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감정평가 3방식 6방법
2023-04-10T14:18:09Z
<p>이번엔붙는다: 새 문서: {| class="wikitable" ! colspan="1" rowspan="1" |'''3면성''' ! colspan="1" rowspan="1" |'''3방식''' ! colspan="1" rowspan="1" |'''6방법''' ! colspan="1" rowspan="1" |'''시산가격''' '''(시산임료)''' ! colspan="1" rowspan="1" |'''특징''' ! colspan="1" rowspan="1" |'''시산가격 계산식''' |- | colspan="1" rowspan="2" |비용성 ! colspan="1" rowspan="2" |'''원가방식''' ! colspan="1" rowspan="1" |'''원가법''' (복성식평가법) | colspan="1" rowspan="1...</p>
<hr />
<div>{| class="wikitable"<br />
! colspan="1" rowspan="1" |'''3면성'''<br />
! colspan="1" rowspan="1" |'''3방식'''<br />
! colspan="1" rowspan="1" |'''6방법'''<br />
! colspan="1" rowspan="1" |'''시산가격'''<br />
<br />
'''(시산임료)'''<br />
! colspan="1" rowspan="1" |'''특징'''<br />
! colspan="1" rowspan="1" |'''시산가격 계산식'''<br />
|-<br />
| colspan="1" rowspan="2" |비용성<br />
! colspan="1" rowspan="2" |'''원가방식'''<br />
! colspan="1" rowspan="1" |'''원가법'''<br />
<br />
(복성식평가법)<br />
| colspan="1" rowspan="1" |적산가격<br />
<br />
(복성가격)<br />
| colspan="1" rowspan="2" |공급자 가격<br />
| colspan="1" rowspan="1" |<br />
* '''적산가격''' = 재조달원가 - 감가수정액<br />
* ① 재조달원가 = 표준적건설비 +부대비용<br />
* 도급방식 기준. 기준기점 현재 적정원가 총액<br />
* ② 감가수정방법은 정액법과 정율법이 있다<br />
|-<br />
! colspan="1" rowspan="1" |'''적산법'''<br />
| colspan="1" rowspan="1" |적산임료<br />
| colspan="1" rowspan="1" |<br />
* '''적산임료''' = 기초가액 × 기대이율 + 필요제경비<br />
|-<br />
| colspan="1" rowspan="2" |시장성<br />
! colspan="1" rowspan="2" |'''비교방식'''<br />
! colspan="1" rowspan="1" |'''거래사례비교법'''<br />
| colspan="1" rowspan="1" |비준가격<br />
<br />
(유추가격)<br />
| colspan="1" rowspan="2" |균형가격<br />
<br />
(수요공급가격)<br />
| colspan="1" rowspan="1" |<br />
* '''비준가액''' = 사례가격 ×사정보정 × 시점수정 × 지역요인비교 × 개별요인비교<br />
|-<br />
! colspan="1" rowspan="1" |'''임대사례비교법'''<br />
| colspan="1" rowspan="1" |비준임료<br />
<br />
(유추임료)<br />
| colspan="1" rowspan="1" |<br />
* '''비준임료''' = 사례임료 ×사정보정 × 시점수정 × 지역요인비교 × 개별요인비교<br />
|-<br />
| colspan="1" rowspan="2" |수익성<br />
! colspan="1" rowspan="2" |'''수익방식'''<br />
! colspan="1" rowspan="1" |'''수익환원법'''<br />
| colspan="1" rowspan="1" |수익가격<br />
| colspan="1" rowspan="2" |수요자 가격<br />
| colspan="1" rowspan="1" |'''* 수익가액''' = 순수익 / 환원율<br />
|-<br />
! colspan="1" rowspan="1" |'''수익분석법'''<br />
| colspan="1" rowspan="1" |수익임료<br />
| colspan="1" rowspan="1" |<br />
* '''수익임료''' = 수익순임료 + 필요제경비<br />
|}</div>
이번엔붙는다
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감정평가 방법
2023-04-10T13:51:15Z
<p>이번엔붙는다: </p>
<hr />
<div>== 분류 ==<br />
<br />
* '''원가방식'''<br />
** 원가법 및 적산법 등 비용성의 원리에 기초한 감정평가방식<br />
* '''비교방식'''<br />
** 거래사례비교법, 임대사례비교법 등 시장성의 원리에 기초한 감정평가방식 및 [[공시지가기준법]]<br />
* '''수익방식'''<br />
** 수익환원법 및 수익분석법 등 수익성의 원리에 기초한 감정평가방식<br />
<br />
== 주요 감정평가 방법 ==<br />
<br />
* '''[[원가법]]'''<br />
** 기준시점에서 대상물건의 재조달 원가에 감가수정을 하여 대상물건의 가격을 산정하는 방법<br />
* '''[[수익환원법]]'''<br />
** 대상물건이 장래 산출할 것으로 기대되는 순수익 또는 미래의 현금흐름을 적정한 율로 환원 또는 할인하여 기준시점에 있어서의 평가가격을 산정하는 방법<br />
* '''[[공시지가기준법]]'''<br />
** 대상이 된 토지와 가치형성요인이 같거나 비슷하여 유사한 이용가치를 지닌다고 인정되는 표준지의 공시지가를 기준으로 대상토지의 현황에 맞게 시점수정, 지역요인 및 개별요인 비교, 그 밖의 요인의 보정을 거쳐 대상토지의 가액을 산정하는 방법<br />
* '''적산법'''<br />
** 가격시점에 있어서의 대상물건의 정상시가를 기대이율로 곱하여 산정한 금액에 대상물건을 계속하여 임대차하는데 필요한 경비를 가산하여 임료를 산정하는 방법<br />
* '''거래사례비교법'''<br />
** 대상물건과 동일성 또는 유사성이 있는 물건의 거래사례와 비교하여 대상물건의 현황에 맞게 사정보정 등을 가하여 가격을 산정하는 방법<br />
<br />
== 비교표 ==<br />
<br />
== 대상 물건별 주된 감정평가 방법 ==<br />
<br />
* '''토지''' : 공시지가기준법<br />
* '''광업재단, 무형자산, 기업가'''치 : 수익환원법<br />
* '''임대료''' : 임대사례비교법<br />
* '''건물, 항공기, 건설기계''' : 원가법<br />
* '''과수원, 동산, 자동차''' : 거래사례비교법<br />
* '''토지와 건물의 일괄감정평가''' : 거래사례비교법<br />
* '''산림'''<br />
** 산지와 입목을 구분하여 감정평가 : 입목은 거래사례비교법을 적용하되 소경목림의 경우 원가법을 적용할 수 있음<br />
** 산지와 입목을 일괄하여 감정평가 : 거래사례비교법을 적용<br />
* '''선박''' : 선체, 기관, 의장별로 구분하여 감정평가하되, 각각 원가법 적용<br />
<br />
== 참고 문헌 ==<br />
<br />
* [https://q.fran.kr/문제/1663 공인중개사 1차 20회 기출문제]<br />
* [https://q.fran.kr/문제/971 공인중개사 1차 24회 기출문제]</div>
이번엔붙는다
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원가법
2023-04-10T13:50:45Z
<p>이번엔붙는다: </p>
<hr />
<div>기준시점에서 대상물건의 재조달 원가에 감가수정을 하여 대상물건의 가격을 산정하는 방법으로, 3가지 대표적인 감정평가 방법 중 하나<br />
<br />
== 산식 ==<br />
적산가액 = 재조달원가 - 감가수정액(감가누계액)<br />
<br />
== 재조달원가 ==<br />
재조달원가란 대상물건을 기준시점 현재 재생산 또는 재취득하는 경우의 적정원가 총액을 말한다.<br />
<br />
* 기준시점 : 감정평가 가격을 결정할 때 기준이 되는 날짜<br />
<br />
산정기준(도급방식 기준): 자가건설이냐 도급건설이냐를 불문하고, 도급건설에 의한 경우에 준하여 재조달원가를 산정한다. <br />
<br />
[[파일:재조달원가.png]]<br />
<br />
== 감가수정 ==<br />
감가수정이란 대상물건에 대한 재조달원가를 감액하여야 할 요인이 있는 경우에 물리적 감가·기능적 감가 및 경제적 감가 등을 고려하여 그에 해당하는 금액을 재조달원가에서 공제하여 기준시점에 있어서의 대상물건의 가액을 적정화하는 작업을 말한다.<br />
<br />
* 감가수정방법: 감가수정을 할 때에는 경제적 내용연수를 기준(대상물건의 가치는 경제적 가치를 구하므로)으로 한 정액법·정률법 또는 상환기금법 중에서 대상건물에 가장 적합한 방법을 적용하여야 한다.<br />
<br />
=== 정액법 예시 ===<br />
'''기준'''<br />
<br />
* 재조달원가: 10억<br />
* 내용연수만료시 잔존율: 20%<br />
* 경제적 내용연수: 40년<br />
* 준공시점: 2018.1.1.<br />
* 기준시점: 2023.1.1.<br />
<br />
'''감가 계산'''<br />
<br />
* 매년감가액 = 2000만원<br />
** 감가총액 = 재조달원가 - 잔존가격<br />
*** 10억 - 2년 = 8년<br />
** 매년감가액 = 감가총액 / 경제적 내용연수<br />
*** 8억 / 40년 = '''2000만원'''<br />
* 적산가액 = 9억<br />
** 재조달원가 - 감가누계액<br />
** 10억 - 2,000만원 × 5년<br />
<br />
=== 정률법 예시 ===<br />
'''기준'''<br />
<br />
* 재조달원가 : 10억<br />
* 매년감가율: 20%<br />
* 2년 후 가격은?<br />
<br />
'''감가 계산'''<br />
<br />
* 1년 후 : 10억 × 0.2 = 2억<br />
** 적산가액 = 8억<br />
* 2년 후 : (10억 - 2억) × 0.2 = 1.6억<br />
** 적산가액 = 6.4억<br />
* 간편 계산 공식<br />
** 적산가액 = 재조달원가 × 잔가율<sup>n</sup><br />
<br />
== 관련 법령 근거 ==<br />
'''감정평가에 관한 규칙''' <br />
<br />
'''제2조(정의)''' 이 규칙에서 사용하는 용어의 뜻은 다음 각 호와 같다.<br />
<br />
* 5. “원가법”이란 대상물건의 재조달원가에 감가수정(減價修正)을 하여 대상물건의 가액을 산정하는 감정평가방법을 말한다.<br />
<br />
'''제15조(건물의 감정평가)''' ① 감정평가업자는 건물을 감정평가할 때에 '''원가법'''을 적용하여야 한다.<br />
<br />
* ② 감정평가업자는 '''원가법'''에 따라 건물을 감정평가할 때에 다음 각 호의 순서에 따라야 한다.<br />
** 1. 재조달원가 산정: 감정평가의 대상이 된 건물(이하 “대상건물”이라 한다)을 일반적인 방법으로 건축하는 데에 드는 비용을 기준으로 산정하는 것을 원칙으로 할 것<br />
** 2. 감가수정: 경제적 내용연수(耐用年數)를 기준으로 한 정액법ㆍ정률법 또는 상환기금법 중에서 대상건물에 가장 적합한 방법을 적용할 것. 이 경우 물리적ㆍ기능적ㆍ경제적 감가요인을 고려하여 관찰감가(觀察減價) 등으로 조정하거나 다른 방법에 따라 감가수정할 수 있다.<br />
<br />
'''제17조(산림의 감정평가)''' ① 감정평가업자는 산림을 감정평가할 때에 산지와 입목(立木)을 구분하여 감정평가하여야 한다. 이 경우 입목은 거래사례비교법을 적용하되, 소경목림(小徑木林: 지름이 작은 나무ㆍ숲)인 경우에는 '''원가법'''을 적용할 수 있다.<br />
<br />
'''제20조(자동차 등의 감정평가)''' ② 감정평가업자는 건설기계를 감정평가할 때에 '''원가법'''을 적용하여야 한다.<br />
<br />
* ③ 감정평가업자는 선박을 감정평가할 때에 선체ㆍ기관ㆍ의장(艤裝)별로 구분하여 감정평가하되, 각각 '''원가법'''을 적용하여야 한다.<br />
* ④ 감정평가업자는 항공기를 감정평가할 때에 '''원가법'''을 적용하여야 한다.<br />
* ⑤ 감정평가업자는 제1항부터 제4항까지에도 불구하고 본래 용도의 효용가치가 없는 물건은 해체처분가액으로 감정평가할 수 있다.</div>
이번엔붙는다
https://xn--989a00af8jnslv3dba.com/w/index.php?title=%ED%8C%8C%EC%9D%BC:%EC%9E%AC%EC%A1%B0%EB%8B%AC%EC%9B%90%EA%B0%80.png&diff=3397
파일:재조달원가.png
2023-04-10T12:50:36Z
<p>이번엔붙는다: </p>
<hr />
<div>출처: https://greenth-life.tistory.com/</div>
이번엔붙는다
https://xn--989a00af8jnslv3dba.com/w/index.php?title=%EC%9B%90%EA%B0%80%EB%B2%95&diff=3396
원가법
2023-04-10T12:49:45Z
<p>이번엔붙는다: 새 문서: 기준시점에서 대상물건의 재조달 원가에 감가수정을 하여 대상물건의 가격을 산정하는 방법으로, 3가지 대표적인 감정평가 방법 중 하나 == 산식 == 적산가액 = 재조달원가 - 감가수정액(감가누계액) == 재조달원가 == 재조달원가란 대상물건을 기준시점 현재 재생산 또는 재취득하는 경우의 적정원가 총액을 말한다. * 기준시점 : 감정평가 가격을 결정할 때 기준이...</p>
<hr />
<div>기준시점에서 대상물건의 재조달 원가에 감가수정을 하여 대상물건의 가격을 산정하는 방법으로, 3가지 대표적인 감정평가 방법 중 하나<br />
<br />
== 산식 ==<br />
적산가액 = 재조달원가 - 감가수정액(감가누계액)<br />
<br />
== 재조달원가 ==<br />
재조달원가란 대상물건을 기준시점 현재 재생산 또는 재취득하는 경우의 적정원가 총액을 말한다.<br />
<br />
* 기준시점 : 감정평가 가격을 결정할 때 기준이 되는 날짜<br />
<br />
산정기준(도급방식 기준): 자가건설이냐 도급건설이냐를 불문하고, 도급건설에 의한 경우에 준하여 재조달원가를 산정한다. <br />
<br />
== 관련 법령 근거 ==<br />
'''감정평가에 관한 규칙''' <br />
<br />
'''제2조(정의)''' 이 규칙에서 사용하는 용어의 뜻은 다음 각 호와 같다.<br />
<br />
* 5. “원가법”이란 대상물건의 재조달원가에 감가수정(減價修正)을 하여 대상물건의 가액을 산정하는 감정평가방법을 말한다.<br />
<br />
'''제15조(건물의 감정평가)''' ① 감정평가업자는 건물을 감정평가할 때에 '''원가법'''을 적용하여야 한다.<br />
<br />
* ② 감정평가업자는 '''원가법'''에 따라 건물을 감정평가할 때에 다음 각 호의 순서에 따라야 한다.<br />
** 1. 재조달원가 산정: 감정평가의 대상이 된 건물(이하 “대상건물”이라 한다)을 일반적인 방법으로 건축하는 데에 드는 비용을 기준으로 산정하는 것을 원칙으로 할 것<br />
** 2. 감가수정: 경제적 내용연수(耐用年數)를 기준으로 한 정액법ㆍ정률법 또는 상환기금법 중에서 대상건물에 가장 적합한 방법을 적용할 것. 이 경우 물리적ㆍ기능적ㆍ경제적 감가요인을 고려하여 관찰감가(觀察減價) 등으로 조정하거나 다른 방법에 따라 감가수정할 수 있다.<br />
<br />
'''제17조(산림의 감정평가)''' ① 감정평가업자는 산림을 감정평가할 때에 산지와 입목(立木)을 구분하여 감정평가하여야 한다. 이 경우 입목은 거래사례비교법을 적용하되, 소경목림(小徑木林: 지름이 작은 나무ㆍ숲)인 경우에는 '''원가법'''을 적용할 수 있다.<br />
<br />
'''제20조(자동차 등의 감정평가)''' ② 감정평가업자는 건설기계를 감정평가할 때에 '''원가법'''을 적용하여야 한다.<br />
<br />
* ③ 감정평가업자는 선박을 감정평가할 때에 선체ㆍ기관ㆍ의장(艤裝)별로 구분하여 감정평가하되, 각각 '''원가법'''을 적용하여야 한다.<br />
* ④ 감정평가업자는 항공기를 감정평가할 때에 '''원가법'''을 적용하여야 한다.<br />
* ⑤ 감정평가업자는 제1항부터 제4항까지에도 불구하고 본래 용도의 효용가치가 없는 물건은 해체처분가액으로 감정평가할 수 있다.</div>
이번엔붙는다