상을 청구하지 못한다.(민법 제570조)
**'''선의의 매도인의 해제권''': 매도인이 계약당시에 매매의 목적이 된 권리가 자기에게 속하지 않음을 알지 못한 경우에 그 권리를 취득하여 매수인에게 이전할 수 없는 때에는 매도인은 손해를 배상하고 계약을 해제할 수 있다. 이 경우에 매수인이 계약당시 그 권리가 매도인에게 속하지 아니함을 안 때에는 매도인은 매수인에 대하여 그 권리를 이전할 수 없음을 통지하고 계약을 해제할 수 있다.(민법 제571조)

*'''(2) 권리의 일부가 타인에게 속하는 경우'''
**'''대금감액청구권''': 매매의 목적이 된 권리의 일부가 타인에게 속함으로 인하여 매도인이 그 권리를 취득하여 매수인에게 이전할 수 없는 때에는 매수인은 그 부분의 비율로 대금의 감액을 청구할 수 있다.(민법 제572조제1항)
**'''계약해제권''': 위의 경우에 잔존한 부분만이면 매수인이 이를 매수하지 아니하였을 때에는 선의의 매수인은 계약전부를 해제할 수 있다.(민법 제572조제2항)
**'''손해배상청구권''': 선의의 매수인은 감액청구 또는 계약해제외에 손해배상을 청구할 수 있다.(민법 제572조제3항)
**'''제척기간''': 이러한 권리는 매수인이 선의인 경우에는 사실을 안 날로부터, 악의인 경우에는 계약한 날로부터 1년내에 행사하여야 한다.(민법 제573조)

*'''(3) 수량부족, 일부멸실이 있는 경우'''
**위(2)의 경우 수량을 지정한 매매의 목적물이 부족되는 경우와 매매목적물의 일부가 계약당시에 이미 멸실된 경우에 매수인이 그 부족 또는 멸실을 알지 못한 때에 준용한다.(민법 제574조)

*'''(4) 재산권이 타인의 권리에 의해 제한받고 있는 경우'''
**'''제한물권이 있는 경우''': 매매의 목적물이 지상권, 지역권, 전세권, 질권 또는 유치권의 목적이 된 경우에 매수인이 이를 알지 못한 때에는 이로 인하여 계약의 목적을 달성할 수 없는 경우에 한하여 매수인은 계약을 해제할 수 있다. 기타의 경우에는 손해배상만을 청구할 수 있다. 이 규정은 매매의 목적이 된 부동산을 위하여 존재할 지역권이 없거나 그 부동산에 등기된 임대차계약이 있는 경우에 준용한다.(민법 제575조제1항 및 제2항)
***※ 이러한 권리는 매수인이 그 사실을 안 날로부터 1년내에 행사하여야 한다.(민법 제575조제3항)
**'''저당권, 전세권의 제한이 있는 경우''': 매매의 목적이 된 부동산에 설정된 저당권 또는 전세권의 행사로 인하여 매수인이 그 소유권을 취득할 수 없거나 취득한 소유권을 잃은 때에는 매수인은 계약을 해제할 수 있다. 다만, 매수인의 출재로 그 소유권을 보존한 때에는 매도인에 대하여 그 상환을 청구할 수 있다. 이 경우, 매수인이 손해를 받은 때에는 그 배상을 청구할 수 있다.(민법 제576조)
**'''지상권, 전세권이 저당권의 목적이 된 경우''': 위의 민법 제576조는 저당권의 목적이 된 지상권 또는 전세권이 매매의 목적이 된 경우에 준용한다.(민법 제577조)

=====매매목적물에 하자에 대한 담보책임=====
하자담보책임

*'''특정물 매매의 경우''': 매매의 목적물에 하자가 있는 때에는 매수인은 계약을 해제함과 동시에 손해배상을 청구할 수 있다.(민법 제580조제1항 본문 및 제575조제1항) 그러나 매수인이 하자있는 것을 알았거나 과실로 인하여 이를 알지 못한 때에는 그렇지 않습니다.(민법 제580조제1항 단서)
**※ 이 규정은 경매의 경우에 적용하지 않습니다.(민법 제580조제2항) 경매는 아래의 ④의 민법 제578조가 적용됨
*'''종류물 매매의 경우''': 매매의 목적물을 종류로 지정한 경우에도 그 후 특정된 목적물에 하자가 있는 때에도 위의 특정물의 매매의 경우와 같습니다. 다만, 이 경우 매수인은 계약의 해제 또는 손해배상을 청구를 하지 아니하고 하자 없는 물건을 청구할 수 있다.(민법 제581조)

=====채무자의 자력에 대한 담보책임=====

*채권의 매도인이 채무자의 자력을 담보한 때에는 매매계약당시의 자력을 담보한 것으로 추정한다.(민법 제579조제1항)
*변제기에 도달하지 아니한 채권의 매도인이 채무자의 자력을 담보한 때에는 변제기의 자력을 담보한 것으로 추정한다.(민법 제579조제2항)

=====경매 목적물 또는 권리에 하자에 대한 담보책임=====

*'''1차 책임''': 경매의 경우에는 경락인은 위의 규정에 의하여 채무자에게 계약의 해제 또는 대금감액의 청구를 할 수 있다.(민법 제578조제1항)
*'''2차 책임''': 만약 채무자가 자력이 없는 때에는 경락인은 대금의 배당을 받은 채권자에 대하여 그 대금전부나 일부의 반환을 청구할 수 있다.(민법 제578조제2항)
*'''손해배상책임''': 위의 경우 채무자가 물건 또는 권리의 흠결을 알고 고지하지 아니하거나 채권자가 이를 알고 경매를 청구한 때에는 경락인은 그 흠결을 안 채무자나 채권자에 대하여 손해배상을 청구할 수 있다.(민법 제578조제3항)

====담보책임과 동시이행====

*민법 제536조의 동시이행 항변권에 관한 규정은 위의 민법 제572조부터 제575조까지, 제580조 및 제581조의 경우에 준용한다.(민법 제583조)

====담보책임면제의 특약====

*매도인은 위 규정에 따른 담보책임을 면하는 특약을 한 경우에도 매도인이 알고 고지하지 아니한 사실 및 제3자에게 권리를 설정 또는 양도한 행위에 대하여는 책임을 면하지 못한다.(민법 제584조)

====매수인의 대금지급 의무====

*매수인은 매도인에게 매매 대금을 지급하여야 한다.(민법 568조제1항)

{| class="wikitable"
!'''구분'''
!'''내용'''
|-
|동일기한의 추정
|
*매매의 당사자 일방에 대한 의무이행의 기한이 있는 때에는 상대방의 의무이행에 대하여도 동일한 기한이 있는 것으로 추정한다.(민법 제585조)
|-
|대금지급장소
|
*매매의 목적물의 인도와 동시에 대금을 지급할 경우에는 그 인도장소에서 이를 지급하여야 한다.(민법 제586조)
|-
|과실의 귀속 및 대금의 이자
|
*매매계약있은 후에도 인도하지 아니한 목적물로부터 생긴 과실은 매도인에게 속한다. 매수인은 목적물의 인도를 받은 날로부터 대금의 이자를 지급하여야 한다.
**그러나 대금의 지급에 대하여 기한이 있는 때에는 그렇지 않다.(민법 제587조)
|-
|대금지급거절권
|
*매매의 목적물에 대하여 권리를 주장하는 자가 있는 경우에 매수인이 매수한 권리의 전부나 일부를 잃을 염려가 있는 때에는 매수인은 그 위험의 한도에서 대금의 전부나 일부의 지급을 거절할 수 있다.
**그러나 매도인이 상당한 담보를 제공한 때에는 그렇지 않다.(민법 제586조)
*이 경우에 매도인은 매수인에 대하여 대금의 공탁을 청구할 수 있다.(민법 제589조)
|}

==환매==
환매란 매도인이 매매계약과 동시에 환매할 권리를 보류한 후, 그 영수한 대금 및 매수인이 부담한 매매비용을 반환하고 그 목적물을 다시 매수할 수 있도록 한 것을 말한다.(민법 제590조제1항)

====환매의 요건====
{| class="wikitable"
!'''구분'''
!'''내용'''
|-
|① 환매특약 시기
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*환매의 특약은 매매계약과 동시에 하여야 한다.(민법 제590조제1항 참조)
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|② 환매대금
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*환매대금에 관하여 특별한 약정이 있으면 그 약정에 따르며, 목적물의 과실과 대금의 이자는 특별한 약정이 없으면 이를 상계한 것으로 봅니다.(민법 제590조제2항 및 제3항)
|-
|③ 환매기간
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*환매기간은 부동산은 5년, 동산은 3년을 넘지 못한다. 약정기간이 이를 넘는 때에는 부동산은 5년, 동산은 3년으로 단축한다.(민법 제591조제1항)
*환매기간을 정한 때에는 다시 이를 연장하지 못한다.(민법 제591조제2항)
*환매기간을 정하지 아니한 때에는 그 기간은 부동산은 5년, 동산은 3년으로 한다.(민법 제591조제3항)
|-
|④ 환매등기
|
*매매의 목적물이 부동산인 경우에 매매등기와 동시에 환매권의 보류를 등기한 때에는 제3자에 대하여 그 효력이 있다.(민법 제592조)
|}

====환매의 실행====

*매도인은 기간내에 대금과 매매비용을 매수인에게 제공하지 아니하면 환매할 권리를 잃는다.(민법 제594조제1항)
*매수인이나 전득자가 목적물에 대하여 비용을 지출한 때에는 매도인은 민법 제203조의 규정에 의하여 이를 상환하여야 한다.
*그러나 유익비에 대하여는 법원은 매도인의 청구에 의하여 상당한 상환기간을 허여할 수 있다.(민법 제594조제2항)

====환매권의 대위행사와 매수인의 권리====

*매도인의 채권자가 매도인을 대위하여 환매하고자 하는 때에는 매수인은 법원이 선정한 감정인의 평가액에서 매도인이 반환할 금액을 공제한 잔액으로 매도인의 채무를 변제하고 잉여액이 있으면 이를 매도인에게 지급하여 환매권을 소멸시킬 수 있다.(민법 제593조)

====공유지분의 환매====

*공유자의 1인이 환매할 권리를 보류하고 그 지분을 매도한 후 그 목적물의 분할이나 경매가 있는 때에는 매도인은 매수인이 받은 또는 받을 부분이나 대금에 대하여 환매권을 행사할 수 있다.
*그러나 매도인에게 통지하지 아니한 매수인은 그 분할이나 경매로써 매도인에게 대항하지 못한다.(민법 제595조)

==참고 문헌==

*찾기쉬운 생활법령정보

매매

2022-03-24T15:20:17Z

Icando: 새 문서: 매매란 당사자 일방이 재산권을 상대방에게 이전할 것을 약정하고, 상대방은 그 대금을 지급할 것을 약정함으로써 성립하는 계약을 말한...

매매란 당사자 일방이 재산권을 상대방에게 이전할 것을 약정하고, 상대방은 그 대금을 지급할 것을 약정함으로써 성립하는 계약을 말한다.([[민법 제563조]])

* 매매는 낙성(諾成)·쌍무·유상계약이다.
* '''(유상계약에의 준용)''' 매매에 관한 규정은 매매 이외의 유상계약에 준용한다. 그러나 그 계약의 성질이 이를 허용하지 아니하는 때에는 그렇지 않다.([[민법 제567조]])

== 매매의 성립 ==
'''매매의 예약'''

* 매매의 예약이란 예컨대 가옥을 5천만원으로 매매한다고 하는 것을 미리 약속하는 것(예약)을 말한다.
* 매매의 예약에는 크게 4가지로 분류할 수 있다.

{| class="wikitable"
!'''구분'''
!'''내용'''
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* 편무예약(片務豫約)
* 쌍무예약(雙務豫約)
|
* 일방이 본계약을 체결하려고 하는 청약을 하면 타방이 이것을 승낙할 의무를 부담하는 것으로서,
* 청약할 권리를 일방만이 가지고 있는 때에는 편무예약(片務豫約)
* 청약할 권리를 쌍방이 가지고 있는 때에는 쌍무예약(雙務豫約)
|-
|
* 일방예약(一方豫約)
* 쌍방예약(雙方豫約)
|
* 일방이 본계약을 성립시키려고 하는 의사표시를 하면 타방의 승낙을 요하지 않고 본계약이 성립하는 것으로,
* 이 완결권을 일방만이 가지고 있는 것을 일방예약(一方豫約)
* 이 완결권을 쌍방이 가지고 있는 것을 쌍방예약(雙方豫約)
|}

* 당사자가 원하는 바에 따라 위의 4가지 중 어느 것이라도 유효하게 성립시킬 수 있다.
** 그러나 민법은 특히 일방예약의 규정을 두고 있으므로([[민법 제564조]]), 당사자의 의사가 분명하지 않을 때에는 일방예약으로 추정한다.

* 매매의 일방예약은 상대방이 매매를 완결할 의사(이를 예약완결권이라 함)를 표시하는 때에 매매의 효력이 생긴다.([[민법 제564조]]제1항)
* 위의 의사표시의 기간을 정하지 않은 때에는 예약자는 상당한 기간을 정하여 매매완결여부의 확답을 상대방에게 최고할 수 있다.
** 만약 예약자가 이 기간내에 확답을 받지 못한 때에는 예약은 그 효력을 잃는다.([[민법 제564조]]제2항 및 제3항)

'''해약금'''

* 매매의 당사자 일방이 계약당시에 금전이나 기타 물건을 계약금, 보증금등의 명목으로 상대방에게 교부한 때에는 당사자간에 다른 약정이 없는 한 당사자의 일방이 이행에 착수할 때까지 교부자는 이를 포기하고 수령자는 그 배액을 상환하여 매매계약을 해제할 수 있다.([[민법 제565조]]제1항)
* 위 규정에 따라 매매계약을 해제한 경우 손해배상을 청구할 수 없다.([[민법 제565조]]제2항 및 [[민법 제551조|제551조]])
{{안내문|제목=※ 계약금은 특약이 없는 경우에도 위약금의 성질을 갖는지 여부|내용=유상계약을 체결함에 있어서 계약금이 수수된 경우 계약금은 해약금의 성질을 가지고 있어서, 이를 위약금으로 하기로 하는 특약이 없는 이상 계약이 당사자 일방의 귀책사유로 인하여 해제되었다 하더라도 상대방은 계약불이행으로 입은 실제 손해만을 배상받을 수 있을 뿐 계약금이 위약금으로서 상대방에게 당연히 귀속되는 것은 아니다.([[대판 95다54693]])}}
'''매매계약의 비용 부담'''

* 매매계약에 관한 비용은 당사자 쌍방이 균분하여 부담한다.([[민법 제566조]])

== 매매의 효력 ==

==== 재산권 이전의무 ====

* 매도인은 매수인에 대하여 매매의 목적이 된 권리를 이전하여야 하며 매수인은 매도인에게 그 대금을 지급하여야 한다.([[민법 제568조]]제1항)
* 이러한 쌍방의무는 특별한 약정이나 관습이 없으면 동시에 이행하여야 한다.([[민법 제568조]]제2항)

==== 매도인의 담보책임 ====

* 매도인의 담보책임이란 계약의 목적인 권리 또는 물건의 하자에 관하여 이를 제공한 자가 상대방에 대하여 부담하는 손해배상이나 기타 책임을 말한다.
* 매도인의 담보책임은 아래와 같이 나눌 수 있다.
** ① 권리에 하자가 있는 경우(민법 제569조부터 577조까지)
** ② 매매 목적물에 하자가 있는 경우(민법 제580조부터 제582조까지)
** ③ 채권매매의 경우(민법 제579조)
** ④ 경매 목적물 또는 권리에 하자가 있는 경우(민법 제578조)

===== 권리에 하자가 있는 경우(민법 제569조부터 577조까지) =====

* '''(1) 권리의 전부가 타인에게 속하는 경우'''
** '''타인권리의 매매''': 매매의 목적이 된 권리가 타인에게 속한 경우에는 매도인은 그 권리를 취득하여 매수인에게 이전하여야 한다.(민법 제569조)
** '''계약해제권 및 손해배상청구권''': 위의 경우 매도인이 그 권리를 취득하여 매수인에게 이전할 수 없는 때에는 매수인은 계약을 해제할 수 있다. 그러나 매수인이 계약당시 그 권리가 매도인에게 속하지 아니함을 안 때에는 손해배상을 청구하지 못한다.(민법 제570조)
** '''선의의 매도인의 해제권''': 매도인이 계약당시에 매매의 목적이 된 권리가 자기에게 속하지 않음을 알지 못한 경우에 그 권리를 취득하여 매수인에게 이전할 수 없는 때에는 매도인은 손해를 배상하고 계약을 해제할 수 있다. 이 경우에 매수인이 계약당시 그 권리가 매도인에게 속하지 아니함을 안 때에는 매도인은 매수인에 대하여 그 권리를 이전할 수 없음을 통지하고 계약을 해제할 수 있다.(민법 제571조)

* '''(2) 권리의 일부가 타인에게 속하는 경우'''
** '''대금감액청구권''': 매매의 목적이 된 권리의 일부가 타인에게 속함으로 인하여 매도인이 그 권리를 취득하여 매수인에게 이전할 수 없는 때에는 매수인은 그 부분의 비율로 대금의 감액을 청구할 수 있다.(민법 제572조제1항)
** '''계약해제권''': 위의 경우에 잔존한 부분만이면 매수인이 이를 매수하지 아니하였을 때에는 선의의 매수인은 계약전부를 해제할 수 있다.(민법 제572조제2항)
** '''손해배상청구권''': 선의의 매수인은 감액청구 또는 계약해제외에 손해배상을 청구할 수 있다.(민법 제572조제3항)
** '''제척기간''': 이러한 권리는 매수인이 선의인 경우에는 사실을 안 날로부터, 악의인 경우에는 계약한 날로부터 1년내에 행사하여야 한다.(민법 제573조)

* '''(3) 수량부족, 일부멸실이 있는 경우'''
** 위(2)의 경우 수량을 지정한 매매의 목적물이 부족되는 경우와 매매목적물의 일부가 계약당시에 이미 멸실된 경우에 매수인이 그 부족 또는 멸실을 알지 못한 때에 준용한다.(민법 제574조)

* '''(4) 재산권이 타인의 권리에 의해 제한받고 있는 경우'''
** '''제한물권이 있는 경우''': 매매의 목적물이 지상권, 지역권, 전세권, 질권 또는 유치권의 목적이 된 경우에 매수인이 이를 알지 못한 때에는 이로 인하여 계약의 목적을 달성할 수 없는 경우에 한하여 매수인은 계약을 해제할 수 있다. 기타의 경우에는 손해배상만을 청구할 수 있다. 이 규정은 매매의 목적이 된 부동산을 위하여 존재할 지역권이 없거나 그 부동산에 등기된 임대차계약이 있는 경우에 준용한다.(민법 제575조제1항 및 제2항)
*** ※ 이러한 권리는 매수인이 그 사실을 안 날로부터 1년내에 행사하여야 한다.(민법 제575조제3항)
** '''저당권, 전세권의 제한이 있는 경우''': 매매의 목적이 된 부동산에 설정된 저당권 또는 전세권의 행사로 인하여 매수인이 그 소유권을 취득할 수 없거나 취득한 소유권을 잃은 때에는 매수인은 계약을 해제할 수 있다. 다만, 매수인의 출재로 그 소유권을 보존한 때에는 매도인에 대하여 그 상환을 청구할 수 있다. 이 경우, 매수인이 손해를 받은 때에는 그 배상을 청구할 수 있다.(민법 제576조)
** '''지상권, 전세권이 저당권의 목적이 된 경우''': 위의 민법 제576조는 저당권의 목적이 된 지상권 또는 전세권이 매매의 목적이 된 경우에 준용한다.(민법 제577조)

===== 매매목적물에 하자에 대한 담보책임(하자담보책임) =====

* '''특정물 매매의 경우''': 매매의 목적물에 하자가 있는 때에는 매수인은 계약을 해제함과 동시에 손해배상을 청구할 수 있다.(민법 제580조제1항 본문 및 제575조제1항) 그러나 매수인이 하자있는 것을 알았거나 과실로 인하여 이를 알지 못한 때에는 그렇지 않습니다.(민법 제580조제1항 단서)
** ※ 이 규정은 경매의 경우에 적용하지 않습니다.(민법 제580조제2항) 경매는 아래의 ④의 민법 제578조가 적용됨
* '''종류물 매매의 경우''': 매매의 목적물을 종류로 지정한 경우에도 그 후 특정된 목적물에 하자가 있는 때에도 위의 특정물의 매매의 경우와 같습니다. 다만, 이 경우 매수인은 계약의 해제 또는 손해배상을 청구를 하지 아니하고 하자 없는 물건을 청구할 수 있다.(민법 제581조)

===== 채무자의 자력에 대한 담보책임 =====

* 채권의 매도인이 채무자의 자력을 담보한 때에는 매매계약당시의 자력을 담보한 것으로 추정한다.(민법 제579조제1항)
* 변제기에 도달하지 아니한 채권의 매도인이 채무자의 자력을 담보한 때에는 변제기의 자력을 담보한 것으로 추정한다.(민법 제579조제2항)

===== 경매 목적물 또는 권리에 하자에 대한 담보책임 =====

* '''1차 책임''': 경매의 경우에는 경락인은 위의 규정에 의하여 채무자에게 계약의 해제 또는 대금감액의 청구를 할 수 있다.(민법 제578조제1항)
* '''2차 책임''': 만약 채무자가 자력이 없는 때에는 경락인은 대금의 배당을 받은 채권자에 대하여 그 대금전부나 일부의 반환을 청구할 수 있다.(민법 제578조제2항)
* '''손해배상책임''': 위의 경우 채무자가 물건 또는 권리의 흠결을 알고 고지하지 아니하거나 채권자가 이를 알고 경매를 청구한 때에는 경락인은 그 흠결을 안 채무자나 채권자에 대하여 손해배상을 청구할 수 있다.(민법 제578조제3항)

==== 담보책임과 동시이행 ====

* 민법 제536조의 동시이행 항변권에 관한 규정은 위의 민법 제572조부터 제575조까지, 제580조 및 제581조의 경우에 준용한다.(민법 제583조)

==== 담보책임면제의 특약 ====

* 매도인은 위 규정에 따른 담보책임을 면하는 특약을 한 경우에도 매도인이 알고 고지하지 아니한 사실 및 제3자에게 권리를 설정 또는 양도한 행위에 대하여는 책임을 면하지 못한다.(민법 제584조)

==== 매수인의 대금지급 의무 ====

* 매수인은 매도인에게 매매 대금을 지급하여야 한다.(민법 568조제1항)

{| class="wikitable"
!'''구분'''
!'''내용'''
|-
|동일기한의 추정
|
* 매매의 당사자 일방에 대한 의무이행의 기한이 있는 때에는 상대방의 의무이행에 대하여도 동일한 기한이 있는 것으로 추정한다.(민법 제585조)
|-
|대금지급장소
|
* 매매의 목적물의 인도와 동시에 대금을 지급할 경우에는 그 인도장소에서 이를 지급하여야 한다.(민법 제586조)
|-
|과실의 귀속 및 대금의 이자
|
* 매매계약있은 후에도 인도하지 아니한 목적물로부터 생긴 과실은 매도인에게 속한다. 매수인은 목적물의 인도를 받은 날로부터 대금의 이자를 지급하여야 한다.
** 그러나 대금의 지급에 대하여 기한이 있는 때에는 그렇지 않다.(민법 제587조)
|-
|대금지급거절권
|
* 매매의 목적물에 대하여 권리를 주장하는 자가 있는 경우에 매수인이 매수한 권리의 전부나 일부를 잃을 염려가 있는 때에는 매수인은 그 위험의 한도에서 대금의 전부나 일부의 지급을 거절할 수 있다.
** 그러나 매도인이 상당한 담보를 제공한 때에는 그렇지 않다.(민법 제586조)
* 이 경우에 매도인은 매수인에 대하여 대금의 공탁을 청구할 수 있다.(민법 제589조)
|}

== 환매 ==
환매란 매도인이 매매계약과 동시에 환매할 권리를 보류한 후, 그 영수한 대금 및 매수인이 부담한 매매비용을 반환하고 그 목적물을 다시 매수할 수 있도록 한 것을 말한다.(민법 제590조제1항)

==== 환매의 요건 ====
{| class="wikitable"
!'''구분'''
!'''내용'''
|-
|① 환매특약 시기
|
* 환매의 특약은 매매계약과 동시에 하여야 한다.(민법 제590조제1항 참조)
|-
|② 환매대금
|
* 환매대금에 관하여 특별한 약정이 있으면 그 약정에 따르며, 목적물의 과실과 대금의 이자는 특별한 약정이 없으면 이를 상계한 것으로 봅니다.(민법 제590조제2항 및 제3항)
|-
|③ 환매기간
|
* 환매기간은 부동산은 5년, 동산은 3년을 넘지 못한다. 약정기간이 이를 넘는 때에는 부동산은 5년, 동산은 3년으로 단축한다.(민법 제591조제1항)
* 환매기간을 정한 때에는 다시 이를 연장하지 못한다.(민법 제591조제2항)
* 환매기간을 정하지 아니한 때에는 그 기간은 부동산은 5년, 동산은 3년으로 한다.(민법 제591조제3항)
|-
|④ 환매등기
|
* 매매의 목적물이 부동산인 경우에 매매등기와 동시에 환매권의 보류를 등기한 때에는 제3자에 대하여 그 효력이 있다.(민법 제592조)
|}

==== 환매의 실행 ====

* 매도인은 기간내에 대금과 매매비용을 매수인에게 제공하지 아니하면 환매할 권리를 잃는다.(민법 제594조제1항)
* 매수인이나 전득자가 목적물에 대하여 비용을 지출한 때에는 매도인은 민법 제203조의 규정에 의하여 이를 상환하여야 한다.
* 그러나 유익비에 대하여는 법원은 매도인의 청구에 의하여 상당한 상환기간을 허여할 수 있다.(민법 제594조제2항)

==== 환매권의 대위행사와 매수인의 권리 ====

* 매도인의 채권자가 매도인을 대위하여 환매하고자 하는 때에는 매수인은 법원이 선정한 감정인의 평가액에서 매도인이 반환할 금액을 공제한 잔액으로 매도인의 채무를 변제하고 잉여액이 있으면 이를 매도인에게 지급하여 환매권을 소멸시킬 수 있다.(민법 제593조)

==== 공유지분의 환매 ====

* 공유자의 1인이 환매할 권리를 보류하고 그 지분을 매도한 후 그 목적물의 분할이나 경매가 있는 때에는 매도인은 매수인이 받은 또는 받을 부분이나 대금에 대하여 환매권을 행사할 수 있다.
* 그러나 매도인에게 통지하지 아니한 매수인은 그 분할이나 경매로써 매도인에게 대항하지 못한다.(민법 제595조)

== 참고 문헌 ==

* 찾기쉬운 생활법령정보

공인중개사 교본

2022-03-23T15:15:44Z

Icando:

교본 만들기는 카카오톡 공인중개사 독학방(https://open.kakao.com/o/gknKKR3d<nowiki/>)에서 함께 합니다.

==공인중개사 1차==

===제1과목 - [[:분류:부동산학 개론|'''부동산학 개론''']]===

===='''부동산학 총론'''====

*[[부동산]]
**[[부동산의 개념]]
**[[부동산의 특성]]
*[[토지]]
**[[토지의 종류]]
*[[부동산학]]
**[[부동산학의 일반원칙]]
**부동산학의 연구대상
***[[부동산 활동]]
***[[부동산 현상]]

===='''부동산학 각론'''====

*부동산 경제
*[[부동산 시장]]
*[[부동산 정책]]
*[[부동산 투자]]
*[[부동산 금융]]
*[[부동산 개발]]
*[[부동산 관리]]

===='''감정평가론'''====

*감정평가
*[[감정평가 방법]]
*감정평가활동

===제2과목 - [[:분류:민법 및 민사특별법|'''민법 및 민사특별법''']]===

===='''민법총칙'''====

*[[법률행위]]
*[[의사표시]]
*[[법률행위의 대리]]
*[[법률행위의 무효와 취소]]
*[[법률행위의 조건과 기한]]

===='''물권총론'''====

*[[물권]]
*물권의 변동

===='''물권각론'''====

*[[점유권]]
*[[소유권]]
**[[상린관계]]
**[[소유권에 기한 물권적청구권]]
**[[공동소유]]
*'''용익물권'''
**[[지상권]]
**[[지역권]]
**[[전세권]]
*'''담보물권'''
**[[유치권]]
**[[저당권]]

===='''계약총론'''====

*[[계약]]
*계약의 성립
*계약의 효력
*계약의 해제·해지

===='''계약각론'''====

*매매
*교환
*임대차

===='''민사특별법'''====

*[[주택임대차법]]
*[[상가임대차법]]
*[[집합건물법]]
*[[가등기담보법]]
*[[부동산실명법]]

==공인중개사 2차==

===제1과목 - '''중개사법령 및 실무'''===

===='''공인중개사법령'''====

===='''부동산거래신고법'''====

===='''중개실무'''====

===제2과목 - [[:분류:부동산 공법|'''부동산 공법''']]===

===='''국토계획법'''====

===='''도시개발법'''====

===='''도시정비법'''====

===='''건축법'''====

===='''주택법'''====

===='''농지법'''====

===제3과목 - [[:분류:부동산 공시법|'''부동산 공시법''']]===

===='''공간정보관리법'''====

===='''부동산등기법'''====

===제4과목 - [[:분류:부동산 세법|'''부동산 세법''']]===

===='''총설'''====

*조세
**조세의 의의, 특징
**조세의 체계, 분류
**부동산활동 관련 조세
*납세의 의무
*조세우선의 원칙
*조세불복
*조세의 권리구제

===='''지방세'''====

*[[취득세]]
*[[등록면허세]]
*[[재산세]]

===='''국세'''====

*[[종합부동산세]]
*[[소득세]]
*[[양도소득세]]

유치권

2022-03-23T15:12:54Z

Icando:

유치권이란 타인의 물건 또는 유가증권을 점유한 자가 그 물건이나 유가증권에 관하여 생긴 채권이 변제기에 있는 경우에 변제를 받을 때까지 그 물건 또는 유가증권을 유치할 권리를 말한다.([[민법 제320조]]제1항)

*유치권자는 채권전부의 변제를 받을 때까지 유치물전부에 대하여 그 권리를 행사할 수 있다.([[민법 제321조]])

==유치권과 동시이행항변권의 차이==
{| class="wikitable"
!'''구분'''
!'''유치권'''
!'''동시이행항변권'''
|-
|공통점
| colspan="2" |
*서로 동시에 병존하는게 가능함
*공평의 원칙에 기인함
*이행거절의 효력을 가짐
|-
| rowspan="3" |차이점
|
*독립한 물권
|
*이행거절권능
|-
|
*점유가 성립요건
|
*점유가 성립요건이 아님
|-
|
*누구에게나 주장가능
|
*계약의 상대방에게 주장가능
|}

==유치권의 성립요건==
'''타인소유의 물건이나 유가증권'''

*유치물이 타인의 물건(부동산 및 동산) 또는 유가증권이어야 한다.([[민법 제320조]]제1항)

'''적법한 점유일 것'''

*유치권은 유치하려는 목적물의 점유가 필요하며, 점유는 간접점유로도 가능하다.([[대판 2002마3516]]).
*또한 그 점유가 불법행위로 인한 경우(예: 점유침탈한 경우)에는 적용되지 않는다.([[민법 제320조]]제1항 및 제2항)

'''채권의 변제기가 도래할 것'''

*유치권이 성립하려면 물건이나 유가증권에 관하여 생긴 채권의 변제기가 도래해야 한다.([[민법 제320조]]제1항)

'''유치권 배제특약이 없을 것'''

*당사자간에 유치권을 배제한다는 특약이 없어야 한다.
*유치권은 채권자의 이익을 보호하기 위한 법정담보물권으로서, 당사자는 미리 유치권의 발생을 막는 특약을 할 수 있고 이러한 특약은 유효하며, 이러한 특약에 따른 효력은 특약의 상대방뿐 아니라 그 밖의 사람도 주장할 수 있다.([[대판 2016다234043]])

'''채권과 목적물 사이에 견련관계가 있을 것'''

*유치권이 성립하기 위해서는 채권이 유치권의 목적물에 관하여 생긴 채권이어야 한다.([[민법 제320조]]제1항)
{{안내문
|제목 =※ 견련관계가 부정되는 경우
|내용 =임대인과 임차인 사이에 건물명도시 권리금을 반환하기로 하는 약정이 있었다 하더라도 그와 같은 권리금반환청구권은 건물에 관하여 생긴 채권이라 할 수 없으므로 그와 같은 채권을 가지고 건물에 대한 유치권을 행사할 수 없다.([[대판 93다62119]]) 또한 甲(갑)이 건물 신축공사 수급인인 乙(을) 주식회사와 체결한 약정에 따라 공사현장에 시멘트와 모래 등의 건축자재를 공급한 사안에서, 甲(갑)의 건축자재대금채권은 매매계약에 따른 매매대금채권에 불과할 뿐 건물 자체에 관하여 생긴 채권이라고 할 수는 없다.([[대판 2011다96208]])
}}

*'''유치권이 인정되는 경우'''
**비용상환천구권과 그 연장(임대인의 비용상환채무 불이행으로 인한 손해배상청구권)
**신축건물의 소유권을 도급인에게 귀속시키기로 한 수급인의 공사대금채권
**목적물에 의하여 발생한 손해배상청구권
*'''유치권이 성립하지 않는 경우(견련관계가 부정되는 경우)'''
**임차보증금반환청구권
**권리금반환채권
**임차인이 부속물매수청구권을 행사한 경우의 부속물대금채권
**임대인의 채무불이행으로 인한 임차인의 손해배상청구권
**계약명의신탁의 신탁자가 가지는 매매대금 상당의 부당이득반환청구권
**건축자재대금채권(매매대금채권에 불과함)
**원상회복약정이 있는 경우 유익비상환청구권

==유치권의 효력==
'''유치권자의 권리'''
{| class="wikitable"
!'''구분'''
!'''내용'''
|-
|경매권
|
*유치권자는 채권의 변제를 받기 위하여 유치물을 경매할 수 있다.([[민법 제322조]]제1항)
|-
|간이변제충당권
|
* 다만 정당한 이유가 있는 때에는 유치권자는 감정인의 평가에 의하여 유치물로 직접 변제에 충당할 것을 법원에 청구할 수 있다.
* 이 경우에는 유치권자는 미리 채무자에게 통지하여야 한다.([[민법 제322조]]제2항)
|-
|과실수취권
|
*유치권자는 유치물의 과실을 수취하여 다른 채권보다 먼저 그 채권의 변제에 충당할 수 있다.
**그러나 과실이 금전이 아닌 때에는 경매하여야 한다.([[민법 제323조]]제1항)
*과실은 먼저 채권의 이자에 충당하고 그 잉여가 있으면 원본에 충당한다.([[민법 제323조]]제2항)
|-
|유치물 사용권
|
*유치권자는 채무자의 승낙이 있으면 유치물을 사용할 수 있다.
*다만, 유치물의 보존에 필요한 경우에는 승낙 없이도 사용이 가능하다.([[민법 제324조]]제2항)
|-
|비용상환청구권
|
*유치권자가 유치물에 관하여 필요비를 지출한 때에는 소유자에게 그 상환을 청구할 수 있다([[민법 제325조]]제1항)
*유치권자가 유치물에 관하여 유익비를 지출한 때에는 그 가액의 증가가 현존한 경우에 한하여 소유자의 선택에 좇아 그 지출한 금액이나 증가액의 상환을 청구할 수 있다.
**그러나 법원은 소유자의 청구에 의하여 상당한 상환기간을 허여할 수 있다.([[민법 제325조]]제2항)
|}
'''유치권자의 의무'''

*'''[[선관주의의무]]''': 유치권자는 선량한 관리자의 주의로 유치물을 점유해야 한다.([[민법 제324조]]제1항)
*유치권자는 채무자의 승낙없이 유치물의 사용, 대여 또는 담보제공을 하지 못한다.
**그러나 유치물의 보존에 필요한 사용은 그렇지 않는다.([[민법 제324조]]제2항)
*유치권자가 위의 의무를 위반한 때에는 채무자는 유치권의 소멸을 청구할 수 있다.([[민법 제324조]]제3항

==유치권의 소멸==
'''유치권의 소멸사유'''

*유치권은 물권의 일반적인 소멸원인인 목적물의 전부멸실, 혼동, 포기 등의 사유가 있으면 소멸한다.([[민법 제191조]])
*또한 유치권의 행사는 채권의 소멸시효의 진행에 영향을 미치지 않는다.([[민법 제326조]]).
**따라서 피담보채권의 소멸시효가 완성되면 유치권은 소멸한다.([[민법 제162조]] 및 [[민법 제163조|제163조]])
*채무자는 상당한 담보를 제공하고 유치권의 소멸을 청구할 수 있다.([[민법 제327조]])
*유치권은 점유의 상실로 인하여 소멸한다.([[민법 제328조]])

== 기타 ==

==='''(참고)''' 경매 시 유치권 성립 조건 요약===
유치권이 있는 물건은 취급이 어려운 특수 물건이나 실제로 아래 조건을 모두 충족한 정당한 유치권자는 많지 않다.

#발생한 채권이 해당 건물 등에 대한 공사대금채권이어야 함
#공사대금채권의 변제기 도래
#유치권자가 부동산을 점유
#유치권을 배제한다는 특약(유치권 포기각서)이 없어야 함
#경매개시결정 이전에 점유 개시

=== '''(참고)''' 유치권 관련 기출 지문(공인중개사) ===
'''맞는 지문'''

* 건물의 점유는 유치권의 성립요건이다.
* 유치권자에게는 우선변제권이 인정되지 않는다.
* 유치권의 성립을 배제하는 당사자의 특약은 유효하다.
* 채무자 이외의 제3자의 소유물에도 유치권이 성립할 수 있다.
* 점유가 불법행위로 인한 경우에는 유치권이 성립하지 않는다.
* 임차인의 비용상환청구권은 유치권의 피담보채권이 될 수 있다.
* 유치권자는 채권의 변제를 받기 위하여 유치물을 경매할 수 있다.
* 채무자는 상당한 담보를 제공하고 유치권의 소멸을 청구할 수 있다.
* 건물에 대한 임차보증금반환청구권은 유치권의 피담보채권이 될 수 없다.
* 유치권이 인정되기 위한 유치권자의 점유는 직접점유이든 간접점유이든 관계없다.
* 임차인은 임대인과의 약정에 의한 권리금반환채권으로 임차건물에 유치권을 행사할 수 없다.
* 유치권자가 제3자와의 점유매개관계에 의해 유치물을 간접점유하는 경우, 유치권은 소멸하지 않는다.
* 건축자재를 매도한 자는 그 자재로 건축된 건물에 대해 자신의 대금채권을 담보하기 위하여 유치권을 행사할 수 있다.
* 유치권의 목적부동산이 제3자에게 양도된 경우, 유치권자는 특별한 사정이 없는 한 제3자에게 유치권을 주장할 수 있다.
* 경매개시결정의 기입등기 전에 유치권을 취득한 자는 저당권이 실행되더라도 그의 채권이 완제될 때까지 매수인에 대하여 목적물의 인도를 거절할 수 있다.
* 임대차종료 후 법원이 임차인의 유익비상환청구권에 유예기간을 인정한 경우, 임차인은 그 기간 내에는 유익비상환청구권을 담보하기 위해 임차목적물을 유치할 수 없다.

'''틀린 지문'''

* 물상대위가 인정되지 않는다.
* 유치권의 성립을 배제하는 특약은 유효하다.
* 유치권은 채무자 이외의 제3자 소유물에도 성립할 수 있다.
* 유치권을 행사하는 동안에는 피담보채권의 소멸시효가 진행하지 않는다.
* 유치권자의 비용상환청구권을 담보하기 위한 유치권은 인정되지 않는다.
* 유치권자는 매수인(경락인)에 대해서도 피담보채권의 변제를 청구할 수 있다.
* 채권자가 채무자를 직접점유자로 하여 간접점유하는 경우에도 유치권은 성립할 수 있다.
* 유치권자가 점유를 침탈당한 경우 점유보호청구권과 유치권에 기한 반환청구권을 갖는다.
* 유치권자는 유치물의 보존에 필요하더라도 채무자의 승낙 없이는 유치물을 사용할 수 없다.
* 동시이행의 항변권과 유치권이 동시에 성립하는 경우, 권리자는 이를 선택적으로 행사할 수 없다.
* 채무자가 유치물을 직접 점유하고 있는 경우, 채권자는 자신의 간접점유를 이유로 유치권을 행사할 수 없다.
* 목적물에 대한 점유를 취득한 뒤 그 목적물에 관하여 성립한 채권을 담보하기 위한 유치권은 인정되지 않는다.
* 유치권자와 유치물의 소유자 사이에 유치권을 포기하기로 특약한 경우, 제3자는 특약의 효력을 주장할 수 없다.
* 유치권자는 유치물로부터 생기는 과실을 수취하여 이를 다른 채권자보다 먼저 자신의 채권변제에 충당할 수 없다.
* 임대인과 권리금반환 약정을 체결한 임차인은 권리금반환채권을 담보하기 위해 임차목적물을 유치할 권리가 있다.
* 유치권자가 유치물인 주택에 거주하며 이를 사용하는 경우, 특별한 사정이 없는 한 채무자는 유치권소멸을 청구할 수 있다.
* 계약명의신탁의 신탁자는 매매대금 상당의 부당이득반환청구권을 피담보채권으로 하여, 자신이 점유하는 신탁부동산에 대해 유치권을 행사할 수 있다.
* 경매개시결정의 기입등기 후 그 소유자인 채무자가 건물에 관한 공사대금채권자에게 그 건물의 점유를 이전한 경우, 공사대금채권자의 유치권은 성립할 수 없다.

==같이 보기==

*[[점유권]]
*소유권
*[[지상권]]
*[[지역권]]
*[[전세권]]
*담보물권
*저당권

==참고 문헌==

*찾기쉬운 생활법령정보
*[https://q.fran.kr/문제/245 공인중개사 1차 19회 기출문제]
*[https://q.fran.kr/문제/231 공인중개사 1차 19회 기출문제]
*[https://q.fran.kr/문제/1691 공인중개사 1차 20회 기출문제]
*[https://q.fran.kr/문제/1891 공인중개사 1차 21회 기출문제]
*[https://q.fran.kr/문제/993 공인중개사 1차 24회 기출문제]
*[https://q.fran.kr/문제/995 공인중개사 1차 24회 기출문제]
*[https://q.fran.kr/문제/455 공인중개사 1차 25회 기출문제]
*[https://q.fran.kr/문제/458 공인중개사 1차 25회 기출문제]
*[https://q.fran.kr/문제/915 공인중개사 1차 26회 기출문제]
*[https://q.fran.kr/문제/103 공인중개사 1차 27회 기출문제]
*[https://q.fran.kr/문제/104 공인중개사 1차 27회 기출문제]

==각주==
[[분류:민법 및 민사특별법]]

선관주의의무

2022-03-23T14:55:22Z

Icando: 새 문서: 善管注意義務 '''선관주의 의무'''란 선량한 관리자의 '''주의의무'''의 약칭으로서 채무자의 직업, 그 자가 속하는 사회적·경제적인 지위...

善管注意義務

'''선관주의 의무'''란 선량한 관리자의 '''주의의무'''의 약칭으로서 채무자의 직업, 그 자가 속하는 사회적·경제적인 지위 등에서 일반적으로 요구되는 정도의 '''주의'''를 다 하는 '''의무'''이다.

== 관례 및 판례 ==

* 어느 특정인이 일상 자기의 물건을 관리함에 있어서 하고 있는 정도의 주의와 같은 정도의 주의(자기 재산에 관한 행위와 동일한 주의)를 해야 하는 의무와는 다르다.
* 법률은 특별한 경우에 한하여([[민법 제324조]], [[민법 제922조]], [[민법 제695조]], [[민법 제1022조]]) 후자의 가벼운 의무를 인정하고 있으며 일반적으로는 전자의 무거운 의무가 과해지고 있다.

== 같이 보기 ==

* [[유치권]]

유치권

2022-03-23T14:50:01Z

Icando:

유치권

2022-03-23T14:16:19Z

Icando:

유치권

2022-03-23T14:13:41Z

Icando:

'''유치권의 의의'''

유치권이란 타인의 물건 또는 유가증권을 점유한 자가 그 물건이나 유가증권에 관하여 생긴 채권이 변제기에 있는 경우에 변제를 받을 때까지 그 물건 또는 유가증권을 유치할 권리를 말한다.([[민법 제320조]]제1항)

* 유치권자는 채권전부의 변제를 받을 때까지 유치물전부에 대하여 그 권리를 행사할 수 있습니다([[민법 제321조]])

'''유치권과 동시이행항변권의 차이'''
{| class="wikitable"
!'''구분'''
!'''유치권'''
!'''동시이행항변권'''
|-
|공통점
| colspan="2" |
* 서로 동시에 병존하는게 가능함
* 공평의 원칙에 기인함
* 이행거절의 효력을 가짐
|-
| rowspan="3" |차이점
|
* 독립한 물권
|
* 이행거절권능
|-
|
* 점유가 성립요건
|
* 점유가 성립요건이 아님
|-
|
* 누구에게나 주장가능
|
* 계약의 상대방에게 주장가능
|}

== 유치권의 성립요건 ==
'''타인소유의 물건이나 유가증권'''

* 유치물이 타인의 물건(부동산 및 동산) 또는 유가증권이어야 한다.([[민법 제320조]]제1항)

'''적법한 점유일 것'''

* 유치권은 유치하려는 목적물의 점유가 필요하며, 점유는 간접점유로도 가능하다.([[대판 2002마3516]]).
* 또한 그 점유가 불법행위로 인한 경우(예: 점유침탈한 경우)에는 적용되지 않는다.([[민법 제320조]]제1항 및 제2항)

'''채권의 변제기가 도래할 것'''

* 유치권이 성립하려면 물건이나 유가증권에 관하여 생긴 채권의 변제기가 도래해야 한다.([[민법 제320조]]제1항)

'''유치권 배제특약이 없을 것'''

* 당사자간에 유치권을 배제한다는 특약이 없어야 한다.
* 유치권은 채권자의 이익을 보호하기 위한 법정담보물권으로서, 당사자는 미리 유치권의 발생을 막는 특약을 할 수 있고 이러한 특약은 유효하며, 이러한 특약에 따른 효력은 특약의 상대방뿐 아니라 그 밖의 사람도 주장할 수 있다.([[대판 2016다234043]])

'''채권과 목적물 사이에 견련관계가 있을 것'''

* 유치권이 성립하기 위해서는 채권이 유치권의 목적물에 관하여 생긴 채권이어야 한다.([[민법 제320조]]제1항)
{{안내문
|제목 =※ 견련관계가 부정되는 경우
|내용 =▪ 임대인과 임차인 사이에 건물명도시 권리금을 반환하기로 하는 약정이 있었다 하더라도 그와 같은 권리금반환청구권은 건물에 관하여 생긴 채권이라 할 수 없으므로 그와 같은 채권을 가지고 건물에 대한 유치권을 행사할 수 없습니다(대법원 1994.10.14. 선고 93다62119 판결).
▪ 甲(갑)이 건물 신축공사 수급인인 乙(을) 주식회사와 체결한 약정에 따라 공사현장에 시멘트와 모래 등의 건축자재를 공급한 사안에서, 甲(갑)의 건축자재대금채권은 매매계약에 따른 매매대금채권에 불과할 뿐 건물 자체에 관하여 생긴 채권이라고 할 수는 없습니다(대법원 2012.1.26. 선고 2011다96208 판결).
}}

== 유치권의 효력 ==
'''유치권자의 권리'''
{| class="wikitable"
!'''구분'''
!'''내용'''
|-
|① 경매권 및 간이변제충당
|
* 유치권자는 채권의 변제를 받기 위하여 유치물을 경매할 수 있다.([[민법 제322조]]제1항)
* 다만, 정당한 이유있는 때에는 유치권자는 감정인의 평가에 의하여 유치물로 직접 변제에 충당할 것을 법원에 청구할 수 있다.
** 이 경우에는 유치권자는 미리 채무자에게 통지하여야 한다.([[민법 제322조]]제2항)
|-
|② 과실수취권
|
* 유치권자는 유치물의 과실을 수취하여 다른 채권보다 먼저 그 채권의 변제에 충당할 수 있다.
** 그러나 과실이 금전이 아닌 때에는 경매하여야 한다.([[민법 제323조]]제1항)
* 과실은 먼저 채권의 이자에 충당하고 그 잉여가 있으면 원본에 충당한다.([[민법 제323조]]제2항)
|-
|③ 유치물 사용권
|
* 유치권자는 채무자의 승낙이 있으면 유치물을 사용할 수 있다.
* 다만, 유치물의 보존에 필요한 경우에는 승낙 없이도 사용이 가능하다.([[민법 제324조]]제2항)
|-
|④ 비용상환청구권
|
* 유치권자가 유치물에 관하여 필요비를 지출한 때에는 소유자에게 그 상환을 청구할 수 있다([[민법 제325조]]제1항)
* 유치권자가 유치물에 관하여 유익비를 지출한 때에는 그 가액의 증가가 현존한 경우에 한하여 소유자의 선택에 좇아 그 지출한 금액이나 증가액의 상환을 청구할 수 있다.
** 그러나 법원은 소유자의 청구에 의하여 상당한 상환기간을 허여할 수 있다.([[민법 제325조]]제2항)
|}
'''유치권자의 의무'''

* 유치권자는 선량한 관리자의 주의로 유치물을 점유해야 한다.([[민법 제324조]]제1항)
* 유치권자는 채무자의 승낙없이 유치물의 사용, 대여 또는 담보제공을 하지 못한다.
** 그러나 유치물의 보존에 필요한 사용은 그렇지 않는다.([[민법 제324조]]제2항)
* 유치권자가 위의 의무를 위반한 때에는 채무자는 유치권의 소멸을 청구할 수 있다.([[민법 제324조]]제3항)

'''(참고)''' 경매 시 유치권 성립 조건 요약

#발생한 채권이 해당 건물 등에 대한 공사대금채권이어야 함
#공사대금채권의 변제기 도래
#유치권자가 부동산을 점유
#유치권을 배제한다는 특약(유치권 포기각서)이 없어야 함
#경매개시결정 이전에 점유 개시

== 유치권의 소멸 ==
'''유치권의 소멸사유'''

* 유치권은 물권의 일반적인 소멸원인인 목적물의 전부멸실, 혼동, 포기 등의 사유가 있으면 소멸한다.([[민법 제191조]])
* 또한 유치권의 행사는 채권의 소멸시효의 진행에 영향을 미치지 않는다.([[민법 제326조]]).
** 따라서 피담보채권의 소멸시효가 완성되면 유치권은 소멸한다.([[민법 제162조]] 및 [[민법 제163조|제163조]])
* 채무자는 상당한 담보를 제공하고 유치권의 소멸을 청구할 수 있다.([[민법 제327조]])
* 유치권은 점유의 상실로 인하여 소멸한다.([[민법 제328조]])

== 같이 보기 ==

* [[점유권]]
* 소유권
* [[지상권]]
* [[지역권]]
* [[전세권]]
* 담보물권
* 저당권

== 참고 문헌 ==

* 찾기쉬운 생활법령정보

== 각주 ==

지역권

2022-03-20T04:55:56Z

Icando:

'''지역권이란 설정행위에서 정한 일정한 목적을 위하여 타인의 토지(승역지)를 자기의 토지(요역지)의 편익에 이용하는 용익물권을 말한다.'''

*지역권은 '''요역지의 편익'''을 위해 '''승역지에 설정'''하는 권리로 주로 통행·인수를 위한 권리를 의미한다.
*예) 요역지의 조망권을 해치지 않기 위해 승역지엔 높은 건물을 짓지 않기로 계약함

==[[상린관계]]와의 차이점==
지역권은 2개의 토지 사이의 이용 조절을 목적으로 한다는 점에서 [[상린관계]]와 비슷하나, 상린관계가 최소한도의 이용 조절을 목적으로 법률상 당연히 생기는 것임에 대하여, 지역권은 원칙적으로 계약으로 설정한다는 점에서 차이가 있다.
{| class="wikitable"
!'''구분'''
!'''지역권'''
!'''상린관계'''
|-
|'''발생원인'''
|당사자간의 계약
|법률의 규정
|-
|'''성질'''
|소유권에 독립한 물권
|소유권의 내용
|-
|'''기능'''
|인접토지의 고도의 이용 조절
|인접토지의 최소한도의 이용 조절
|-
|'''인접성'''
|불요
|필요
|-
|'''소멸시효'''
|20년
|소멸시효에 걸리지 않음
|}
'''지역권의 특성'''
{| class="wikitable"
!'''구분'''
!'''내용'''
|-
|부종성
|
*지역권은 요역지소유권에 부종하여 이전하며 또는 요역지에 대한 소유권이외의 권리의 목적이 된다.
*그러나 다른 약정이 있는 때에는 그 약정에 따른다.([[민법 제292조]]제1항).
*지역권은 요역지와 분리하여 양도하거나 다른 권리의 목적으로 하지 못한다.([[민법 제292조]]제2항)
|-
|불가분성
|요역지는 한 필지 전부여야 한다.(승역지는 한 필지의 일부라도 무방)

*토지공유자의 1인은 지분에 관하여 그 토지를 위한 지역권 또는 그 토지가 부담한 지역권을 소멸하게 하지 못한다.([[민법 제293조]]제1항)
*토지의 분할이나 토지의 일부양도의 경우에는 지역권은 요역지의 각 부분을 위하여 또는 그 승역지의 각 부분에 존속한다.
**그러나 지역권이 토지의 일부분에만 관한 것인 때에는 다른 부분에 대하여는 그렇지 않다.([[민법 제293조]]제2항)
*공유자의 1인이 지역권을 취득한 때에는 다른 공유자도 이를 취득한다.([[민법 제295조]]제1항)
*점유로 인한 지역권취득기간의 중단은 지역권을 행사하는 모든 공유자에 대한 사유가 아니면 그 효력이 없다.([[민법 제295조]]제2항)
*요역지가 수인의 공유인 경우에 그 1인에 의한 지역권소멸시효의 중단 또는 정지는 다른 공유자를 위하여 효력이 있다.([[민법 제296조]])
|}

==지역권의 취득 및 효력 ==
'''지역권의 취득'''

*지역권의 취득은 일반적으로 단독행위이지만, 설정계약에 의한 취득으로 ① 설정계약과 등기 ② 유언·양도·상속 ③ 요역지의 소유권이나 사용권의 이전에 수반하여 이전한다.
*또한 지역권은 계속되고 표현된 것에 한하여 취득시효에 관한 「민법」 제245조의 규정을 준용하므로, 지역권을 시효로 취득하는 것도 가능합니다([[민법 제294조]])

'''지역권의 효력'''
{| class="wikitable"
!'''구분'''
!'''내용'''
|-
|지역권자의

권리
|
*'''승역지 이용권''': 지역권자는 일정한 목적을 위하여 타인의 토지를 자기토지의 편익에 이용할 수 있다.([[민법 제291조]])
*'''용수지역권''': 용수승역지의 수량이 요역지 및 승역지의 수요에 부족한 때에는 그 수요정도에 의하여 먼저 가용(家用)에 공급하고 다른 용도에 공급하여야 한다.
**그러나 설정행위에 다른 약정이 있는 때에는 그 약정에 따른다.
**또한 승역지에 수개의 용수지역권이 설정된 때에는 후순위의 지역권자는 선순위의 지역권자의 용수를 방해하지 못한다.([[민법 제297조]])
*'''공작물의 공동사용''': 승역지의 소유자는 지역권의 행사를 방해하지 않는 범위내에서 지역권자가 지역권의 행사를 위하여 승역지에 설치한 공작물을 사용할 수 있다. 이 경우 승역지의 소유자는 수익정도의 비율로 공작물의 설치, 보존의 비용을 분담하여야 한다.([[민법 제300조]])
*'''물권적 청구권의 행사''': 지역권이 침해되는 경우에는 방해제거청구권 및 방해예방청구권을 행사할 수 있습니다([[민법 제301조]], [[민법 제214조|제214조]])
|-
|승역지

소유자의 의무
|
*승역지 소유자는 지역권자가가 일정한 목적을 위해 승역지를 편익에 이용할 수 있도록 할 의무가 있다.([[민법 제291조]])
*'''승역지 소유자의 의무와 승계''': 계약에 의하여 승역지 소유자가 자기의 비용으로 지역권의 행사를 위하여 공작물의 설치 또는 수선의 의무를 부담한 때에는 승역지 소유자의 특별승계인도 그 의무를 부담한다.([[민법 제298조]])
*'''위기'''<ref>일방적 양도</ref>'''에 의한 부담면제''': 승역지의 소유자는 지역권에 필요한 부분의 토지소유권을 지역권자에게 위기하여 위의 부담을 면할 수 있다.([[민법 제299조]])
|}

==지역권의 소멸 및 특수지역권==
'''지역권의 소멸'''

*지역권은 물권의 일반적인 소멸원인에 의해 소멸하며, 승역지의 시효취득이나 지역권의 소멸시효 등에 의해서도 소멸한다.

*어느 지역의 주민이 집합체의 관계로 각자가 타인의 토지에서 초목, 야생물 및 토사의 채취, 방목이나 기타 수익을 하는 권리가 있는 경우에는 관습에 의하는 외에 지역권에 관한 규정을 준용한다.([[민법 제302조]])

== 공인중개사 기출 ==
'''맞는 지문'''

* 지역권은 요역지와 분리하여 양도할 수 없다.
* 지역권은 요역지와 분리하여 양도하거나 처분하지 못한다.
* 지역권은 요역지와 분리하여 양도하거나 다른 권리의 목적으로 하지 못한다.
* 지역권은 상속에 의해서 취득할 수 있다.
* 지역권은 계속되고 표현된 것에 한하여 시효취득의 대상이 된다.
* 지역권은 요역지와 분리하여 따로 양도하거나 다른 권리의 목적으로 하지 못한다.
* 지역권의 이전을 위해서 지역권의 이전등기가 필요한 것은 아니다.
* 승역지 공유자 중 1인은 자신의 지분만에 대해서 지역권을 소멸시킬 수 없다.
* 승역지의 점유가 침탈된 때에도 지역권자는 승역지의 반환을 청구할 수 없다.
* 승역지에 관하여 통행지역권을 시효취득한 경우, 특별한 사정이 없는 한 요역지 소유자는 승역지 소유자에게 승역지의 사용으로 입은 손해를 보상해야 한다.
* 승역지에 수개의용수지역권이 설정된 때에는 후순위의 지역권자는 선순위의 지역권자의 용수를 방해하지 못한다.
* 지역권자는 일정한 목적을 위하여 타인의 토지를 자기 토지의 편익에 이용할 수 있다.
* 토지의 불법점유자는 통행지역권의 시효취득을 주장할 수 없다.
* 공유자 1인이 지역권을 취득한 때에는 다른 공유자도 이를 취득한다.
* 공유자의 1인은 다른 공유자의 동의 없이 지역권을 설정할 수 없다.
* 토지공유자의 1인은 지분에 관하여 그 토지를 위한 지역권을 소멸하게 하지 못한다.
* 지역권자에게는 방해제거청구권과 방해예방청구권이 인정된다.
* 토지의 불법점유자는 통행지역권을 시효취득할 수 없다.
* 지역권자는 지역권에 기한 방해예방청구권을 행사할 수 있다.
* 토지의 일부를 위한 지역권은 인정되지 않는다.
* 요역지의 공유자 1인이 지역권을 취득한 때에는 다른 공유자도 이를 취득한다.
* 요역지의 전세권자는 특별한 사정이 없으면 지역권을 행사할 수 있다.
* 요역지와 분리하여 지역권만을 저당권의 목적으로 할수 없다.
* 요역지의 불법점유자는 지역권을 시효취득할 수 없다.
* 요역지의 공유자 1인은 자신의 지분에 관하여 지역권을 소멸시킬 수 없다.
* 요역지의 공유자 중 1인이 지역권을 취득한 경우, 요역지의 다른 공유자도 지역권을 취득한다.
* 요역지는 한 필의 토지 전부여야 하나, 승역지는 한 필의 토지의 일부일 수 있다.
* 요역지는 1필의 토지여야 한다.
* 요역지의 지상권자는 자신의 용익권 범위 내에서 지역권을 행사할 수 있다.
* 요역지가 수인의 공유인 경우에 그 1인에 의한 지역권 소멸시효의 정지는 다른 공유자를 위하여 효력이 있다.
* 지역권에 기한 승역지 반환청구권은 인정되지 않는다.
* 계속되고 표현된 지역권은 시효취득의 대상이 될 수 있다.
* 점유로 인한 지역권취득기간의 중단은 지역권을 행사하는 모든 공유자에 대한 사유가 아니면 그 효력이 없다.
* 어느 토지에 대하여 통행지역권을 주장하려면 그 토지의 통행으로 편익을 얻는 요역지가 있음을 주장ㆍ증명해야 한다.
* 통행지역권을 주장하는 사람은 통행으로 편익을 얻는 요역지가 있음을 주장ㆍ증명하여야 한다.
* 자기 소유의 토지에 도로를 개설하여 타인에게 영구적으로 사용하도록 약정하고 대금을 수령하는 것은 지역권설정에 관한 합의이다.
* 통행지역권을 시효취득한 요역지소유자는, 특별한 사정이 없으면 승역지의 사용으로 그 소유자가 입은 손해를 보상하여야 한다.
* 1필의 토지 일부를 승역지로 하여 지역권을 설정할 수 있다.

'''틀린 지문'''

* 요역지 공유자 중 1인은 자신의 지분만에 대해서 지역권을 소멸시킬 수 있다.
* 승역지는 1필의 토지이어야 하지만, 요역지는 1필의 토지 일부라도 무방하다.
* 요역지와 분리하여 지역권만을 양도할 수 있다.
* 요역지의 소유자는 지역권에 필요한 부분의 토지소유권을 지역권설정자에게 위기(委棄)하여 공작물의 설치나 수선의무의 부담을 면할 수 있다.
* 승역지 소유자는 지역권자가 지역권 행사를 위해 승역지에 설치한 공작물을 지역권자와 공동으로 사용하더라도 특약이 없는 한, 그 설치비용을 부담할 필요는 없다.
* 지역권은 요역지와 분리하여 저당권의 목적이 될 수 있다.
* 1필의 토지의 일부에는 지역권을 설정할 수 없다.
* 요역지의 소유권이 양도되면 지역권은 원칙적으로 이전되지 않는다.
* 통행지역권을 시효취득하였다면, 특별한 사정이 없는 한 요역지 소유자는 도로설치로 인해 승역지 소유자가 입은 손실을 보상하지 않아도 된다.
* 소유권에 기한 소유물반환청구권에 관한 규정은 지역권에 준용된다.
* 지상권자는 인접한 토지에 통행지역권을 시효취득할 수 없다.
* 지역권은 점유를 요건으로 하는 물권이다.
* 지역권은 독립하여 양도ㆍ처분할 수 있는 물권이다.
* 통행지역권은 지료의 약정을 성립요건으로 한다.
* 통행지역권의 시효취득을 위하여 지역권이 계속되고 표현되면 충분하고 승역지 위에 통로를 개설할 필요는 없다.

==참고 문헌==

*[https://easylaw.go.kr/ 찾기쉬운 생활법령정보]
*[https://q.fran.kr/문제/1680 공인중개사 1차 20회 기출문제]
*[https://q.fran.kr/문제/991 공인중개사 1차 24회 기출문제]
*[https://q.fran.kr/문제/452 공인중개사 1차 25회 기출문제]
*[https://q.fran.kr/문제/905 공인중개사 1차 26회 기출문제]
*[https://q.fran.kr/문제/102 공인중개사 1차 27회 기출문제]
*[https://q.fran.kr/문제/15932 공인중개사 1차 28회 기출문제]
*[https://q.fran.kr/문제/15860 공인중개사 1차 29회 기출문제]
*[https://q.fran.kr/문제/15780 공인중개사 1차 30회 기출문제]
*[https://q.fran.kr/문제/15699 공인중개사 1차 31회 기출문제]
*[https://q.fran.kr/문제/15500 공인중개사 1차 32회 기출문제]
*[https://q.fran.kr/문제/19162 감정평가사 31회 1교시 기출문제]

== 각주 ==
[[분류:민법 및 민사특별법]]
<references />

분류:부동산학 개론

2022-03-20T04:33:51Z

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공인중개사 1차 부동산학 개론 과목에 해당하는 문서 분류이다.

분류:민법 및 민사특별법

2022-03-20T04:33:19Z

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[[공인중개사 교본|공인중개사]] 1차 민법 및 민사특별법 과목의 범위에 해당하는 문서 분류이다.

공인중개사 교본

2022-03-20T04:30:58Z

Icando:

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==공인중개사 1차==

===제1과목 - [[:분류:부동산학 개론|'''부동산학 개론''']]===

===='''부동산학 총론'''====

*[[부동산]]
**[[부동산의 개념]]
**[[부동산의 특성]]
*[[토지]]
**[[토지의 종류]]
*[[부동산학]]
**[[부동산학의 일반원칙]]
**부동산학의 연구대상
***[[부동산 활동]]
***[[부동산 현상]]

===='''부동산학 각론'''====

*부동산 경제
*[[부동산 시장]]
*[[부동산 정책]]
*[[부동산 투자]]
*[[부동산 금융]]
*[[부동산 개발]]
*[[부동산 관리]]

===='''감정평가론'''====

*감정평가
*[[감정평가 방법]]
*감정평가활동

===제2과목 - [[:분류:민법 및 민사특별법|'''민법 및 민사특별법''']]===

===='''민법총칙'''====

*[[법률행위]]
*[[의사표시]]
*[[법률행위의 대리]]
*[[법률행위의 무효와 취소]]
*[[법률행위의 조건과 기한]]

===='''물권총론'''====

*[[물권]]
*물권의 변동

===='''물권각론'''====

*[[점유권]]
*[[소유권]]
**[[상린관계]]
**[[소유권에 기한 물권적청구권]]
**[[공동소유]]
*[[지상권]]
*[[지역권]]
*[[전세권]]
*[[담보물권]]
*[[유치권]]
*[[저당권]]

===='''계약총론'''====

*[[계약]]
*계약의 성립
*계약의 효력
*계약의 해제·해지

===='''계약각론'''====

*매매
*교환
*임대차

===='''민사특별법'''====

*[[주택임대차법]]
*[[상가임대차법]]
*[[집합건물법]]
*[[가등기담보법]]
*[[부동산실명법]]

==공인중개사 2차==

===제1과목 - '''중개사법령 및 실무'''===

===='''공인중개사법령'''====

===='''부동산거래신고법'''====

===='''중개실무'''====

===제2과목 - [[:분류:부동산 공법|'''부동산 공법''']]===

===='''국토계획법'''====

===='''도시개발법'''====

===='''도시정비법'''====

===='''건축법'''====

===='''주택법'''====

===='''농지법'''====

===제3과목 - [[:분류:부동산 공시법|'''부동산 공시법''']]===

===='''공간정보관리법'''====

===='''부동산등기법'''====

===제4과목 - [[:분류:부동산 세법|'''부동산 세법''']]===

===='''총설'''====

*조세
**조세의 의의, 특징
**조세의 체계, 분류
**부동산활동 관련 조세
*납세의 의무
*조세우선의 원칙
*조세불복
*조세의 권리구제

===='''지방세'''====

*[[취득세]]
*[[등록면허세]]
*[[재산세]]

===='''국세'''====

*[[종합부동산세]]
*[[소득세]]
*[[양도소득세]]

상린관계

2022-03-20T04:28:50Z

Icando:

相隣關係

'''상린관계란 인접한 토지의 소유자가 서로 어느 정도 자기 토지의 이용에 관한 내용을 제한하여 상대방의 토지 이용을 원활하도록 하는 관계를 말한다.'''

*물건의 소유자는 본래 그 물건을 어떻게 이용하여도 좋고, 타인의 간섭은 일체 받지 않는 것이 원칙이지만, 그 활용이 주변에 피해가 되는 경우 이를 제한받을 수 있다.

==상린관계의 의의==

*토지는 서로 연속되어 있기 때문에 각 토지소유자가 자신의 토지소유권을 주장하고 행사하는 경우에는 인접 토지소유자와의 충돌이 발생할 수 있다.
*따라서 민법은 인접한 부동산소유자 상호간의 이용을 조절하기 위한 규정([[민법 제216조]], [[민법 제244조|제244조]])을 두고 있는데, 이를 상린관계라 한다.
**상린관계로부터 발생하는 권리를 상린권(相隣權)이라고 한다.
*상린권은 소유권에 종속히는 법적 지위에 불과하고 독립된 물권이 아니므로 등기를 요하지 아니하고 독립하여 포기하거나 소멸시효에 걸리지 않는다.

==상린관계규정의 성격과 적용범위==

*상린관계에 관한 규정이 임의규정인가 강행규정인가에 대해 견해가 대립하나, 판례는 임의규정으로 보고 있다.
*한편, 상린관계에 관한 규정은 지상권과 전세권(제290조, 제319조)에도 준용되며, 부동산임차권에 관해서도 명문규정은 없으나 통설은 상린관계규정을 유추적용하고 있다.

'''상린관계와 지역권의 구별'''
{| class="wikitable"
!구 분
!상린관계
!지역권
|-
|발생원인
|법률규정에 의해 발생(등기 불요)
|계약에 의해 발생(등기 필요)
|-
|성 질
|소유권의 내용 그 자체
|독립한 물권
|-
| colspan="1" rowspan="2" |내 용
|소유권에 대한 최소한의 확장 · 제한
|탄력적인 이용조절
|-
| colspan="2" rowspan="1" |양자 모두 토지의 이용관계를 내용으로 하므로 병존할 수 있음
|-
|인접성
|인접성을 요구함
|요역지와 승역지가 인접할 팔요 없음
|-
|대 상
|부동산+물의 이용관계
|토지만의 이용관계
|-
|소멸시효
|소멸시효에 걸리지 않는다
|소멸시효에 걸린다
|-
|기 원
|게르만법의 단체주의
|로마법의 개인주의
|}
'''관습이 우선하는 상린관계 규정'''

*비용부담에 관해 관습이 우선하는 경우 : 물길을 트는 데 필요한 공사비용(제222조), 물을 저장하거나 빼거나 끌어오기 위한 공작물 공사비용(제223조), 경계표 · 담의 설치비용, 측량비용(제237조)
*그 외 관습이 우선하는 경우 : 수류의 변경(제229조), 공유하천용수권(제234조), 경계선 부근의 건축제한(제242조)

==민법에서 규정하는 상린관계==

===건물의 구분소유===

*수인이 한 채의 건물을 구분하여 각각 그 일부분을 소유한 때에는 건물과 그 부속물중 공용하는 부분은 그의 공유로 추정한다.([[민법 제215조]]제1항)
*공용부분의 보존에 관한 비용이나 기타의 부담은 각자의 소유부분의 가액에 비례하여 분담한다.([[민법 제215조]]제2항)

===인지사용 청구권===

*토지소유자는 경계나 그 근방에서 담 또는 건물을 축조하거나 수선하기 위하여 필요한 범위내에서 이웃 토지의 사용을 청구할 수 있다.
**그러나 이웃 사람의 승낙이 없으면 그 주거에 들어가지 못한다.([[민법 제216조]]제1항)
*위의 경우에 이웃 사람이 손해를 받은 때에는 보상을 청구할 수 있다.([[민법 제216조]]제2항).

===생활방해의 금지===

*토지소유자는 매연, 열기체, 액체, 음향, 진동이나 기타 이에 유사한 것으로 이웃 토지의 사용을 방해하거나 이웃 거주자의 생활에 고통을 주지 않도록 적당한 조처를 할 의무가 있다([[민법 제217조]]제1항)
*이웃 거주자는 위의 사태가 이웃 토지의 통상의 용도에 적당한 것인 때에는 이를 인용할 의무가 있다([[민법 제217조]]제2항)

===수도 등 시설권===

*토지소유자는 타인의 토지를 통과하지 않으면 필요한 수도, 송수관, 가스관, 전선 등을 시설할 수 없거나 과다한 비용을 요하는 경우에는 타인의 토지를 통과하여 이를 시설할 수 있다.
**그러나 이로 인한 손해가 가장 적은 장소와 방법을 선택하여 이를 시설할 것이며 타토지의 소유자의 요청에 의하여 손해를 보상하여야 한다.([[민법 제218조]]제1항)
*위의 시설을 한 후 사정의 변경이 있는 때에는 타토지의 소유자는 그 시설의 변경을 청구할 수 있다.
**시설변경의 비용은 토지소유자가 부담합니다([[민법 제218조]]제2항)

===주위토지 통행권===

*어느 토지와 공로사이에 그 토지의 용도에 필요한 통로가 없는 경우에 그 토지소유자는 주위의 토지를 통행 또는 통로로 하지 않으면 공로에 출입할 수 없거나 과다한 비용을 요하는 때에는 그 주위의 토지를 통행할 수 있고 필요한 경우에는 통로를 개설할 수 있다.
**그러나 이로 인한 손해가 가장 적은 장소와 방법을 선택하여야 한다.([[민법 제219조]]제1항)
*이 경우 통행권자는 통행지소유자의 손해를 보상하여야 한다.([[민법 제219조]]제2항)
**다만, 분할로 인하여 공로에 통하지 못하는 토지가 있는 때 또는 토지소유자가 그 토지의 일부를 양도한 경우에는 그 토지소유자는 공로에 출입하기 위하여 다른 분할자의 토지를 통행할 수 있다. 이 경우에는 보상의 의무가 없다([[민법 제220조]]제1항)
*'''주위토지통행권 관련 판례'''
**통행권이 본래의 기능을 발휘하기 위해 필요한 경우 주위토지통행권자는 담장과 같은 축조물이 통행에 방해가 되는 경우 그 철거를 청구할 수 있다.(대법원 2006.6.2. 선고 2005다70144 판결)
**주위토지통행권은 그 소유 토지와 공로 사이에 그 토지의 용도에 필요한 통로가 없는 경우에 한하여 인정되는 것이므로, 이미 그 소유 토지의 용도에 필요한 통로가 있는 경우에는 그 통로를 사용하는 것보다 더 편리하다는 이유만으로 다른 장소로 통행할 권리를 인정할 수 없다.(대법원 1995.6.13. 선고 95다1088 판결)
**주위토지통행권은 법정의 요건을 충족하면 당연히 성립하고 요건이 없어지게 되면 당연히 소멸한다. 따라서 포위된 토지가 사정변경에 의하여 공로에 접하게 되거나 포위된 토지의 소유자가 주위의 토지를 취득함으로써 주위토지통행권을 인정할 필요성이 없어지게 된 경우에는 통행권은 소멸한다.(대법원 2014.12.24. 선고 2013다11669 판결)
**주위토지통행권은 어느 토지가 타인 소유의 토지에 둘러싸여 공로에 통할 수 없는 경우뿐만 아니라, 이미 기존의 통로가 있더라도 그것이 당해 토지의 이용에 부적합하여 실제로 통로로서의 충분한 기능을 하지 못하고 있는 경우에도 인정된다.(대법원 2003.8.19. 선고 2002다53469 판결)

===물에 관한 상린관계===

*'''자연유수의 승수의무와 권리''': 토지소유자는 이웃 토지로부터 자연히 흘러오는 물을 막지 못한다.
**고지소유자는 이웃 저지에 자연히 흘러 내리는 이웃 저지에서 필요한 물을 자기의 정당한 사용범위를 넘어서 이를 막지 못한다.([[민법 제221조]])

*'''소통공사권''': 흐르는 물이 저지에서 폐색된 때에는 고지소유자는 자비로 소통에 필요한 공사를 할 수 있다.([[민법 제222조]])

*'''저수, 배수, 인수를 위한 공작물에 대한 공사청구권''': 토지소유자가 저수, 배수 또는 인수하기 위하여 공작물을 설치한 경우에 공작물의 파손 또는 폐색으로 타인의 토지에 손해를 가하거나 가할 염려가 있는 때에는 타인은 그 공작물의 보수, 폐색의 소통 또는 예방에 필요한 청구를 할 수 있다.([[민법 제223조]])

*'''처마물에 대한 시설의무''': 토지소유자는 처마물이 이웃에 직접 낙하하지 않도록 적당한 시설을 하여야 한다.([[민법 제225조]])

*'''여수소통권''': 고지소유자는 침수지를 건조하기 위하여 또는 가용이나 농·공업용의 여수를 소통하기 위하여 공로, 공류 또는 하수도에 달하기까지 저지에 물을 통과하게 할 수 있다.
**이 경우 저지의 손해가 가장 적은 장소와 방법을 선택하여야 하며 손해를 보상하여야 한다.(민법 제226조)

*'''유수용공작물의 사용권''': 토지소유자는 그 소유지의 물을 소통하기 위하여 이웃 토지소유자의 시설한 공작물을 사용할 수 있다.
**이 경우 공작물을 사용하는 자는 그 이익을 받는 비율로 공작물의 설치와 보존의 비용을 분담하여야 한다.([[민법 제227조]])

*'''여수급여청구권''': 토지소유자는 과다한 비용이나 노력을 요하지 아니하고는 가용이나 토지이용에 필요한 물을 얻기 곤란한 때에는 이웃 토지소유자에게 보상하고 여수의 급여를 청구할 수 있다.([[민법 제228조]])

*'''수류의 변경:''' 구거나 기타 수류지의 소유자는 대안의 토지가 타인의 소유인 때에는 그 수로나 수류의 폭을 변경하지 못한다.
**양안의 토지가 수류지소유자의 소유인 때에는 소유자는 수로와 수류의 폭을 변경할 수 있다. 그러나 하류는 자연의 수로와 일치하도록 하여야 한다([[민법 제229조]])

*'''언의 설치, 이용권''': 수류지의 소유자가 언을 설치할 필요가 있는 때에는 그 언을 대안에 접촉하게 할 수 있다. 그러나 이로 인한 손해를 보상하여야 한다.
**대안의 소유자는 수류지의 일부가 자기소유인 때에는 그 언을 사용할 수 있다. 그러나 그 이익을 받는 비율로 언의 설치, 보존의 비용을 분담하여야 한다.([[민법 제230조]])

*'''공유하천용수권:''' 공유하천의 연안에서 농·공업을 경영하는 자는 이에 이용하기 위하여 타인의 용수를 방해하지 않는 범위내에서 필요한 인수를 할 수 있다. 이 경우 인수를 하기 위하여 필요한 공작물을 설치할 수 있다.
**이러한 인수나 공작물로 인하여 하류연안의 용수권을 방해하는 때에는 그 용수권자는 방해의 제거 및 손해의 배상을 청구할 수 있다.
**농·공업의 경영에 이용하는 수로나 기타 공작물의 소유자나 몽리자(蒙利者)의 특별승계인은 그 용수에 관한 전소유자나 몽리자의 권리의무를 승계한다([[민법 제231조]], [[민법 제232조|제232조]] 및 [[민법 제233조|제233조]])

*'''공용수의 용수권:''' 상린자는 그 공용에 속하는 원천이나 수도를 각 수요의 정도에 응하여 타인의 용수를 방해하지 아니하는 범위내에서 각각 용수할 권리가 있다.
**필요한 용도나 수익이 있는 원천이나 수도가 타인의 건축이나 기타 공사로 인하여 단수, 감수나 기타 용도에 장해가 생긴 때에는 용수권자는 손해배상을 청구할 수 있으며, 이러한 공사로 인하여 음료수나 기타 생활상 필요한 용수에 장해가 있을 때에는 원상회복을 청구할 수 있다([[민법 제235조]] 및 [[민법 제236조|제236조]])

===경계에 관한 상린관계===

*'''경계표, 담의 설치권:''' 인접하여 토지를 소유한 자는 공동비용으로 통상의 경계표나 담을 설치할 수 있다.
**이 경우 비용은 쌍방이 절반하여 부담한다.
**그러나 측량비용은 토지의 면적에 비례하여 부담한다.([[민법 제237조]])

*'''담의 특수시설권:''' 인지소유자는 자기의 비용으로 담의 재료를 통상보다 양호한 것으로 할 수 있다.
**그 높이를 통상보다 높게 할 수 있고 또는 방화벽이나 기타 특수시설을 할 수 있다.([[민법 제238조]])

*'''경계표 등의 공유추정:''' 경계에 설치된 경계표, 담, 구거 등은 상린자의 공유로 추정한다.
**그러나 경계표, 담, 구거 등이 상린자일방의 단독비용으로 설치되었거나 담이 건물의 일부인 경우에는 그렇지 않다.([[민법 제239조]])

*'''수지, 목근의 제거권:''' 인접지의 수목가지가 경계를 넘은 때에는 그 소유자에 대하여 가지의 제거를 청구할 수 있다.
**이러한 청구에 응하지 않은 때에는 청구자가 그 가지를 제거할 수 있다.
**인접지의 수목뿌리가 경계를 넘은 때에는 임의로 제거할 수 있다.([[민법 제240조]])

*'''토지의 심굴금지:''' 토지소유자는 인접지의 지반이 붕괴할 정도로 자기의 토지를 심굴하지 못한다.
**그러나 충분한 방어공사를 한 때에는 그렇지 않다.([[민법 제241조]])

*'''경계선부근의 건축:''' 건물을 축조함에는 특별한 관습이 없으면 경계로부터 반미터 이상의 거리를 두어야 한다.
**인접지소유자는 이에 위반한 자에 대하여 건물의 변경이나 철거를 청구할 수 있다.
**그러나 건축에 착수한 후 1년을 경과하거나 건물이 완성된 후에는 손해배상만을 청구할 수 있다.([[민법 제242조]])

*'''차면시설의무:''' 경계로부터 2미터 이내의 거리에서 이웃 주택의 내부를 관망할 수 있는 창이나 마루를 설치하는 경우에는 적당한 차면시설을 하여야 한다(.[[민법 제243조]])

*'''지하시설 등에 대한 제한:''' 우물을 파거나 용수, 하수 또는 오물 등을 저치할 지하시설을 하는 때에는 경계로부터 2미터 이상의 거리를 두어야 하며 저수지, 구거 또는 지하실공사에는 경계로부터 그 깊이의 반 이상의 거리를 두어야 한다.
**이러한 공사를 함에는 토사가 붕괴하거나 하수 또는 오액이 이웃에 흐르지 않도록 적당한 조처를 하여야 한다.([[민법 제244조]])

==참고 문헌==

*[https://easylaw.go.kr/ 찾기쉬운 생활법령정보]

[[분류:민법 및 민사특별법]]

상린관계

2022-03-20T04:28:32Z

Icando: 새 문서: 相隣關係 '''상린관계란 인접한 토지의 소유자가 서로 어느 정도 자기 토지의 이용에 관한 내용을 제한하여 상대방의 토지 이용을 원활하...

相隣關係

'''상린관계란 인접한 토지의 소유자가 서로 어느 정도 자기 토지의 이용에 관한 내용을 제한하여 상대방의 토지 이용을 원활하도록 하는 관계를 말한다.'''

* 물건의 소유자는 본래 그 물건을 어떻게 이용하여도 좋고, 타인의 간섭은 일체 받지 않는 것이 원칙이지만, 그 활용이 주변에 피해가 되는 경우 이를 제한받을 수 있다.

== 상린관계의 의의 ==

* 토지는 서로 연속되어 있기 때문에 각 토지소유자가 자신의 토지소유권을 주장하고 행사하는 경우에는 인접 토지소유자와의 충돌이 발생할 수 있다.
* 따라서 민법은 인접한 부동산소유자 상호간의 이용을 조절하기 위한 규정([[민법 제216조]], [[민법 제244조|제244조]])을 두고 있는데, 이를 상린관계라 한다.
** 상린관계로부터 발생하는 권리를 상린권(相隣權)이라고 한다.
* 상린권은 소유권에 종속히는 법적 지위에 불과하고 독립된 물권이 아니므로 등기를 요하지 아니하고 독립하여 포기하거나 소멸시효에 걸리지 않는다.

== 상린관계규정의 성격과 적용범위 ==

* 상린관계에 관한 규정이 임의규정인가 강행규정인가에 대해 견해가 대립하나, 판례는 임의규정으로 보고 있다.
* 한편, 상린관계에 관한 규정은 지상권과 전세권(제290조, 제319조)에도 준용되며, 부동산임차권에 관해서도 명문규정은 없으나 통설은 상린관계규정을 유추적용하고 있다.

'''상린관계와 지역권의 구별'''
{| class="wikitable"
!구 분
!상린관계
!지역권
|-
|발생원인
|법률규정에 의해 발생(등기 불요)
|계약에 의해 발생(등기 필요)
|-
|성 질
|소유권의 내용 그 자체
|독립한 물권
|-
| colspan="1" rowspan="2" |내 용
|소유권에 대한 최소한의 확장 · 제한
|탄력적인 이용조절
|-
| colspan="2" rowspan="1" |양자 모두 토지의 이용관계를 내용으로 하므로 병존할 수 있음
|-
|인접성
|인접성을 요구함
|요역지와 승역지가 인접할 팔요 없음
|-
|대 상
|부동산+물의 이용관계
|토지만의 이용관계
|-
|소멸시효
|소멸시효에 걸리지 않는다
|소멸시효에 걸린다
|-
|기 원
|게르만법의 단체주의
|로마법의 개인주의
|}
'''관습이 우선하는 상린관계 규정'''

* 비용부담에 관해 관습이 우선하는 경우 : 물길을 트는 데 필요한 공사비용(제222조), 물을 저장하거나 빼거나 끌어오기 위한 공작물 공사비용(제223조), 경계표 · 담의 설치비용, 측량비용(제237조)
* 그 외 관습이 우선하는 경우 : 수류의 변경(제229조), 공유하천용수권(제234조), 경계선 부근의 건축제한(제242조)

== 민법에서 규정하는 상린관계 ==

=== 건물의 구분소유 ===

* 수인이 한 채의 건물을 구분하여 각각 그 일부분을 소유한 때에는 건물과 그 부속물중 공용하는 부분은 그의 공유로 추정한다.([[민법 제215조]]제1항)
* 공용부분의 보존에 관한 비용이나 기타의 부담은 각자의 소유부분의 가액에 비례하여 분담한다.([[민법 제215조]]제2항)

=== 인지사용 청구권 ===

* 토지소유자는 경계나 그 근방에서 담 또는 건물을 축조하거나 수선하기 위하여 필요한 범위내에서 이웃 토지의 사용을 청구할 수 있다.
** 그러나 이웃 사람의 승낙이 없으면 그 주거에 들어가지 못한다.([[민법 제216조]]제1항)
* 위의 경우에 이웃 사람이 손해를 받은 때에는 보상을 청구할 수 있다.([[민법 제216조]]제2항).

=== 생활방해의 금지 ===

* 토지소유자는 매연, 열기체, 액체, 음향, 진동이나 기타 이에 유사한 것으로 이웃 토지의 사용을 방해하거나 이웃 거주자의 생활에 고통을 주지 않도록 적당한 조처를 할 의무가 있다([[민법 제217조]]제1항)
* 이웃 거주자는 위의 사태가 이웃 토지의 통상의 용도에 적당한 것인 때에는 이를 인용할 의무가 있다([[민법 제217조]]제2항)

=== 수도 등 시설권 ===

* 토지소유자는 타인의 토지를 통과하지 않으면 필요한 수도, 송수관, 가스관, 전선 등을 시설할 수 없거나 과다한 비용을 요하는 경우에는 타인의 토지를 통과하여 이를 시설할 수 있다.
** 그러나 이로 인한 손해가 가장 적은 장소와 방법을 선택하여 이를 시설할 것이며 타토지의 소유자의 요청에 의하여 손해를 보상하여야 한다.([[민법 제218조]]제1항)
* 위의 시설을 한 후 사정의 변경이 있는 때에는 타토지의 소유자는 그 시설의 변경을 청구할 수 있다.
** 시설변경의 비용은 토지소유자가 부담합니다([[민법 제218조]]제2항)

=== 주위토지 통행권 ===

* 어느 토지와 공로사이에 그 토지의 용도에 필요한 통로가 없는 경우에 그 토지소유자는 주위의 토지를 통행 또는 통로로 하지 않으면 공로에 출입할 수 없거나 과다한 비용을 요하는 때에는 그 주위의 토지를 통행할 수 있고 필요한 경우에는 통로를 개설할 수 있다.
** 그러나 이로 인한 손해가 가장 적은 장소와 방법을 선택하여야 한다.([[민법 제219조]]제1항)
* 이 경우 통행권자는 통행지소유자의 손해를 보상하여야 한다.([[민법 제219조]]제2항)
** 다만, 분할로 인하여 공로에 통하지 못하는 토지가 있는 때 또는 토지소유자가 그 토지의 일부를 양도한 경우에는 그 토지소유자는 공로에 출입하기 위하여 다른 분할자의 토지를 통행할 수 있다. 이 경우에는 보상의 의무가 없다([[민법 제220조]]제1항)
* '''주위토지통행권 관련 판례'''
** 통행권이 본래의 기능을 발휘하기 위해 필요한 경우 주위토지통행권자는 담장과 같은 축조물이 통행에 방해가 되는 경우 그 철거를 청구할 수 있다.(대법원 2006.6.2. 선고 2005다70144 판결)
** 주위토지통행권은 그 소유 토지와 공로 사이에 그 토지의 용도에 필요한 통로가 없는 경우에 한하여 인정되는 것이므로, 이미 그 소유 토지의 용도에 필요한 통로가 있는 경우에는 그 통로를 사용하는 것보다 더 편리하다는 이유만으로 다른 장소로 통행할 권리를 인정할 수 없다.(대법원 1995.6.13. 선고 95다1088 판결)
** 주위토지통행권은 법정의 요건을 충족하면 당연히 성립하고 요건이 없어지게 되면 당연히 소멸한다. 따라서 포위된 토지가 사정변경에 의하여 공로에 접하게 되거나 포위된 토지의 소유자가 주위의 토지를 취득함으로써 주위토지통행권을 인정할 필요성이 없어지게 된 경우에는 통행권은 소멸한다.(대법원 2014.12.24. 선고 2013다11669 판결)
** 주위토지통행권은 어느 토지가 타인 소유의 토지에 둘러싸여 공로에 통할 수 없는 경우뿐만 아니라, 이미 기존의 통로가 있더라도 그것이 당해 토지의 이용에 부적합하여 실제로 통로로서의 충분한 기능을 하지 못하고 있는 경우에도 인정된다.(대법원 2003.8.19. 선고 2002다53469 판결)

=== 물에 관한 상린관계 ===

* '''자연유수의 승수의무와 권리''': 토지소유자는 이웃 토지로부터 자연히 흘러오는 물을 막지 못한다.
** 고지소유자는 이웃 저지에 자연히 흘러 내리는 이웃 저지에서 필요한 물을 자기의 정당한 사용범위를 넘어서 이를 막지 못한다.([[민법 제221조]])

* '''소통공사권''': 흐르는 물이 저지에서 폐색된 때에는 고지소유자는 자비로 소통에 필요한 공사를 할 수 있다.([[민법 제222조]])

* '''저수, 배수, 인수를 위한 공작물에 대한 공사청구권''': 토지소유자가 저수, 배수 또는 인수하기 위하여 공작물을 설치한 경우에 공작물의 파손 또는 폐색으로 타인의 토지에 손해를 가하거나 가할 염려가 있는 때에는 타인은 그 공작물의 보수, 폐색의 소통 또는 예방에 필요한 청구를 할 수 있다.([[민법 제223조]])

* '''처마물에 대한 시설의무''': 토지소유자는 처마물이 이웃에 직접 낙하하지 않도록 적당한 시설을 하여야 한다.([[민법 제225조]])

* '''여수소통권''': 고지소유자는 침수지를 건조하기 위하여 또는 가용이나 농·공업용의 여수를 소통하기 위하여 공로, 공류 또는 하수도에 달하기까지 저지에 물을 통과하게 할 수 있다.
** 이 경우 저지의 손해가 가장 적은 장소와 방법을 선택하여야 하며 손해를 보상하여야 한다.(민법 제226조)

* '''유수용공작물의 사용권''': 토지소유자는 그 소유지의 물을 소통하기 위하여 이웃 토지소유자의 시설한 공작물을 사용할 수 있다.
** 이 경우 공작물을 사용하는 자는 그 이익을 받는 비율로 공작물의 설치와 보존의 비용을 분담하여야 한다.([[민법 제227조]])

* '''여수급여청구권''': 토지소유자는 과다한 비용이나 노력을 요하지 아니하고는 가용이나 토지이용에 필요한 물을 얻기 곤란한 때에는 이웃 토지소유자에게 보상하고 여수의 급여를 청구할 수 있다.([[민법 제228조]])

* '''수류의 변경:''' 구거나 기타 수류지의 소유자는 대안의 토지가 타인의 소유인 때에는 그 수로나 수류의 폭을 변경하지 못한다.
** 양안의 토지가 수류지소유자의 소유인 때에는 소유자는 수로와 수류의 폭을 변경할 수 있다. 그러나 하류는 자연의 수로와 일치하도록 하여야 한다([[민법 제229조]])

* '''언의 설치, 이용권''': 수류지의 소유자가 언을 설치할 필요가 있는 때에는 그 언을 대안에 접촉하게 할 수 있다. 그러나 이로 인한 손해를 보상하여야 한다.
** 대안의 소유자는 수류지의 일부가 자기소유인 때에는 그 언을 사용할 수 있다. 그러나 그 이익을 받는 비율로 언의 설치, 보존의 비용을 분담하여야 한다.([[민법 제230조]])

* '''공유하천용수권:''' 공유하천의 연안에서 농·공업을 경영하는 자는 이에 이용하기 위하여 타인의 용수를 방해하지 않는 범위내에서 필요한 인수를 할 수 있다. 이 경우 인수를 하기 위하여 필요한 공작물을 설치할 수 있다.
** 이러한 인수나 공작물로 인하여 하류연안의 용수권을 방해하는 때에는 그 용수권자는 방해의 제거 및 손해의 배상을 청구할 수 있다.
** 농·공업의 경영에 이용하는 수로나 기타 공작물의 소유자나 몽리자(蒙利者)의 특별승계인은 그 용수에 관한 전소유자나 몽리자의 권리의무를 승계한다([[민법 제231조]], [[민법 제232조|제232조]] 및 [[민법 제233조|제233조]])

* '''공용수의 용수권:''' 상린자는 그 공용에 속하는 원천이나 수도를 각 수요의 정도에 응하여 타인의 용수를 방해하지 아니하는 범위내에서 각각 용수할 권리가 있다.
** 필요한 용도나 수익이 있는 원천이나 수도가 타인의 건축이나 기타 공사로 인하여 단수, 감수나 기타 용도에 장해가 생긴 때에는 용수권자는 손해배상을 청구할 수 있으며, 이러한 공사로 인하여 음료수나 기타 생활상 필요한 용수에 장해가 있을 때에는 원상회복을 청구할 수 있다([[민법 제235조]] 및 [[민법 제236조|제236조]])

=== 경계에 관한 상린관계 ===

* '''경계표, 담의 설치권:''' 인접하여 토지를 소유한 자는 공동비용으로 통상의 경계표나 담을 설치할 수 있다.
** 이 경우 비용은 쌍방이 절반하여 부담한다.
** 그러나 측량비용은 토지의 면적에 비례하여 부담한다.([[민법 제237조]])

* '''담의 특수시설권:''' 인지소유자는 자기의 비용으로 담의 재료를 통상보다 양호한 것으로 할 수 있다.
** 그 높이를 통상보다 높게 할 수 있고 또는 방화벽이나 기타 특수시설을 할 수 있다.([[민법 제238조]])

* '''경계표 등의 공유추정:''' 경계에 설치된 경계표, 담, 구거 등은 상린자의 공유로 추정한다.
** 그러나 경계표, 담, 구거 등이 상린자일방의 단독비용으로 설치되었거나 담이 건물의 일부인 경우에는 그렇지 않다.([[민법 제239조]])

* '''수지, 목근의 제거권:''' 인접지의 수목가지가 경계를 넘은 때에는 그 소유자에 대하여 가지의 제거를 청구할 수 있다.
** 이러한 청구에 응하지 않은 때에는 청구자가 그 가지를 제거할 수 있다.
** 인접지의 수목뿌리가 경계를 넘은 때에는 임의로 제거할 수 있다.([[민법 제240조]])

* '''토지의 심굴금지:''' 토지소유자는 인접지의 지반이 붕괴할 정도로 자기의 토지를 심굴하지 못한다.
** 그러나 충분한 방어공사를 한 때에는 그렇지 않다.([[민법 제241조]])

* '''경계선부근의 건축:''' 건물을 축조함에는 특별한 관습이 없으면 경계로부터 반미터 이상의 거리를 두어야 한다.
** 인접지소유자는 이에 위반한 자에 대하여 건물의 변경이나 철거를 청구할 수 있다.
** 그러나 건축에 착수한 후 1년을 경과하거나 건물이 완성된 후에는 손해배상만을 청구할 수 있다.([[민법 제242조]])

* '''차면시설의무:''' 경계로부터 2미터 이내의 거리에서 이웃 주택의 내부를 관망할 수 있는 창이나 마루를 설치하는 경우에는 적당한 차면시설을 하여야 한다(.[[민법 제243조]])

* '''지하시설 등에 대한 제한:''' 우물을 파거나 용수, 하수 또는 오물 등을 저치할 지하시설을 하는 때에는 경계로부터 2미터 이상의 거리를 두어야 하며 저수지, 구거 또는 지하실공사에는 경계로부터 그 깊이의 반 이상의 거리를 두어야 한다.
** 이러한 공사를 함에는 토사가 붕괴하거나 하수 또는 오액이 이웃에 흐르지 않도록 적당한 조처를 하여야 한다.([[민법 제244조]])

== 참고 문헌 ==

* [https://easylaw.go.kr/ 찾기쉬운 생활법령정보]